주택 임대차

살던 집이 경매에 넘어갔는데 남은 계약 기간 동안 계속 살 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

내 대항력이 가장 앞선 근저당보다 먼저 생겼다면 배당요구를 하지 않고 대항력을 행사해 남은 기간 동안 계속 살 수 있습니다. 대법원 93다39676 판결은 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 둘 중 하나를 선택해 행사할 수 있다고 보았습니다. 지금은 등기부의 가장 앞선 권리 날짜와 배당요구 종기부터 확인하십시오.

경매가 시작되었다고 곧바로 집을 비울 준비를 할 필요는 없습니다. 내 대항력이 경매로 소멸하는 권리보다 앞서는지부터 확인하면 선택지가 보입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 1월 보증금 2억원에 아파트를 2년 임차하고 바로 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 그 뒤 2025년 6월 집주인이 근저당을 설정했고, 2026년 7월 그 근저당권자가 경매를 신청했습니다. 계약이 2027년 1월까지 남은 A씨는 그때까지 계속 살 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대항력과 우선변제권 중 하나만 골라 쓸 수 있나요?

네, 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인은 둘 중 하나를 골라 행사할 수 있습니다. 배당절차에 참가해 우선변제를 받을 수도 있고, 배당요구를 하지 않고 매수인에게 대항력을 주장해 보증금을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수도 있습니다.

대법원은 이 두 권리를 겸유한 임차인이 어느 하나를 선택해 행사할 수 있다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항력과 제3조의2 제2항의 우선변제권은 근거와 효과가 서로 다른 권리입니다.

그래서 남은 임대차 기간 동안 계속 살고 싶다면 배당요구를 하지 않고 대항력을 행사하는 방법을 고릅니다. 매수인은 임대인의 지위를 승계하고, 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려주어야 합니다.

경매 뒤에도 계속 살려면 어떤 조건이 필요한가요?

내 대항력이 경매로 소멸하는 가장 앞선 근저당이나 압류, 가압류보다 먼저 생겼어야 합니다. 그보다 늦게 대항력을 갖추었다면 경매로 그 권리와 함께 임차권도 소멸해 매수인에게 대항할 수 없습니다.

그래서 등기부에서 가장 먼저 설정된 근저당이나 가압류의 날짜와 내 전입일 다음 날을 비교합니다. 내 대항력이 앞서면 매수인이 보증금을 인수하고, 뒤서면 배당요구를 해서 순위에 따라 배당받아야 합니다. 뒤서는데도 배당요구를 하지 않으면 보증금을 한 푼도 받지 못하고 집을 비워야 할 수 있습니다.

배당요구를 하면 계속 살 수 없나요?

배당요구를 하면 임대차는 해지되어 종료됩니다. 다만 순위에 따라 배당받아도 보증금 전액을 받지 못한다면, 남은 금액을 받을 때까지는 매수인에게 대항하며 거주할 수 있습니다.

이 경우 매수인은 종료된 임대차의 임대인 지위를 승계하므로, 남은 계약 기간을 보장받는 것이 아니라 남은 보증금을 받으면 집을 비워야 합니다. 계약 기간 끝까지 살고 싶다면 배당요구를 하지 않는 쪽이 맞고, 빨리 보증금을 회수하고 싶다면 배당요구를 하는 쪽이 맞습니다.

경매 중 계속 거주 대응 순서

• 등기부 확인 - 가장 먼저 설정된 근저당, 압류, 가압류의 날짜를 확인합니다. 내 전입일 다음 날과 비교합니다.
• 배당요구 종기 확인 - 법원 공고에서 배당요구 종기를 확인합니다. 그때까지 선택을 마쳐야 합니다.
• 선택 - 대항력이 앞서고 계속 살고 싶으면 배당요구를 하지 않습니다. 빨리 회수하고 싶으면 배당요구를 합니다.
• 현황조사 대응 - 집행관이 오면 임대차계약서와 주민등록표 초본을 보여 줍니다. 매각물건명세서에 임차인으로 기재되게 합니다.
• 매수인과 정리 - 매각 뒤 매수인에게 임대차 승계를 알리고 계약 조건을 확인합니다. 종료 때 보증금 반환을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 내 전입일과 근저당 설정일이 같은 날이거나 선순위 전세권이 있는 경우에 해당하면 등기부와 매각물건명세서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대항력과 우선변제권을 둘 다 쓸 수 있나요?
  겸유한 임차인은 둘 중 하나를 선택해 행사할 수 있습니다. 배당요구로 우선변제를 받을 수도 있고, 배당요구 없이 매수인에게 대항해 보증금을 받을 때까지 임대차 존속을 주장할 수도 있습니다. 먼저 배당요구를 했더라도 전액을 받지 못하면 잔액은 대항력으로 주장합니다.
• 배당요구 종기는 언제인가요?
  법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 뒤 첫 매각기일 이전으로 배당요구 종기를 정하고 공고합니다. 공고는 압류 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하도록 되어 있습니다. 경매 사건번호로 법원 공고를 확인합니다.
• 배당요구를 하면 철회할 수 있나요?
  배당요구로 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 배당요구 종기가 지난 뒤 철회하지 못합니다. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하면 매수인의 인수 부담이 달라지므로 종기 전에 신중하게 정합니다.
• 후순위 임차인도 계속 살 수 있나요?
  어렵습니다. 경매로 소멸하는 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 그 저당권과 함께 소멸하므로 매수인에게 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다. 이 경우에는 배당요구를 해서 확정일자 순위나 최우선변제로 보증금을 받습니다.
• 배당받고 남은 보증금은 어떻게 받나요?
  대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 배당요구를 했으나 보증금 전액을 배당받지 못했다면, 잔액을 반환받을 때까지 매수인에게 대항해 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 잔액을 받기 전에는 집을 비우지 않아도 됩니다.
• 보증금을 다 못 받으면 임차권은 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 임차권은 경락으로 소멸하는 것이 원칙이지만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 예외입니다. 선순위 대항력을 갖춘 임차인이라면 남은 보증금을 받을 때까지 매수인에게 대항할 수 있습니다.

비슷한 상황

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• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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