주택 임대차

계약이 끝난 뒤 집이 팔렸는데 새 집주인이 보증금은 모른다며 나가라고 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임대차기간이 끝났더라도 보증금을 돌려받기 전에 집이 팔렸다면 새 집주인이 임대인 지위를 승계해 보증금 반환 의무를 지고, 임차인은 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항과 대법원 2001다64615 판결이 종료 후 양도에도 승계를 인정합니다. 지금은 등기부로 소유권 이전일과 내 전입일의 선후를 확인하십시오.

계약이 끝난 뒤 집이 팔렸다고 해서 이전 집주인과 새 집주인 중 누구에게 받을지 당장 정할 필요는 없습니다. 원칙은 새 집주인이 보증금 반환 의무를 이어받습니다.

이런 상담이 많습니다

V씨는 2023년 5월 보증금 3억 원, 기간 2023. 5. 20.부터 2025. 5. 19.까지로 아파트를 임차해 이사와 전입신고를 마쳤습니다. 집주인은 2025년 3월 초 집을 팔 예정이니 만료되면 나가 달라는 내용증명을 보냈고, 5월 30일 실제로 다른 사람에게 집을 팔았습니다. V씨는 보증금을 받지 못한 채 계속 살고 있는데, 새 집주인은 계약이 이미 끝난 뒤 샀으니 임대인 지위를 이어받지 않았다며 나가라고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약이 끝난 뒤 집을 산 새 집주인도 보증금을 돌려줘야 하나요?

돌려줘야 합니다. 임대차기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로, 그 상태에서 집을 산 사람은 임대차가 종료된 상태의 임대인 지위를 당연히 승계합니다. 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 구조입니다.

임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 이때 보증금 반환 채무도 소유권과 함께 넘어갑니다. 원칙적으로 이전 집주인의 보증금 반환 채무는 소멸합니다. 새 집주인이 매매계약에서 보증금을 매매대금에서 빼기로 했는지는 두 사람 사이의 문제일 뿐, 임차인에 대한 승계 여부에 영향을 주지 않습니다.

이전 집주인에게 받고 싶으면 어떻게 하나요?

양도 사실을 안 날부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 됩니다. 판례는 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않으면 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해 승계되는 임대차관계에서 벗어날 수 있고, 그 경우 이전 집주인의 보증금 반환 채무는 소멸하지 않는다고 봅니다. 새 집주인의 재산 상태가 불안하다면 이 방법을 검토합니다.

반대로 새 집주인을 임대인으로 여기고 행동했다면 이의를 제기한 것으로 보기 어렵습니다. 이의 여부는 문자나 내용증명으로 날짜를 남겨 분명히 해야 합니다.

보증금을 받기 전까지 계속 살아도 되나요?

살아도 됩니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계여서, 새 집주인이 보증금을 돌려주기 전에는 집을 비워 주지 않아도 불법점유가 되지 않습니다. 다만 실제로 거주하며 얻는 사용 이익은 나중에 차임 상당액으로 정산하자는 요구를 받을 수 있으므로, 보증금 반환 요구 내역을 남겨 두어야 합니다.

새 집주인 보증금 반환 대응 순서

• 소유권 이전일 확인 - 등기부에서 새 집주인의 소유권 이전일을 확인합니다. 승계 시점이 여기서 정해집니다.
• 대항력 확인 - 전입일이 첫 근저당권보다 앞서는지, 지금까지 유지됐는지 봅니다. 대항력이 있어야 새 집주인에게 청구합니다.
• 청구 상대 결정 - 새 집주인에게 받을지, 이의를 제기해 이전 집주인에게 받을지 정합니다. 재산 상태를 비교합니다.
• 반환 요구 통지 - 정한 상대에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 인도와 동시이행한다고 적습니다.
• 소송과 임차권등기 - 돌려주지 않으면 보증금 반환 소송을 내고, 이사해야 하면 임차권등기명령을 받습니다. 판결로 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입 전에 근저당권이 있었거나 새 집주인과 새 계약서를 쓴 적이 있다면 등기부와 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 명도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약 종료 후 매수한 사람도 승계하나요?
  승계합니다. 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결은 대항력 있는 주택임대차가 기간 만료 등으로 끝났더라도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로, 그 상태에서 집이 양도되면 양수인이 임대인 지위를 당연히 승계한다고 판단했습니다.
• 이전 집주인은 책임이 없어지나요?
  원칙적으로 없어집니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 양수인이 임대인 지위를 승계하면 보증금 반환 채무도 소유권과 함께 넘어가 양도인의 채무는 소멸합니다. 다만 임차인이 승계를 원하지 않아 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 이전 집주인의 채무는 남습니다.
• 이의는 어떻게 제기하나요?
  양도 사실을 안 뒤 상당한 기간 안에 분명히 알립니다. 판례는 이의 기간을 날짜로 정하지 않고 상당한 기간으로 봅니다. 이전 집주인에게 보증금을 청구하겠다는 뜻을 내용증명이나 문자로 보내 날짜를 남깁니다. 새 집주인에게 월세를 보내는 등 승계를 전제로 행동하면 이의로 인정되기 어렵습니다.
• 대항력이 없으면 어떻게 되나요?
  새 집주인에게 청구하기 어렵습니다. 양수인의 임대인 지위 승계는 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 갖춘 임대차를 전제로 합니다. 전입신고를 하지 않았거나 도중에 옮긴 경우에는 새 집주인에게 대항하지 못하므로, 계약 당사자인 이전 집주인에게 보증금 반환을 청구해야 합니다.
• 보증금 받기 전에 나가지 않아도 되나요?
  나가지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제6항은 임차주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우 동시이행 항변권에 관한 민법 제536조를 준용하므로, 보증금 반환과 집 인도는 동시에 이행합니다. 새 집주인이 명도소송을 내면 보증금 반환과의 동시이행을 주장합니다.
• 집주인이 계약 종료를 알린 시기도 중요한가요?
  중요합니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않으면 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 통지가 이 기간을 벗어났다면 계약이 갱신된 상태에서 집이 팔린 것이 되어, 새 집주인은 남은 기간 동안 임대인 지위를 승계합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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