매매 계약

집값이 올랐다며 매도인이 계약금을 돌려주고 계약을 깨자는데 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 매도인이 받은 계약금만 돌려주는 것으로는 매매계약이 해제되지 않고, 배액을 상환하기 전에 매수인이 중도금을 보내면 해제를 막을 수 있습니다. 민법 제565조는 이행에 착수하기 전까지만 계약금 배액 상환에 의한 해제를 허용합니다. 지금은 계약서에 해약금 배제 특약이나 이행기 전 착수 금지 특약이 있는지부터 확인하십시오.

받은 계약금을 돌려주겠다는 말만으로 계약이 깨지는 것은 아니니, 그 말을 듣고 바로 다른 집을 알아볼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2026년 6월 아파트를 10억원에 사기로 하고 계약금 1억원을 보냈습니다. 중도금 4억원은 8월 말, 잔금은 10월에 내기로 했습니다. 7월 들어 주변 시세가 1억원 넘게 오르자 매도인이 「계약금 1억원을 돌려줄 테니 없던 일로 하자」고 연락해 왔고, H씨는 이대로 계약이 해제되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도인이 계약금만 돌려주면 계약이 해제되나요?

해제되지 않습니다. 계약금을 받은 매도인이 해약금으로 계약을 해제하려면 받은 계약금의 배액을 상환해야 합니다. 계약금 1억원을 받았다면 2억원을 제공해야 하고, 받은 1억원만 돌려주는 것으로는 해제의 효력이 생기지 않습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」에 따른 내용입니다.

매도인이 배액을 제공하면서 해제 의사를 표시하면, 매수인이 돈을 받지 않더라도 그때 계약은 해제됩니다. 대법원 1981. 10. 27. 선고 80다2784 판결은 이때 매도인이 배액을 공탁할 필요까지는 없다고 보았습니다. 그래서 배액을 실제로 내민 경우에는 수령을 거절하는 것만으로 해제를 막을 수 없습니다.

매수인이 해제를 막으려면 무엇을 해야 하나요?

매도인이 배액을 제공하기 전에 매수인이 이행에 착수하면 해약금 해제는 더 이상 할 수 없습니다. 해제는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 허용되기 때문입니다. 중도금 지급이 대표적인 이행의 착수입니다.

중도금 지급일 전이라도 중도금을 먼저 보낼 수 있습니다. 대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결은 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 같은 특별한 사정이 없다면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다고 보았습니다. 이 사건도 시세 상승을 이유로 매도인이 증액을 요구하자 매수인이 중도금을 미리 제공했고, 그 뒤 매도인이 계약금 배액을 공탁해 해제하려 했으나 해제가 인정되지 않았습니다.

계약서에 해약금 배제 특약이 있으면 어떻게 되나요?

계약서에 「계약금을 포기하거나 배액을 상환해도 해제할 수 없다」는 특약이 있으면 매도인은 해약금 해제를 할 수 없습니다. 민법은 「당사자 간에 다른 약정이 없는 한」 해약금 해제를 허용하므로, 다른 약정이 우선합니다.

그래도 매도인이 등기를 넘겨주지 않으면 매수인은 잔금을 제공하며 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 매도인이 집을 다른 사람에게 팔 우려가 있으면 처분금지가처분을 먼저 신청합니다. 매도인의 이행 거절로 계약을 해제하는 쪽을 고른다면 손해배상도 함께 청구할 수 있습니다.

해약금으로 해제되면 손해배상을 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 해약금 해제는 약정된 해제권을 행사하는 것이어서 계약 해제와 손해배상을 함께 정한 민법 제551조가 적용되지 않습니다. 매수인은 매도인이 상환한 배액, 즉 계약금 1억원을 포함한 2억원을 받는 것으로 끝납니다.

그래서 매수인이 손해를 더 따지려면 매도인의 해제가 요건을 갖추지 못했다는 점을 먼저 다퉈야 합니다. 배액 전부를 제공했는지, 매수인이 그 전에 이행에 착수했는지가 쟁점입니다.

매도인 계약금 배액 해제 대응 순서

• 거절 의사 표시 - 계약금만 돌려주는 해제에는 동의하지 않는다고 문자나 내용증명으로 답합니다. 돈을 받으면 합의 해제로 볼 여지가 생깁니다.
• 특약 확인 - 계약서에 해약금 배제 특약이나 이행기 전 착수 금지 특약이 있는지 봅니다. 결론이 여기서 갈립니다.
• 중도금 선지급 - 배액 제공 전이라면 매도인 계좌로 중도금을 보냅니다. 수령을 거절하면 공탁을 검토합니다.
• 처분금지가처분 - 매도인이 다른 사람에게 팔 움직임이 있으면 가처분을 신청합니다. 등기 이전을 막아 둡니다.
• 등기 청구 소송 - 잔금을 제공하며 소유권이전등기를 청구합니다. 이행 거절이면 손해배상도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약금 일부만 먼저 보냈거나 중도금 약정이 없는 계약이라면 계약서와 송금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 소유권이전등기 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배액은 얼마를 말하나요?
  받은 계약금의 두 곱입니다. 매수인에게서 계약금 1억원을 받았다면 매도인은 2억원을 제공해야 해제할 수 있습니다. 받은 계약금을 돌려주는 1억원과 같은 금액의 해약금 1억원을 더한 금액입니다.
• 매도인이 배액을 보내면 꼭 받아야 하나요?
  받지 않아도 해제는 됩니다. 매도인이 해제 의사를 표시하고 배액을 이행 제공하면 매수인이 수령을 거절하더라도 계약은 해제되고, 매도인이 공탁까지 할 필요는 없습니다. 다만 그 전에 매수인이 이행에 착수했다면 해제의 효력을 다툴 수 있습니다.
• 중도금 날짜 전에 보내도 되나요?
  됩니다. 이행기를 정했더라도 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 같은 특별한 사정이 없다면 이행기 전에 중도금을 보내 이행에 착수할 수 있습니다. 매도인이 시세 상승을 이유로 증액을 요구한 사정만으로는 이를 막을 특별한 사정이 되지 않습니다.
• 매수인이 계약금을 포기하고 해제할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 매수인도 매도인이 이행에 착수하기 전까지는 낸 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다. 반대로 매도인이 소유권이전에 필요한 서류를 준비해 제공하는 등 이행에 착수한 뒤라면 계약금 포기만으로는 해제할 수 없습니다.
• 해약금 해제에 손해배상을 더 청구할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 민법 제565조 제2항은 해약금 해제에 손해배상에 관한 제551조를 적용하지 않도록 정합니다. 그래서 적법한 배액 상환 해제라면 매수인은 배액만 받고, 시세 차익 같은 손해는 따로 청구할 수 없습니다.
• 매도인이 다른 사람에게 팔까 봐 걱정되면요?
  처분금지가처분을 신청합니다. 소유권이전등기 청구권을 지키기 위해 법원에 부동산 처분금지가처분을 신청하면 등기부에 가처분이 기입되어 이후 제3자에게 넘어간 등기를 다툴 수 있습니다. 본안 소송 전에 먼저 해 두는 것이 보통입니다.

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