주택 임대차

1년 계약 기간이 경매 도중 끝났다면 배당요구와 계속 거주 중 무엇을 택해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

1년 기간 만료를 이유로 배당요구를 해 보증금 우선변제를 받을 수도 있고, 2년으로 보고 계속 살 수도 있으며 선택은 임차인에게 있습니다. 다만 대법원은 배당요구 뒤 기간이 남았다며 매수인에게 대항하는 것은 신의칙에 어긋난다고 보았습니다. 지금은 대항력이 근저당권보다 앞서는지부터 확인하십시오.

1년 계약이 끝났다고 경매 중에 서둘러 이사할 필요는 없습니다. 배당요구 종기까지 거주와 주민등록을 유지해야 배당을 받습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 5월 보증금 1억원, 기간 1년으로 오피스텔형 주택을 임차하고 전입과 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 4월 은행이 근저당권에 따라 경매를 신청했고 5월에 1년 기간이 끝났습니다. A씨는 배당요구를 할지, 2년으로 보고 계속 살지 고민했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1년 계약이면 법에서 2년으로 본다는데 경매에서는 어떻게 되나요?

2년 미만으로 정한 임대차도 임차인은 그 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수 있으므로, 1년 기간이 끝났다는 이유로 경매에서 보증금 우선변제를 청구할 수 있습니다. 이는 임대인과 사이뿐 아니라 제3자가 관여하는 경매절차에서도 같습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 보되, 임차인은 2년 미만의 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 이 선택권은 임차인에게만 있습니다.

대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 1년 기간 만료로 임대차가 끝났다고 보고 배당요구를 해 순위에 따라 배당받습니다. 반대로 2년으로 보고 계속 사는 쪽을 택할 수도 있습니다.

배당요구를 한 뒤 마음을 바꿔 계속 살 수 있나요?

배당요구로 1년 만료를 주장해 놓고 매각허가결정이 확정된 뒤 기간이 남았다며 매수인에게 대항하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않습니다. 매수인은 보증금을 인수하지 않는다고 믿고 값을 정해 샀기 때문입니다.

판례는 이런 입장 변경이 매수인에게 예측하지 못한 손해를 준다고 보아 금반언과 신의칙 위반으로 판단했습니다. 따라서 배당요구 전에 어느 쪽을 택할지 정해야 합니다. 현행 민사집행법도 배당요구로 매수인의 부담이 바뀌는 경우 종기 뒤 철회를 막고 있습니다.

배당요구와 계속 거주 중 무엇이 유리한가요?

대항력이 근저당권보다 앞서고 매수인이 보증금을 인수할 여력이 있다면 계속 거주가, 대항력이 없거나 매각가가 낮아 매수인과 다툼이 예상되면 배당요구가 대체로 안전합니다. 대항력이 근저당권보다 늦다면 선택지는 배당요구뿐입니다.

배당요구를 해 보증금 전액을 받지 못했다면, 대항력이 있는 임차인은 남은 보증금을 받을 때까지 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이 경우는 입장 변경이 아니므로 금반언 문제가 생기지 않습니다. 남는 금액은 올바른 배당순위에 따랐을 때 받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지이므로, 배당표를 받으면 순위 계산부터 다시 확인합니다.

1년 계약 경매 임차인 대응 순서

• 순위 확인 - 전입 다음 날과 첫 근저당권 설정일을 비교합니다. 대항력 유무가 선택의 출발점입니다.
• 기간 주장 선택 - 1년 만료로 끝낼지, 2년으로 보고 계속 살지 정합니다. 선택권은 임차인에게 있습니다.
• 배당요구 신청 - 끝내기로 했다면 종기 전에 배당요구를 합니다. 확정일자 있는 계약서를 붙입니다.
• 입장 유지 - 배당요구 뒤에는 기간이 남았다는 주장을 하지 않습니다. 매수인에게 인도할 준비를 합니다.
• 잔액 청구 - 전액을 받지 못했다면 대항력으로 매수인에게 남은 보증금을 요구합니다. 임대인에게도 청구할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 배당요구 뒤 사정이 바뀌어 입장을 바꿀 특별한 사정이 있거나 선순위 권리관계가 복잡한 경우에 해당하면 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인이 1년 만료를 이유로 나가라고 할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 보고, 2년 미만의 기간이 유효하다고 주장할 수 있는 사람은 임차인뿐입니다. 임차인이 원하면 2년까지 살 수 있고, 원하면 1년에 끝낼 수도 있습니다.
• 배당요구 종기 뒤 배당요구를 철회할 수 있나요?
  배당요구로 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 종기 뒤 철회하지 못합니다. 대항력 있는 임차인의 배당요구가 여기에 해당합니다. 그래서 대항력 있는 임차인은 종기 전에 계속 살지, 배당받을지를 확정해야 합니다.
• 1년 만료를 주장하면 계약갱신요구권은요?
  1년 만료를 주장해 임대차를 끝낸다면 갱신요구권을 쓸 수 없습니다. 반대로 2년으로 보고 계속 산다면 그 2년이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 경매 매수인에게 대항력이 있을 때 의미가 있습니다.
• 배당을 받으려면 집을 비워야 하나요?
  배당금을 실제로 받으려면 매수인에게 집을 인도해야 합니다. 법원은 보통 매수인의 인도확인서를 요구합니다. 배당기일과 이사 날짜를 매수인과 맞추고, 인도확인서를 받은 뒤 배당금을 찾습니다.
• 대항력 없는 임차인도 1년 만료를 주장하나요?
  대항력이 없더라도 확정일자를 받았다면 1년 만료로 임대차가 끝났다고 보고 배당요구를 해 순위에 따라 배당받을 수 있습니다. 대항력이 없으니 매수인에게 계속 살겠다고 할 수는 없어 배당요구가 사실상 주된 회수 방법입니다.
• 배당에서 덜 받으면 매수인에게 청구하나요?
  대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 전액을 배당받지 못했다면 남은 보증금을 받을 때까지 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이때 남은 금액은 올바른 배당순위에 따랐을 때 받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지입니다.

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