주택 임대차

계약이 끝난 뒤 집이 팔렸는데 전 집주인에게 보증금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

받을 수 있습니다, 새 집주인에게 임대인 지위가 넘어가는 것을 원하지 않는다고 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의하면 전 집주인의 반환채무가 남습니다. 대법원 2001다64615 판결이 이렇게 보았습니다. 지금은 양도 사실을 안 날을 기록하고 바로 내용증명을 보내십시오.

집이 팔렸다는 통보를 받았다고 새 집주인과 새로 계약서를 써야 하는 것은 아닙니다. 대항력이 있으면 기존 계약이 그대로 넘어갑니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2023년 9월 보증금 2억8천만원에 빌라를 2년간 임차했고, 2025년 9월 계약이 끝났지만 보증금을 받지 못했습니다. 그런데 2025년 12월 집주인이 이 집을 다른 사람에게 팔았다는 문자를 보내며 보증금은 새 집주인에게 받으라고 했습니다. 새 집주인은 매수 직후 그 집에 근저당을 설정했고, M씨는 전 집주인에게 계속 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약이 끝난 뒤 집이 팔리면 보증금은 누구에게 받나요?

원칙은 새 집주인입니다. 계약기간이 끝났어도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로, 그 상태에서 집이 팔리면 새 집주인이 계약이 끝난 상태의 임대인 지위를 그대로 이어받습니다. 이때 보증금 반환채무도 소유권과 함께 넘어가고 전 집주인의 반환채무는 소멸합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 원안 판례가 인용한 「제3조 제2항」은 현행 제3조 제4항에 해당합니다.

새 집주인이 싫으면 전 집주인에게 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 임차인이 임대인 지위의 승계를 원하지 않으면 집이 팔린 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 승계되는 임대차관계에서 벗어날 수 있고, 그러면 전 집주인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않습니다. 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결이 이렇게 보았습니다.

새 집주인의 재산 상태가 불안하거나 집에 새로 근저당이 잡혔다면 이 방법을 검토합니다. 다만 같은 판결은 임차인이 새 집주인에게 보증금을 요구하는 등 승계를 전제로 행동했다면 이의를 제기한 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다.

이의는 언제까지 어떻게 해야 하나요?

알게 된 즉시, 누구에게 받겠다는 뜻이 분명히 드러나게 합니다. 상당한 기간이 며칠인지는 정해져 있지 않고 사정에 따라 판단되므로, 양도 통보를 받은 날 전 집주인과 새 집주인 모두에게 내용증명을 보내는 것이 안전합니다. 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다.

이의를 제기한 뒤에는 새 집주인에게 보증금을 청구하는 행동을 섞지 않습니다. 이사를 가야 한다면 보증금을 받기 전 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지켜 둡니다.

종료 후 양도 시 보증금 청구 순서

• 양도 사실 확인 - 등기부에서 소유권이전 등기일과 새 소유자를 확인합니다. 알게 된 날을 기록합니다.
• 상대 선택 - 전 집주인과 새 집주인 중 보증금을 받을 상대를 재산 상태를 보고 정합니다. 선택에 따라 할 일이 달라집니다.
• 이의 통지 - 전 집주인에게 받으려면 즉시 두 사람 모두에게 내용증명으로 이의를 보냅니다. 도달일이 증거가 됩니다.
• 대항력 유지 - 보증금을 받을 때까지 주민등록과 점유를 유지하거나 임차권등기를 마칩니다. 우선변제권을 지킵니다.
• 반환 청구 - 선택한 상대에게 지급을 청구하고, 응하지 않으면 지급명령이나 소송을 냅니다. 판결로 강제집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 집주인에게 이미 보증금을 요구했거나 매매계약에서 보증금을 매매대금에서 빼기로 했다면 계약서와 통지 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이의를 제기하지 않으면 전 집주인 책임은 없나요?
  없습니다. 대항력 있는 임대차에서 집이 팔리면 보증금 반환채무는 새 집주인에게 넘어가고 전 집주인의 채무는 소멸합니다. 이의를 제기하지 않은 채 시간이 지나면 새 집주인에게만 청구할 수 있습니다. 새 집주인의 재산을 먼저 확인합니다.
• 상당한 기간은 며칠인가요?
  법이나 판례에 정해진 날수는 없습니다. 양도 사실을 안 경위, 그 뒤 임차인의 행동을 보고 판단합니다. 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결은 임차인이 승계를 전제로 행동한 사정이 있으면 이의로 보기 어렵다고 보았으므로 알게 된 즉시 이의하는 것이 안전합니다.
• 계약기간이 끝났는데 왜 승계되나요?
  보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보기 때문입니다. 그래서 계약이 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 상태에서 집이 팔려도 새 집주인이 반환의무를 이어받습니다. 임차인은 이 기간에도 집을 비우지 않고 보증금 반환을 기다릴 수 있습니다.
• 새 집주인에게 청구했다가 바꿀 수 있나요?
  어렵습니다. 새 집주인에게 보증금을 청구하거나 반환 일정을 협의하면 승계를 받아들인 것으로 볼 여지가 큽니다. 그 뒤 전 집주인에게 청구하려면 승계를 원하지 않았다는 사정을 따로 증명해야 합니다. 처음부터 상대를 정하고 행동하는 것이 좋습니다.
• 이사를 먼저 가야 하면 어떻게 하나요?
  임차권등기명령을 먼저 받습니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기가 된 뒤에는 이사를 가도 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기가 끝나기 전에 주민등록을 옮기면 안 됩니다.
• 대항력이 없는 임차인도 같나요?
  다릅니다. 대항력이 없으면 새 집주인이 임대인 지위를 당연히 승계하지 않으므로 보증금은 원래 계약 상대인 전 집주인에게 청구합니다. 새 집주인이 인도를 요구하면 대항하지 못할 수 있으니, 전입신고와 입주 상태부터 확인합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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