경매 낙찰

상가 건물이 경매로 팔렸는데 새 주인에게 임차인이라고 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

보증금을 다 받지 못했고 최초 근저당권보다 먼저 대항력을 갖췄다면 주장할 수 있습니다. 상가 경매 매각으로 임차권은 원칙적으로 소멸하지만, 상가건물 임대차보호법 제8조 단서가 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 예외로 둡니다. 지금은 등기부의 최초 근저당권 등기일과 사업자등록 신청일을 비교해 보십시오.

매각됐다고 해서 새 소유자가 나가라고 할 때 바로 점포를 비워 줄 필요는 없습니다. 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차인이라면 먼저 보증금 문제부터 따집니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2023년 3월 서울의 한 상가 1층을 보증금 1억원, 월세 200만원에 빌려 그달에 입점하고 사업자등록을 신청했습니다. 건물주는 2024년 6월 은행에서 대출을 받으면서 근저당권을 설정했고, 2025년 은행이 경매를 신청해 2026년 2월 건물이 다른 사람에게 매각되었습니다. D씨는 확정일자를 받지 않아 배당을 받지 못했고, 새 소유자에게 계속 임차인이라고 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가가 경매로 팔리면 임차권은 소멸하나요?

원칙적으로 소멸합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임차건물이 민사집행법에 따른 경매로 매각되면 임차권이 소멸한다고 정합니다. 다만 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다.

여기서 대항력은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날 생깁니다. 그런데 경매에서는 매각으로 소멸하는 최초 근저당권·압류·가압류보다 먼저 대항력을 갖춰야 매수인에게 주장할 수 있습니다. 민사집행법도 저당권 등에 대항할 수 없는 등기된 임차권은 매각으로 소멸한다고 정해 같은 기준을 씁니다.

새 소유자에게 보증금을 돌려 달라고 할 수 있나요?

최초 근저당권보다 먼저 대항력을 갖췄고 경매에서 보증금을 다 받지 못했다면, 매수인은 임대인의 지위를 승계하므로 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 각색 사례에서 D씨는 2023년 3월 대항력을 갖췄고 근저당권은 2024년 6월이므로 이 경우에 해당합니다.

이때 D씨는 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 보고 점포를 계속 쓸 수 있습니다. 새 소유자가 월세를 청구하면 그 월세는 내야 합니다.

대항력이 근저당보다 늦으면 어떻게 되나요?

근저당권 설정 뒤에 대항력을 갖췄다면 매각으로 임차권이 소멸하고, 매수인에게 대항하지 못합니다. 이때는 경매절차에서 배당을 받는 것이 보증금을 회수할 주된 길입니다. 대항요건과 확정일자를 갖추었다면 후순위권리자보다 먼저 배당받을 수 있습니다.

배당을 받으려면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하고, 보증금을 받으려면 점포를 매수인에게 넘겨야 합니다. 환산보증금이 기준 이하인 소액임차인이면 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 먼저 받습니다.

경매 매각 뒤 상가 임차인 대응 순서

• 등기부 날짜 대조 - 최초 근저당권·압류·가압류 등기일과 내 대항요건 취득일을 비교합니다. 내 날짜가 빠르면 매수인에게 대항할 수 있습니다.
• 배당표 확인 - 경매에서 받은 금액과 못 받은 금액을 확인합니다. 못 받은 보증금이 매수인에게 요구할 금액입니다.
• 사업자등록 유지 - 폐업하거나 사업장을 옮기지 않습니다. 대항력은 보증금을 받을 때까지 유지돼야 합니다.
• 매수인에게 통지 - 대항력과 미반환 보증금을 적어 내용증명으로 알립니다. 명도 요구에 대한 답변이 됩니다.
• 소송과 보전 검토 - 매수인이 보증금을 주지 않으면 보증금반환청구소송을 내고 필요하면 가압류를 신청합니다. 판결로 강제집행을 할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 환산보증금이 지역 기준을 넘거나 경매 전에 보증금을 증액한 경우라면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대항력은 언제 생기나요?
  건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항이 정한 요건입니다. 입점만 하고 사업자등록을 늦게 하면 대항력도 늦게 생기므로, 입점하는 날 사업자등록을 신청하는 편이 안전합니다.
• 매수인은 제 보증금을 전부 물어줘야 하나요?
  최초 근저당권보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 받지 못한 보증금이 있으면, 매수인이 임대인 지위를 승계해 그 반환의무를 집니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항과 제8조 단서가 근거입니다. 배당받은 금액은 빼고 남은 금액입니다.
• 배당요구를 하면 대항력을 잃나요?
  배당요구를 했더라도 보증금 전액을 배당받지 못했다면 남은 보증금에 대해서는 대항력 있는 임차권이 남습니다. 상가건물 임대차보호법 제8조 단서가 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 정하기 때문입니다.
• 확정일자가 없으면 배당을 못 받나요?
  우선변제를 받으려면 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항이 정한 요건입니다. 확정일자가 없으면 일반채권자로 배당받거나, 소액임차인이면 제14조의 최우선변제를 받는 길이 남습니다.
• 보증금을 받기 전에 점포를 비워야 하나요?
  경매에서 배당금을 받으려면 점포를 매수인에게 넘겨야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제3항이 정한 요건입니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이라면 매수인이 남은 보증금을 줄 때까지 점포를 비워 주지 않아도 됩니다.
• 근저당보다 늦게 입점했다면 방법이 없나요?
  매수인에게 대항할 수는 없지만 경매절차에서 배당을 받을 수 있습니다. 민사집행법 제88조 제1항에 따라 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 소액임차인이면 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄을 때 일정액을 선순위 담보권자보다 먼저 받습니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성