경매 낙찰

경매로 땅을 낙찰받은 사람이 새로 지은 건물을 철거하라는 것은 권리남용 아닌가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건물이 새것이고 토지만큼 비싸다는 사정만으로는 경매 토지 낙찰자의 철거 청구가 권리남용이 되지 않습니다. 대법원은 철거로 건물주가 잃는 손해가 훨씬 커도 낙찰자에게 토지 이익이 있으면 권리남용이 아니라고 보았습니다. 지금은 법정지상권이나 건물 등기된 토지임차권이 있는지부터 확인해 보십시오.

건물이 새것이고 토지만큼 비싸다는 사정을 입증하려고 감정평가부터 받을 필요는 없습니다. 그 사정만으로는 철거 청구가 권리남용이 되지 않기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

Z씨는 2023년 건물주에게서 상가 1층을 보증금 5,000만원에 빌려 식당을 열었습니다. 건물은 2022년 남의 땅 위에 새로 지어진 것이었는데, 2025년 토지가 경매로 넘어가자 낙찰자가 2026년 건물주와 Z씨를 함께 상대로 건물 철거, 토지 인도, 퇴거를 청구했습니다. 건물 시가는 토지 시가에 맞먹었고, Z씨는 이런 철거 청구가 권리남용이 아닌지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

새로 지은 비싼 건물이면 낙찰자의 철거 청구가 권리남용인가요?

그것만으로는 권리남용이 아닙니다. 권리남용이 되려면 주관적으로 오직 상대방에게 고통과 손해를 주려는 목적만 있고 행사하는 사람에게 아무 이익이 없어야 하며, 객관적으로 사회질서에 반해야 합니다. 철거로 건물주가 잃는 손해가 낙찰자의 이익보다 현저히 크다는 사정만으로는 부족합니다.

대법원은 경매로 토지를 산 사람이 시가가 토지의 두 배가 넘는 건물의 철거를 구한 사건에서도, 건물주가 권리를 인수할 때 철거 가능성을 알았고 토지에 투자가치가 있어 낙찰자에게 이익이 없다고 볼 수 없다는 이유로 권리남용을 부정했습니다. 신축 4년 된 구분건물의 부지를 낙찰받은 사람의 철거 청구도 같은 결론이었습니다.

철거를 막을 수 있는 다른 권리는 무엇인가요?

법정지상권이나 대항력 있는 토지임차권이 있으면 철거 청구를 막을 수 있습니다. 토지에 저당권을 설정할 당시 토지와 그 지상 건물의 주인이 같았다가 경매로 달라졌다면, 건물주는 토지 낙찰자에 대해 지상권을 설정받은 것으로 봅니다.

건물주가 원래 토지 주인과 건물 소유 목적의 토지임대차를 맺고 그 건물을 등기했다면, 등기하지 않은 토지임대차라도 제3자인 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 다만 토지에 먼저 설정된 저당권보다 늦게 대항력을 갖춘 경우에는 경매로 소멸할 수 있어 날짜를 대조해야 합니다.

건물을 빌려 쓰는 세입자도 나가야 하나요?

건물주에게 토지를 쓸 권리가 없으면 세입자도 나가야 합니다. 건물 임차인의 권리는 건물주에게서 나온 것이어서 토지 소유자에게 대항할 수 없고, 토지 소유자는 건물 점유자에게 퇴거를 청구할 수 있습니다. 세입자의 보증금 반환 청구는 건물주를 상대로 해야 합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 권리남용 금지와 법정지상권 조문은 원안 당시와 내용이 같습니다. 그래서 세입자라면 철거 소송이 시작된 단계에서 건물주 재산에 가압류를 해 두어 보증금 회수를 준비하는 편이 안전합니다.

그래도 권리남용이 인정되는 경우는 언제인가요?

낙찰자가 토지를 쓸 생각 없이 건물주에게 시가보다 훨씬 비싸게 토지를 사라고 압박하려는 목적으로 철거를 구하는 경우처럼, 부당한 이익을 얻으려는 방편에 불과하다는 사정이 드러나면 권리남용으로 판단될 여지가 있습니다.

• 낙찰 목적 - 건물주에게 고가 매수를 요구하려고 낙찰받았는지
• 건물주의 노력 - 시가 상당액으로 토지를 사거나 빌리겠다고 제안했는지
• 토지의 쓰임 - 건물을 철거해도 낙찰자가 토지를 달리 쓸 방법이 있는지

경매 토지 건물 철거 대응 순서

• 등기부 대조 - 토지 저당권 설정일과 당시 건물 소유자를 확인합니다. 소유자가 같았다면 법정지상권을 주장합니다.
• 토지임대차 확인 - 건물주가 토지 주인과 맺은 임대차계약서와 건물 등기일을 확인합니다. 대항력이 있으면 철거를 막을 수 있습니다.
• 매수·임차 제안 - 낙찰자에게 시가 상당액의 토지 매수나 임차를 서면으로 제안합니다. 거절 경위는 권리남용 판단 자료가 됩니다.
• 답변서 제출 - 법정지상권, 토지임차권 대항력, 권리남용을 순서대로 적습니다. 소장 부본을 받은 날부터 30일 안에 냅니다.
• 세입자 보증금 보전 - 건물 세입자라면 건물주 재산에 가압류를 신청합니다. 퇴거하게 되어도 보증금을 받을 길을 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지와 건물이 한때 같은 사람 소유였거나 건물이 저당권 설정 뒤에 지어진 경우에는 등기부와 건축물대장의 날짜를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 경매 이후 건물 철거·토지 인도 소송과 법정지상권 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 손해가 훨씬 크면 권리남용 아닌가요?
  그것만으로는 아닙니다. 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다58173 판결은 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다는 사정만으로는 권리남용이라 할 수 없다고 보았습니다. 행사하는 사람에게 아무 이익이 없고 오직 고통을 주려는 목적이 있어야 하며, 객관적으로 사회질서에도 반해야 합니다.
• 법정지상권은 언제 생기나요?
  저당권 설정 당시 토지와 건물 주인이 같았다가 경매로 달라진 경우에 생깁니다. 민법 제366조는 저당물의 경매로 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속하게 되면 토지 소유자가 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 본다고 정합니다. 지료는 당사자 청구로 법원이 정합니다.
• 건물주가 땅을 빌려 썼다면 낙찰자에게 대항할 수 있나요?
  건물을 등기했다면 대항할 수 있습니다. 민법 제622조 제1항은 건물 소유 목적의 토지임대차는 등기하지 않았더라도 임차인이 그 지상건물을 등기하면 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 다만 토지에 먼저 설정된 저당권보다 늦게 대항력을 갖추었다면 경매로 소멸할 수 있습니다.
• 건물 세입자는 보증금을 누구에게 받나요?
  건물주에게 받아야 합니다. 건물 임차인의 권리는 건물주와의 계약에서 나오므로 토지 소유자에게는 대항할 수 없고, 토지 소유자가 민법 제214조의 방해제거로 퇴거를 청구하면 따라야 합니다. 퇴거가 예상되면 건물주 재산에 가압류를 해 두어 보증금 회수를 준비합니다.
• 낙찰자가 땅을 비싸게 사라고 하면 어떻게 하나요?
  시가 상당액으로 매수나 임차를 서면으로 제안해 두십시오. 낙찰자가 합리적인 제안을 거절하고 토지를 쓸 계획 없이 철거만 고집한다면, 부당한 이익을 얻으려는 방편이라는 사정으로 권리남용 판단에 반영될 여지가 있습니다. 제안서와 답변은 소송에서 증거가 됩니다.
• 철거 판결이 나기 전에 건물을 팔아도 되나요?
  팔 수는 있지만 철거 의무가 따라갑니다. 대법원 2009다58173 판결은 건물주가 건물에 대한 권리를 인수할 당시 철거 가능성을 알았다는 점을 권리남용 부정의 이유로 들었습니다. 사정을 알고 산 새 건물주도 같은 처지가 되므로, 매수인에게 토지 문제를 알리지 않으면 분쟁이 생깁니다.

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