경매 낙찰

배당요구를 못 한 상가 임차인, 대신 배당받은 후순위 채권자에게 돌려달라 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 확정일자가 있어도 배당요구를 하지 않았다면 후순위 채권자에게 부당이득반환을 청구하기 어렵습니다. 대법원은 배당요구가 필요한 채권자가 배당요구를 하지 않아 확정된 배당표대로 배당된 이상 후순위자의 배당에 법률상 원인이 있다고 봅니다. 지금은 임차인의 대항력이 근저당권보다 앞서는지부터 확인하십시오.

배당에서 빠졌다고 보증금 채권 자체가 없어지지는 않습니다. 임대인에게 보증금을 청구할 권리는 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 6월 사업자등록과 확정일자를 갖추고 보증금 8천만원, 월세 150만원에 상가를 빌려 미용실을 운영했습니다. 은행 근저당권은 2022년에 이미 설정되어 있었고, 2025년 은행이 경매를 신청했습니다. B씨는 절차를 몰라 배당요구 종기를 넘겼고, 2026년 배당에서 매각대금은 후순위 채권자에게 돌아갔습니다. B씨는 그 채권자에게 자기 몫을 돌려달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

우선변제권이 있는데 왜 부당이득반환을 청구할 수 없나요?

확정일자 임차인은 배당요구를 해야만 배당받는 채권자여서, 배당요구를 하지 않으면 실체법상 우선순위가 있어도 매각대금에서 배당받을 수 없기 때문입니다. 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결은 이런 채권자를 빼고 배당표가 확정되어 배당이 실시되었다면, 후순위 채권자가 그 몫을 받았어도 법률상 원인이 없다고 할 수 없다고 판단했습니다. 부당이득은 법률상 원인 없이 이익을 얻은 경우에만 성립합니다.

이 판결은 주택임대차보호법상 보증금에 관한 것이지만, 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」의 보증금도 같은 구조입니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 상가 임차인은 우선변제권이 있는 채권자로서 배당요구를 할 수 있는 지위에 있고, 배당요구를 하지 않으면 배당받을 채권자 범위에 들어가지 않습니다.

배당요구는 언제까지 해야 하나요?

법원이 공고한 배당요구 종기까지 해야 합니다. 법원은 압류 효력이 생긴 때부터 1주 안에 첫 매각기일 이전으로 종기를 정해 공고합니다. 배당요구를 하지 않아도 되는 채권자는 경매를 신청한 채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자와 저당권자 등입니다. 등기하지 않은 상가 임차인은 여기에 해당하지 않으므로 경매 사실을 알면 바로 종기를 확인해야 합니다.

대항력이 근저당권보다 앞서면 달라지나요?

달라집니다. 사업자등록과 점포 인도로 대항력을 먼저 갖추고 그 뒤에 근저당권이 설정되었다면, 배당요구를 하지 않은 임차인의 임차권은 매각으로 소멸하지 않습니다. 이때 임차인은 매수인에게 대항해 보증금을 다 받을 때까지 점포를 쓸 수 있고, 매수인이 임대인 지위를 이어받습니다. 반대로 근저당권이 먼저면 매각으로 임차권이 소멸해 점포를 비워 줘야 합니다.

배당에서 빠진 뒤 남은 방법은 무엇인가요?

임대인을 상대로 보증금 반환을 청구하는 방법이 남습니다. 임대인이 다른 부동산이나 예금을 가지고 있으면 판결을 받아 강제집행을 합니다. 배당표가 확정되기 전이라면 배당요구를 적법하게 했는지, 종기가 연기되었는지 경매 기록을 먼저 확인합니다. 임대인이 재산을 빼돌릴 우려가 있으면 소송 전에 가압류를 신청합니다.

상가 경매 배당요구 누락 대응 순서

• 경매 기록 열람 - 배당요구 종기, 매각기일, 배당표 확정 여부를 확인합니다. 배당 전이면 대응할 여지가 남아 있을 수 있습니다.
• 대항력 선후 비교 - 사업자등록 신청일 다음 날과 근저당권 설정일을 비교합니다. 대항력이 앞서면 매수인에게 보증금을 요구할 수 있습니다.
• 매수인과 협의 - 대항력이 있으면 매수인이 임대인 지위를 승계합니다. 보증금 반환 시기와 점포 인도를 함께 정리합니다.
• 임대인 재산 조사 - 대항력이 없으면 임대인의 다른 부동산과 예금을 찾습니다. 재산이 있으면 가압류로 먼저 묶어 둡니다.
• 보증금 청구 소송 - 임대인을 상대로 보증금반환 판결을 받아 집행합니다. 후순위 채권자에 대한 부당이득 청구는 선택지에서 뺍니다.

여기까지는 일반 기준이고, 배당요구 종기가 연기되었거나 법원의 고지가 누락된 사정이 있으면 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자만 받아 두면 배당요구를 안 해도 되나요?
  아닙니다. 확정일자를 받은 상가 임차인도 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다. 등기된 저당권자나 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자와 달리, 등기하지 않은 임차인은 배당요구가 있어야 배당받을 채권자가 됩니다.
• 근저당권자에게 배당된 돈을 돌려받을 수 있나요?
  배당요구를 하지 않았다면 어렵습니다. 대법원은 배당요구가 필요한 채권자가 배당요구를 하지 않아 확정된 배당표대로 배당이 실시되었으면, 다른 채권자의 배당에 법률상 원인이 있다고 봅니다. 선순위든 후순위든 같은 결론입니다.
• 배당요구 종기는 어떻게 알 수 있나요?
  법원 경매정보 공고와 경매 기록에서 확인합니다. 법원은 압류 효력이 생긴 때부터 1주 안에 종기를 정해 공고하고, 법원에 알려진 우선변제권자에게는 따로 고지합니다. 등기하지 않은 임차인은 법원이 모를 수 있어 스스로 확인해야 합니다.
• 대항력이 있으면 배당요구를 안 한 게 오히려 낫나요?
  사정에 따라 다릅니다. 대항력이 근저당권보다 앞서면 배당요구를 하지 않아도 임차권이 매각으로 소멸하지 않아 매수인에게 보증금을 요구할 수 있습니다. 다만 매수인이 나타나지 않거나 매각가가 떨어지면 회수가 늦어질 수 있습니다.
• 임차권등기를 해 두었다면 결론이 달라지나요?
  첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기를 마쳤다면 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자로 취급될 여지가 있습니다. 등기된 권리자로 보기 때문입니다. 등기 시점이 경매개시결정등기 뒤라면 배당요구를 따로 해야 합니다.
• 배당요구 종기가 지난 뒤 연기될 수도 있나요?
  법원이 특별히 필요하다고 인정하면 배당요구 종기를 연기할 수 있습니다. 연기되었다면 새 종기까지 배당요구를 하면 됩니다. 종기가 지났다고 바로 포기하지 말고 경매 기록에서 연기 여부부터 확인합니다.
• 배당에서 빠지면 임대인에게는 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 배당을 받지 못했다고 보증금반환채권이 소멸하지는 않으므로 임대인을 상대로 보증금반환 소송을 내고, 임대인의 다른 재산에 강제집행을 합니다. 재산을 처분할 우려가 있으면 가압류를 먼저 신청합니다.

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