매매 계약
계약금 1억 2천 중 1천만원만 받은 매도인은 얼마를 돌려줘야 해제되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
약정한 계약금 전액의 두 배인 2억 4천만원을 돌려줘야 해제할 수 있고, 받은 1천만원의 두 배만 돌려줘서는 해제되지 않습니다. 대법원은 계약금 일부만 지급된 경우에도 해약금의 기준은 실제 받은 돈이 아니라 약정 계약금이라고 보았습니다. 지금은 계약서의 계약금 조항과 위약 손해배상 조항을 함께 확인해 두십시오.
매도인이 계좌를 닫거나 일부 금액만 공탁하며 해제를 통보했다면, 남은 계약금을 공탁하거나 이행 준비를 마쳤다는 사실을 서면으로 남기십시오. 매도인의 해제가 무효라면 그 행동은 이행거절이 되고, 매수인은 해제와 손해배상을 청구할 수 있습니다.
매도인이 받은 돈의 두 배를 공탁했다는 이유로 계약이 끝났다고 받아들일 필요는 없습니다.
이런 상담이 많습니다
2025년 4월 A씨는 매도인 B씨와 아파트를 12억원에 사기로 하고, 계약금 1억 2,000만원 가운데 1,000만원은 당일에, 나머지 1억 1,000만원은 다음 날 송금하기로 했습니다. 그런데 B씨는 다음 날 마음을 바꿔 송금받을 계좌를 닫고 해제를 통보했고, 받은 돈의 두 배인 2,000만원을 공탁했습니다. A씨는 나머지 계약금 1억 1,000만원을 공탁하고 B씨의 이행거절을 이유로 받을 수 있는 돈을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
계약금 일부만 받았으면 그 두 배로 해제할 수 있나요?
없습니다. 해약금의 기준은 실제로 받은 계약금이 아니라 당사자가 약정한 계약금입니다. 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결은 실제 받은 금액의 두 배로 해제를 허용하면 당사자가 일정 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하고, 받은 돈이 적을수록 사실상 자유롭게 해제할 수 있게 되어 계약의 구속력이 약해진다고 보았습니다. 그래서 매도인은 받은 1,000만원의 두 배를 돌려주는 것으로는 해제할 수 없습니다.
2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제565조도 계약금을 교부받은 당사자는 상대방이 이행에 착수할 때까지 그 배액을 상환하여 해제할 수 있다고 정하고 있고, 위 판결의 해석이 그대로 적용됩니다.
매도인이 해제하려면 언제까지 얼마를 내야 하나요?
매수인이 이행에 착수하기 전까지 약정 계약금의 두 배를 상환해야 합니다. 사례에서는 약정 계약금 1억 2,000만원의 두 배인 2억 4,000만원입니다. 매수인이 중도금을 내는 등 이행에 착수하면 그 뒤로는 계약금 배액을 상환해도 해제할 수 없습니다.
| 실제 받은 계약금의 배액 | 2,000만원 |
|---|---|
| 약정 계약금의 배액 | 24,000만원 |
단순 예시 계산(약정 계약금 1억 2,000만원, 실제 지급 1,000만원)
매수인은 매도인의 이행거절을 이유로 무엇을 받을 수 있나요?
매도인의 해제가 효력이 없는데도 계약 이행을 거절했다면, 매수인은 이행 최고를 거치지 않고 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고가 필요하지 않고, 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않습니다.
계약 당일
계약금 중 1,000만원 지급
다음 날
매도인 계좌 폐쇄·해제 통보·2,000만원 공탁
같은 날
매수인 잔여 계약금 1억 1,000만원 공탁
이후
매수인 해제와 손해배상 청구
계약서에 채무불이행 시 손해배상을 계약금 기준으로 한다는 조항이 있다면 이는 손해배상액의 예정입니다. 위 판결은 계약금 일부만 지급되어 계약금계약이 온전히 성립하지 않았더라도 손해배상액 예정까지 성립하지 않는 것은 아니라고 보아, 약정 계약금 상당액을 손해배상으로 인정했습니다. 다만 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다.
계약금 일부 지급 해제 다툼 대응 순서
- 계약서 확인 - 약정 계약금, 지급 일정, 해제 조항, 위약 손해배상 조항을 확인합니다. 해약금과 배상액의 기준이 정해집니다.
- 이행 의사 표시 - 남은 계약금을 공탁하거나 이행 준비를 마쳤다는 내용증명을 보냅니다. 매수인 측 이행 의사의 증거입니다.
- 매도인 통지 보관 - 계좌 폐쇄 통지, 해제 통지, 공탁 통지를 모두 보관합니다. 이행거절의 증거가 됩니다.
- 해제와 청구 - 이행거절을 이유로 해제하고 손해배상을 청구합니다. 약정 배상액이 있으면 그 금액이 기준입니다.
- 보전처분 검토 - 매도인이 부동산을 다른 사람에게 팔 우려가 있으면 처분금지가처분을 검토합니다. 계약 유지를 원할 때의 절차입니다.
여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 계약금 일부 지급 시 해제 기준을 따로 정했거나 중도금 지급일 전에 선이행한 사정이 있으면 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 손해배상·처분금지가처분 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
매도인들은 받은 돈이 적을 때 그 두 배만 돌려주면 계약에서 빠져나올 수 있다고 믿고, 매수인들도 그 말에 흔들립니다. 대법원은 약정 계약금이 기준이라고 못 박았습니다. 받은 돈이 적다는 사정은 매도인에게 유리하게 작용하지 않습니다.
그래서 계약 직후 며칠의 기록이 결론을 좌우합니다. 남은 계약금을 보내려 했던 시도, 계좌가 닫혀 송금이 실패한 화면, 매도인의 해제 문자, 공탁서의 날짜와 금액이 순서대로 남아 있어야 합니다. 매수인이 남은 계약금을 곧바로 공탁했다면 그 공탁서가 이행 의사의 가장 강한 증거입니다.
이 기록은 손해배상 소송에서 매도인의 이행거절을 입증하고, 약정 배상액을 청구하는 근거가 됩니다. 매수인이 계약 유지를 원한다면 같은 기록으로 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분을 신청할 수 있으므로, 어느 쪽으로 갈지 먼저 정하고 통지 문구를 맞춰야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해제와 계약금·손해배상 분쟁을 수행해 왔으며, 계약 직후의 송금·공탁·통지 기록을 날짜순으로 확정한 뒤 해제와 손해배상 또는 계약 유지 중 한 방향을 정해 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·계약금 이체 내역과 공탁서·매도인의 해제 통지 문자를 준비해 주시면, 매도인 해제의 효력·이행거절에 따른 해제 가능성·손해배상 예정액 청구 범위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 민법 제565조 제1항
- 민법 제544조
- 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결
- 민법 제398조 제2항
- 민법 제551조
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성