경매 낙찰

최우선변제금만 받은 상가 임차인은 나머지 보증금을 받을 때까지 매수인에게 안 나가도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 근저당권보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이라면 최우선변제금을 받고도 남은 보증금을 돌려받을 때까지 매수인에게 임대차 존속을 주장할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제8조는 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 매각으로 소멸하지 않는다고 정합니다. 지금은 사업자등록일이 등기부의 첫 근저당 설정일보다 빠른지부터 확인하십시오.

확정일자를 받지 않았다고 대항력까지 없는 것은 아닙니다. 대항력은 건물 인도와 사업자등록만으로 생기고, 확정일자는 순위에 따른 우선변제를 받을 때 필요한 요건입니다.

이런 상담이 많습니다

임차인 A씨는 2023년 3월 광역시에 있는 상가를 보증금 2,000만원, 월세 15만원에 빌려 며칠 뒤 사업자등록을 마치고 정육점을 열었습니다. 확정일자는 받지 않았습니다. 2024년 6월 건물에 9,000만원의 근저당권이 설정됐고, 2026년 경매에서 A씨는 소액임차인으로 1,300만원을 배당받았습니다. 매수인이 가게를 비워 달라고 하자 A씨는 나머지 700만원은 어디서 받느냐고 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

최우선변제를 받으면 임차권이 끝나는 것 아닌가요?

배당요구로 임대차는 끝나지만, 남은 보증금을 받을 때까지 임대차 관계는 계속되는 것으로 봅니다. 대법원은 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 배당에서 보증금 전액을 받지 못했다면, 배당받은 금액을 뺀 나머지를 반환받을 때까지 매수인에게 임대차 존속을 주장할 수 있다고 했습니다. 주택 사건이지만 상가도 같은 구조입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」도 임대차가 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 매수인은 이렇게 끝난 상태의 임대인 지위를 이어받습니다.

매수인에게 대항할 수 있는지는 어떻게 가리나요?

사업자등록 다음 날이 등기부에서 가장 먼저 설정된 근저당권·가압류보다 앞서면 대항할 수 있습니다. 사례의 A씨는 2023년 3월에 등록했고 근저당권은 2024년 6월에 설정됐으므로 대항력이 앞섭니다. 이 경우 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

반대로 근저당권이 먼저라면 최우선변제금만 받고 임차권은 매각으로 소멸합니다. 남은 보증금은 매수인이 아니라 원래 임대인에게 청구해야 합니다.

지금 기준으로 최우선변제금은 얼마인가요?

광역시(과밀억제권역과 군지역 제외)와 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 환산보증금 3천8백만원 이하 임차인에게 보증금 중 1천300만원까지 최우선변제를 인정합니다. 서울특별시는 6천500만원 이하에 2천200만원, 과밀억제권역은 5천500만원 이하에 1천900만원, 그 밖의 지역은 3천만원 이하에 1천만원입니다. 사례의 환산보증금은 2,000만원에 월세 15만원을 100으로 곱한 1,500만원을 더한 3,500만원이어서 기준 안에 들어갑니다.

이 금액은 2014. 1. 1.부터 적용된 기준입니다. 그 전에 설정된 근저당권에 대해서는 부칙에 따라 당시 기준이 적용되므로, 원래 상담처럼 2000년대 중반 근저당권이 얽힌 사건이라면 그때의 금액으로 다시 계산해야 합니다.

남은 보증금을 받을 때까지 월세는 어떻게 되나요?

매수인은 가게를 계속 쓰는 기간의 사용료 가운데 일부를 부당이득으로 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 임대차가 끝난 뒤에도 가게 전부를 쓰며 실제 이익을 얻고 있다면, 돌려받지 못한 보증금에 해당하는 부분을 넘는 사용이익은 반환 대상이 될 수 있습니다. 보증금 잔액 반환과 사용료 정산은 함께 계산합니다.

최우선변제 후 잔여 보증금 대응 순서

• 날짜 대조 - 사업자등록일과 등기부의 첫 근저당·가압류 설정일을 비교합니다. 대항력 유무가 여기서 정해집니다.
• 배당 확인 - 배당표에서 최우선변제금과 잔액을 확인합니다. 잘못 잡혔으면 배당기일에 이의를 진술합니다.
• 잔액 반환 요구 - 대항력이 있으면 매수인에게 남은 보증금 반환을 내용증명으로 요구합니다. 받을 때까지 인도를 미룹니다.
• 사용료 정산 - 계속 영업하는 기간의 사용료를 매수인과 정산합니다. 잔액에서 공제하는 방식도 협의합니다.
• 대항력이 없을 때 - 가게를 인도하고 남은 보증금은 원래 임대인에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권이 2014. 1. 1. 전에 설정됐거나 건물 가액이 낮아 가액의 2분의 1 제한이 걸리는 경우에는 배당표와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자가 없어도 대항력이 있나요?
  네, 대항력은 건물 인도와 사업자등록만으로 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 확정일자는 순위에 따른 우선변제를 받을 때 필요합니다.
• 남은 보증금은 누가 돌려주나요?
  대항력이 있으면 매수인이 돌려줍니다. 대법원 96다53628 판결은 배당으로 다 받지 못한 보증금에 대해 매수인에게 대항해 반환받을 때까지 임대차 존속을 주장할 수 있다고 보았고, 매수인은 종료된 임대차의 임대인 지위를 승계합니다.
• 다음 경매에서 또 우선변제를 받을 수 있나요?
  받지 못합니다. 대법원 98다2754 판결은 배당요구로 임대차가 끝나고 건물이 매각된 뒤, 그 건물에 새로 설정된 근저당권에 기한 경매에서 임차인이 우선변제를 받을 권리는 없고 매수인에게 임대차 존속을 주장할 수 있을 뿐이라고 보았습니다.
• 최우선변제는 배당요구를 안 해도 되나요?
  배당요구를 해야 합니다. 민사집행법 제88조 제1항은 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하고, 소액임차인도 배당요구 종기까지 신청해야 배당받습니다. 종기를 넘기면 최우선변제금도 받지 못합니다.
• 건물값이 낮으면 최우선변제금이 줄어드나요?
  줄어들 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제2항은 보증금 중 일정액이 상가건물 가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권을 인정합니다. 임차인이 여럿이면 그 한도를 나눕니다.
• 소액임차인 기준은 어느 날짜로 정하나요?
  근저당권 등 담보물권이 설정된 날의 기준을 따릅니다. 시행령 부칙(대통령령 제25036호) 제4조는 개정 기준을 존속 중인 임대차에도 적용하되, 시행 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 기준을 적용합니다. 그래서 첫 근저당 설정일부터 확인합니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성