경매 낙찰

경매로 낙찰받으면 어떤 권리는 말소되고 어떤 권리는 매수인에게 넘어오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

경매로 낙찰받으면 저당권·압류·가압류·담보가등기와 그보다 뒤에 등기된 권리는 대부분 말소되고, 그보다 앞선 지상권·전세권·등기된 임차권·가처분과 유치권·법정지상권은 매수인에게 넘어옵니다. 민사집행법 제91조가 저당권 소멸, 대항할 수 없는 권리의 소멸, 그 밖의 권리의 인수를 정합니다. 지금은 선순위 전세권자나 임차인이 배당요구를 했는지 법원 기록에서 확인하십시오.

등기부에 권리가 여러 개 있다고 해서 모두 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 대부분은 매각으로 말소되고, 인수되는 권리는 정해져 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2026년 5월 아파트 경매에 입찰하려고 등기부를 보다가, 2020년에 설정된 보증금 2억원의 전세권이 2022년 근저당권보다 앞서 있는 것을 발견했습니다. 선순위 전세권은 매수인이 인수한다고 알고 있어 입찰을 포기하려 했으나, 법원 기록을 열람해 보니 전세권자가 배당요구 종기 전에 배당요구를 해 둔 상태였습니다. G씨는 그 전세권이 매각으로 소멸한다는 것을 확인하고 입찰가를 다시 계산했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매로 말소되는 권리는 무엇인가요?

저당권·근저당권은 순위와 관계없이 모두 매각으로 소멸하고, 담보가등기도 매각으로 소멸합니다. 압류·가압류도 배당을 받는 채권으로 처리되어 말소 대상이 됩니다. 이 가운데 가장 먼저 등기된 권리를 실무에서 말소기준권리라고 부르고, 그보다 뒤에 등기된 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없으므로 매각으로 소멸합니다.

말소기준권리보다 앞선 전세권이라도 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다. 등기되지 않은 주택·상가 임차권도 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 해서 보증금을 전액 배당받으면 소멸합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」과 「상가건물 임대차보호법」도 경매에 의한 임차권 소멸을 같은 구조로 정합니다.

매수인에게 인수되는 권리는 무엇인가요?

말소기준권리보다 먼저 등기된 지상권·지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권은 매수인이 인수합니다. 순위보전을 위한 가등기와 선순위 가처분도 매각으로 효력을 잃지 않는 권리로서 매각물건명세서에 적히고 매수인에게 넘어옵니다. 대항력만 갖추고 우선변제권이 없는 임차권, 보증금 일부만 배당받은 대항력 있는 임차권도 인수됩니다.

유치권·법정지상권·분묘기지권은 등기 순위와 관계없이 인수됩니다. 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있고, 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지면 토지소유자는 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요도 매각물건명세서에 적힙니다.

말소기준권리보다 뒤에 등기된 가처분도 인수될 수 있나요?

대부분의 후순위 가처분은 말소되지만, 토지소유자가 지상 건물을 철거하기 위해 건물에 한 처분금지가처분은 후순위라도 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 가처분은 건물 자체의 존립을 다투는 것이어서, 건물을 낙찰받은 매수인도 그 철거 청구의 상대방이 될 수 있습니다. 건물만 경매되는 물건이라면 을구와 갑구의 가처분 목적을 따로 확인합니다.

배당요구에 따라 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 배당요구를 한 채권자가 배당요구 종기가 지난 뒤에 철회하지 못합니다. 입찰 전에 확인한 배당요구 상태가 뒤에 뒤집히지 않도록 법이 막아 둔 것입니다.

경매 말소·인수 권리 대응 순서

• 말소기준권리 확인 - 저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기 가운데 가장 앞선 것을 찾습니다.
• 선순위 권리 표시 - 그보다 앞선 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권·가처분·가등기를 따로 적습니다.
• 배당요구 여부 확인 - 선순위 전세권자와 대항력 있는 임차인이 배당요구 종기까지 배당요구를 했는지 확인합니다.
• 등기 밖 권리 확인 - 유치권 신고, 법정지상권 성립 가능성, 분묘 여부를 명세서와 현장에서 확인합니다.
• 인수 금액 반영 - 인수될 보증금·유치권 채권액을 계산해 입찰가에서 뺍니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인의 대항력 발생일과 말소기준권리의 등기일이 가깝거나 가처분의 목적이 분명하지 않으면 등기사항증명서와 전입 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산의 인수 권리 다툼과 배당이의, 인도명령 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 저당권은 순위가 늦어도 말소되나요?
  말소됩니다. 민사집행법 제91조 제2항은 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다고 정합니다. 선순위든 후순위든 근저당권은 배당을 받고 말소되며, 매수인이 인수하는 저당권은 없습니다.
• 선순위 전세권은 언제 소멸하나요?
  전세권자가 배당요구를 하면 소멸합니다. 민사집행법 제91조 제4항은 말소기준권리보다 앞선 전세권을 원칙적으로 매수인이 인수하도록 하면서, 단서로 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다고 정합니다. 배당요구 여부는 법원 기록으로 확인합니다.
• 대항력 있는 임차인은 언제 인수되나요?
  보증금을 전액 배당받지 못하면 인수됩니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 임차권이 경락으로 소멸하되, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 그렇지 않다고 정합니다. 대항력만 있고 우선변제권이 없는 임차인도 같습니다.
• 상가 임차권도 같은 기준인가요?
  같은 구조입니다. 상가건물 임대차보호법 제8조는 임차건물이 경매로 매각되면 임차권이 소멸하되, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 정합니다. 상가는 인도와 사업자등록 신청일로 대항력을 따집니다.
• 유치권은 순위와 관계없이 인수되나요?
  인수됩니다. 민사집행법 제91조 제5항은 매수인이 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정합니다. 유치권은 등기되지 않으므로 매각물건명세서의 신고 기재와 현장 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 후순위 가처분이 인수되는 경우도 있나요?
  있습니다. 토지소유자가 지상 건물을 철거하기 위해 건물에 한 처분금지가처분은 말소기준권리보다 뒤에 등기됐더라도 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 매각으로 효력을 잃지 않는 가처분은 민사집행법 제105조 제1항 제3호에 따라 매각물건명세서에 적힙니다.
• 배당요구를 나중에 철회하면 어떻게 되나요?
  인수 부담이 바뀌는 배당요구는 배당요구 종기가 지난 뒤에 철회할 수 없습니다. 민사집행법 제88조 제2항이 이를 정하고 있어서, 종기 뒤 선순위 전세권자가 배당요구를 거둬들여 매수인에게 전세권을 떠넘기는 일은 막혀 있습니다.

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