경매 낙찰

건물주 채권자가 경매를 신청했는데 점포를 전대한 임차인도 배당을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

전차인이 자기 이름으로 사업자등록을 해 두었다면 배당을 받을 수 있고, 등록이 없다면 우선변제권을 주장하기 어렵습니다. 대법원 2005다64002 판결은 전대 후 임차인의 대항력과 우선변제권이 가게를 직접 운영하는 전차인 명의 사업자등록으로 유지된다고 보았습니다. 지금은 전차인의 사업자등록 여부와 등록일을 세무서 자료로 확인하십시오.

전차인이 대신 배당요구를 할 필요는 없습니다. 배당요구는 확정일자를 받은 원래 임차인이 자기 보증금으로 합니다.

이런 상담이 많습니다

임차인 A씨는 2023년 2월 상가 점포를 보증금 8,000만원, 월세 250만원에 빌려 사업자등록과 확정일자를 받았습니다. 2024년 10월 다른 지역으로 이사하게 되자 건물주 동의를 받아 C씨에게 점포 전부를 전대했습니다. 2026년 7월 건물주의 채권자들이 경매를 신청하자, A씨는 C씨가 사업자등록을 제대로 했는지 모르는 상태에서 자신이 배당을 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전대한 임차인의 권리는 무엇으로 유지되나요?

가게를 직접 운영하는 전차인이 자기 명의로 사업자등록을 해야 유지됩니다. 대법원은 임차인이 전대로 사업을 하지 않으면 임차인 명의 사업자등록은 적법한 공시방법이 아니고, 이때 대항력과 우선변제권을 유지하려면 전차인이 그 명의로 사업자등록을 해야 한다고 했습니다.

우선변제권은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에 따라 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정됩니다. 전차인 등록은 임차인의 대항요건을 이어 주는 역할을 하고, 확정일자는 원래 임차인의 계약서에 받은 것을 씁니다.

전차인이 등록했는지 어떻게 확인하나요?

전차인에게 사업자등록증 사본을 받는 것이 가장 빠르고, 이해관계인은 관할 세무서장에게 확정일자와 임대차 정보의 제공을 요청할 수 있습니다. 사업자등록증에서 사업장 주소가 임차한 점포와 같은지, 개업일과 등록일이 언제인지를 봅니다.

주소가 다르거나 호수가 빠져 있으면 공시방법으로 인정받지 못할 수 있습니다. 전차인이 법인이라면 법인 사업자등록증의 사업장 주소를 확인합니다.

전대 후 전차인 등록까지 공백이 있으면요?

공백 사이에 근저당권이나 가압류가 들어왔다면 순위가 밀릴 수 있습니다. 판례는 전차인 명의 등록이 있어야 권리가 유지된다고만 밝혔으므로, 임차인이 영업을 그만둔 날과 전차인 등록일 사이가 길수록 다툼이 생깁니다. 등기부에서 그 기간에 설정된 권리가 있는지 먼저 확인합니다.

사례에서 C씨가 2024년 10월 개업하면서 바로 등록했다면 공백은 거의 없습니다. 반대로 몇 달 뒤에 등록했고 그 사이 가압류가 들어왔다면, 가압류채권자가 배당이의로 순위를 다툴 수 있습니다. 전차인의 개업일을 보여 주는 카드 매출 첫 거래일이나 영업신고일 자료도 함께 챙겨 두면 도움이 됩니다.

전대에 건물주 동의가 없었다면요?

동의 없는 전대는 건물주가 임대차계약을 해지할 수 있는 사유입니다. 동의를 받은 전대라면 전차인은 건물주에게 직접 의무를 지므로, 경매 절차에서도 전대 관계가 정상적인 것으로 설명됩니다. 동의서나 동의 문자를 찾아 두어야 합니다.

전대 임차인 경매 배당 대응 순서

• 전차인 등록 확인 - 전차인에게 사업자등록증 사본을 받아 사업장 주소와 등록일을 봅니다. 등록이 없다면 바로 등록하도록 요청합니다.
• 등기부 대조 - 전차인 등록일과 근저당·가압류 설정일을 비교합니다. 공백 기간의 권리도 표시합니다.
• 동의 자료 정리 - 건물주의 전대 동의 자료와 전대차계약서를 모읍니다.
• 배당요구 - 종기 전에 확정일자 계약서, 전대차계약서, 전차인 사업자등록증 사본을 붙여 배당요구를 합니다.
• 전차인과 정산 - 배당금 수령과 인도 일정을 전차인과 맞추고, 전대 보증금 반환 계획을 세웁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점포 일부만 전대했거나 전차인이 중간에 바뀐 경우에는 점유 범위와 등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전차인이 등록을 안 했으면 지금 해도 되나요?
  배당요구 종기 전이라면 지금이라도 등록하는 것이 낫습니다. 다만 대항력은 등록 신청 다음 날부터 생기므로, 그 전에 설정된 근저당권이나 가압류보다는 순위가 밀립니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항이 이 시점을 정하고 있습니다.
• 확정일자는 전차인이 새로 받아야 하나요?
  임차인의 우선변제는 원래 임차인이 받은 확정일자를 씁니다. 대법원 2005다64002 판결은 전차인 명의 사업자등록으로 임차인의 대항력과 우선변제권이 유지된다고 보았으므로, 전차인 등록은 대항요건을 이어 주고 확정일자는 기존 계약서의 것이 쓰입니다.
• 세무서에서 임대차 정보를 볼 수 있나요?
  이해관계인이라면 요청할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제4조 제3항은 임대차에 이해관계가 있는 사람이 관할 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있게 하고, 세무서장은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다.
• 전차인에게 받은 보증금은 어떻게 하나요?
  전대인인 임차인이 전차인에게 돌려줘야 합니다. 전차인의 보증금은 전대차계약에 따른 것이어서 건물 경매와는 별개로 남습니다. 내 배당금 수령 시기와 전차인에게 돌려줄 시기를 맞춰 계획을 세워야 합니다.
• 경매 매수인에게도 대항할 수 있나요?
  전차인 등록으로 이어진 대항력이 첫 근저당권·가압류보다 앞서면 대항할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제8조는 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권은 매각으로 소멸하지 않는다고 정합니다. 날짜가 늦으면 매각으로 소멸합니다.
• 전대를 동의 없이 했다면 배당도 못 받나요?
  동의 없는 전대는 건물주가 계약을 해지할 수 있는 사유여서 분쟁이 커질 수 있습니다. 민법 제629조가 이를 정하고 있습니다. 배당에서 우선변제권이 인정되는지는 판례가 분명하지 않으므로, 동의 여부를 보여 주는 자료를 먼저 찾아야 합니다.

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