주택 임대차

경매 뒤 법원이 임차권등기를 말소했는데 남은 보증금을 낙찰자에게 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

대항력이 모든 근저당보다 앞섰다면 법원이 임차권등기를 잘못 말소해도 대항력이 유지되지만, 근저당이 먼저였다면 매각으로 임차권이 소멸해 낙찰자에게 받을 수 없습니다. 주택임대차보호법 제3조의5가 경매에 의한 임차권 소멸과 예외를 정합니다. 지금은 내 전입일과 등기부상 가장 앞선 근저당 설정일을 비교하십시오.

등기가 지워졌다고 해서 곧바로 권리가 사라졌다고 단정할 필요는 없습니다. 반대로 등기가 남아 있었어도 선순위 근저당이 있었다면 낙찰자에게는 대항할 수 없습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2021년 4월 아파트를 보증금 2억 5,000만원에 빌렸는데, 등기부에는 2019년에 설정된 은행 근저당이 먼저 있었습니다. 계약이 끝나도 보증금을 받지 못해 G씨는 2024년 3월 임차권등기를 마치고 다른 곳으로 이사해 전입신고를 했습니다. 2025년 은행의 경매로 집이 팔렸고 G씨는 보증금의 절반 정도만 배당받았는데, 매각 뒤 법원 촉탁으로 임차권등기가 말소되자 G씨는 남은 보증금을 낙찰자에게 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매법원이 임차권등기를 말소하면 대항력도 사라지나요?

말소 때문에 사라지는 것이 아니라, 누가 먼저였는지로 정해집니다. 임차인의 대항력이 모든 근저당보다 앞섰다면 보증금을 다 받지 못한 이상 임차권은 매각으로 소멸하지 않으므로, 법원이 잘못 말소했더라도 대항력은 유지된다고 본 판결이 있습니다.

부산고등법원 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결은 임차권등기가 기존 대항력을 유지하게 하는 담보적 기능을 하므로, 보증금 전액을 배당받지 못했는데 경매법원의 잘못된 촉탁으로 등기가 말소되고 임차인에게 책임이 없다면 이미 취득한 대항력은 그대로 유지된다고 보았습니다. 이 판결은 상고되었으므로 참고 판결로 봅니다.

근저당이 임차인보다 먼저였다면 어떻게 되나요?

낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 임차권은 경매 매각으로 소멸하는 것이 원칙이고, 예외는 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권뿐입니다. 선순위 근저당이 있으면 임차인의 대항력은 그 근저당보다 뒤이므로 매수인에게 대항하지 못합니다.

G씨는 2019년 근저당 뒤인 2021년에 대항력을 갖췄으므로 매각으로 임차권이 소멸했고, 법원의 말소 촉탁도 이 결과에 따른 것입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의5에 비추면 선순위 근저당이 있는 이 사실관계에서는 낙찰자에게 임대차를 주장하기 어렵습니다.

남은 보증금은 누구에게 받아야 하나요?

원래 임대인에게 받아야 합니다. 매각으로 임차권이 소멸해도 임대인의 보증금 반환 의무는 남습니다. 확정일자로 배당받지 못한 나머지 금액은 임대인을 상대로 소송을 내고 다른 재산에 집행합니다.

대항력이 선순위였는데 법원 잘못으로 등기가 말소되어 손해를 보았다면 국가배상을 검토할 수 있지만, 위 부산고등법원 사건은 대항력이 유지되어 손해가 없다는 이유로 배상 청구가 기각되었습니다.

임차권등기 말소 대응 순서

• 등기부 폐쇄 기록 확인 - 말소된 근저당·가압류 기록까지 떼어 가장 앞선 권리의 날짜를 확인합니다. 내 대항력 순위가 여기서 정해집니다.
• 배당표 확인 - 배당받은 금액과 받지 못한 금액을 확정합니다. 청구할 잔액이 정해집니다.
• 선순위라면 말소회복 검토 - 대항력이 가장 앞섰다면 말소된 임차권등기의 회복과 낙찰자에 대한 보증금 반환을 검토합니다. 매수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 봅니다.
• 후순위라면 임대인 상대 소송 - 임대인을 상대로 남은 보증금 반환 소송을 냅니다. 다른 재산을 찾아 가압류합니다.
• 낙찰자 인도 요구 대응 - 후순위 임차인은 인도 요구에 응해야 하므로 이사 일정을 협의합니다. 버티면 인도명령과 강제집행이 이어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당이 여러 개이거나 말소된 선순위 권리가 있으면 배당 순위가 달라지므로 폐쇄 등기부와 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권등기 뒤 이사하면 대항력이 없어지나요?
  임차권등기를 마친 뒤에는 이사해 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 그래서 보증금을 못 받은 임차인은 임차권등기를 마치고 이사해야 합니다. 등기 전에 이사하면 권리를 잃을 수 있습니다.
• 선순위 임차인은 낙찰자에게 무엇을 요구하나요?
  대항력이 가장 앞선 임차인은 배당받지 못한 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 있습니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다. 보증금을 받을 때까지 집을 비워 주지 않을 수도 있습니다.
• 후순위 임차인도 낙찰자에게 버틸 수 있나요?
  버틸 수 없습니다. 선순위 근저당이 있는 집에서 대항력을 갖춘 임차인의 임차권은 매각으로 소멸하고, 예외는 대항력 있는 임차권뿐입니다. 이 경우 낙찰자가 인도명령을 받으면 강제집행으로 집을 비워야 하므로 이사를 협의하는 편이 낫습니다.
• 법원 잘못으로 손해가 나면 배상받을 수 있나요?
  경매법원의 잘못된 촉탁으로 실제 손해가 생겼다면 국가배상을 검토할 수 있습니다. 다만 부산고등법원 2005나17600 판결은 대항력이 유지되어 낙찰자에게 청구할 수 있으므로 현실적 손해가 없다며 청구를 기각했습니다. 손해 발생을 구체적으로 보여야 합니다.
• 배당요구를 했는데 절반만 받았어요, 이유가 뭔가요?
  선순위 근저당 채권이 먼저 배당되고 남은 금액에서 확정일자 순서대로 받기 때문입니다. 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자보다 먼저 받지만 앞선 근저당보다는 뒤입니다. 배당표에서 선순위 채권액과 경매비용을 확인하십시오.
• 남은 보증금 청구에도 시효가 있나요?
  보증금 반환 채권도 소멸시효가 적용되므로 오래 두면 안 됩니다. 임대차가 끝나고 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보지만, 매각으로 임차권이 소멸한 뒤에는 곧바로 소송이나 가압류로 시효를 관리해야 합니다.

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