매매 계약

미국에 사는 형의 국내 아파트를 대신 팔 때 인감증명서는 어떻게 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 국내 주소가 없는 재외국민도 최종 주소지나 등록기준지 증명청에 인감을 신고하면 동생이 대리로 부동산 매도용 인감증명서를 받을 수 있습니다. 해외거주로 방문할 수 없으면 서면으로 인감을 신고하고, 위임장은 재외공관 확인을 받아야 합니다. 지금은 형이 출국 전에 인감을 신고한 적이 있는지부터 확인하십시오.

형이 집을 팔려고 일부러 귀국하지 않아도 됩니다. 인감 신고는 서면으로, 인감증명서 발급은 국내 대리인의 신청으로 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 형은 2010년 미국으로 이주하면서 국외이주신고를 했고, 국내에 아파트 한 채를 남겨 두었습니다. 2025년 형이 병원 치료비가 필요해져 그 아파트를 5억 원에 팔기로 하고, 매매 절차를 동생인 A씨에게 맡기려 했습니다. 형은 출국 전에 인감을 신고한 적이 있는지 기억하지 못했고, 매도용 인감증명서를 미국에서 어떻게 받는지 몰라 상담을 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해외에 사는 형도 인감증명서를 받을 수 있나요?

네, 국내에 주소가 없는 재외국민도 인감을 신고하면 부동산 매도용 인감증명서를 받을 수 있습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「인감증명법」은 국내에 주소나 행정상 관리주소가 없는 것이 분명한 국민이 국내에 주소를 가진 일이 있으면 최종 주소를 관할한 증명청에, 최종 주소지 증명청이 분명하지 않으면 등록기준지를 관할하는 증명청에 인감을 신고할 수 있게 합니다.

형이 출국 전에 이미 인감을 신고해 두었고 국외이주신고를 했다면, 그 인감은 주소나 행정상 관리주소를 관할하는 증명청에 신고한 것으로 봅니다. 이때는 새로 신고하지 않고 바로 발급 신청으로 넘어갈 수 있으므로, 주민센터에서 인감 신고 여부부터 확인합니다.

귀국하지 않고 인감을 신고하는 방법은?

해외거주로 직접 방문할 수 없으면 서면으로 인감을 신고할 수 있습니다. 서면신고를 할 때는 인감신고서에 인장을 찍은 백지인 인감지와 방문할 수 없는 사유를 증명하는 서류를 붙입니다. 해외거주 사실은 재외공관에서 받는 서류로 증명하는 것이 보통입니다.

서면신고서에는 인감을 신고한 성년자 1명의 보증이 있어야 하고, 증명청은 인감대장으로 보증인의 인감을 확인합니다. 국내에 있는 동생이 보증인이 되려면 동생도 인감이 신고되어 있어야 합니다.

동생이 대신 매도용 인감증명서를 받을 수 있나요?

네, 17세 이상인 대리인이 위임장과 주민등록증 등을 내고 발급을 신청할 수 있습니다. 위임자가 해외에 체류 중인 재외국민이면 위임장은 위임사실에 대해 재외공관의 확인을 받은 것이어야 합니다. 위임장의 유효기간은 위임일부터 6월입니다.

부동산 매도용이면 무엇이 더 필요한가요?

매도용 인감증명서에는 매수자의 성명·주소·주민등록번호를 적어야 하고, 재외국민이 부동산 매도용으로 받을 때는 세무서장의 확인도 받아야 합니다. 발급 신청서의 세무서장 확인란에 이전할 부동산의 종류와 소재지를 적고, 증명청 소재지나 부동산 소재지를 관할하는 세무서장의 확인을 받습니다. 그래서 매수인이 정해진 뒤에 발급을 신청해야 합니다.

재외국민 부동산 매도 인감증명 대응 순서

• 인감 신고 여부 확인 - 형이 출국 전에 인감을 신고했는지 최종 주소지 주민센터에 확인합니다. 신고가 있으면 서면신고를 생략할 수 있습니다.
• 재외공관 서류 준비 - 형이 재외공관에서 인감 서면신고 서류와 발급 위임장의 확인을 받습니다. 확인일부터 6개월 안에 써야 합니다.
• 매수인 정보 확보 - 매매계약을 맺어 매수인의 성명·주소·주민등록번호를 받습니다. 매도용 인감증명서에 그대로 적힙니다.
• 세무서장 확인 - 부동산 종류와 소재지를 적고 관할 세무서장의 확인을 받습니다. 재외국민 매도용일 때만 거치는 절차입니다.
• 등기 서류 정리 - 인감증명서와 함께 처분위임장, 해외 주소를 증명하는 서면 등 등기소가 요구하는 서류를 갖춥니다. 등기 신청 전에 등기소에 목록을 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 형이 외국 국적을 취득했거나 부동산에 공유자·근저당이 있다면 등기사항증명서와 여권을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재외국민 부동산 매매와 소유권이전등기 관련 분쟁 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 형이 출국 전에 인감 신고를 했다면 다시 해야 하나요?
  다시 하지 않아도 되는 경우가 많습니다. 인감을 신고한 사람이 국외이주신고를 하는 등 대통령령으로 정한 경우에는 주소나 행정상 관리주소를 관할하는 증명청에 그 인감을 신고한 것으로 봅니다. 주민센터에서 인감대장에 형의 인감이 남아 있는지 먼저 확인하십시오.
• 인감은 어느 주민센터에 신고하나요?
  국내에 주소를 가진 일이 있으면 최종 주소를 관할한 증명청에 신고합니다. 최종 주소지 증명청이 분명하지 않으면 등록기준지를 관할하는 증명청에 신고합니다. 이 방식은 국내에 주소나 행정상 관리주소가 없는 것이 분명한 경우에만 씁니다.
• 서면 인감신고에는 무엇을 내나요?
  별지 서식의 인감신고서에 인장을 찍은 백지인 인감지와 방문할 수 없는 사유를 증명하는 서류를 붙여 냅니다. 해외거주는 시행령이 정한 방문 불가 사유에 들어갑니다. 신고서에는 인감을 신고한 성년자 1명의 보증도 있어야 합니다.
• 대리인은 누구나 될 수 있나요?
  17세 이상인 사람이면 대리인이 될 수 있습니다. 대리인은 위임장과 주민등록증 등을 내야 하고, 위임자가 해외에 체류 중인 재외국민이면 위임장에 재외공관의 확인이 있어야 합니다. 이 경우 위임자 본인의 주민등록증은 내지 않아도 됩니다.
• 위임장은 언제까지 쓸 수 있나요?
  인감증명서 발급 위임장의 유효기간은 위임일부터 6월입니다. 재외공관 확인이 필요한 서면신고 서류는 확인일부터 6개월입니다. 매매계약과 잔금 일정이 길어지면 유효기간이 지날 수 있으니, 잔금일에 맞춰 서류를 받는 순서를 정하십시오.
• 세무서장 확인은 왜 받나요?
  재외국민이 부동산 매도용 인감증명서를 받을 때는 이전할 부동산의 종류와 소재지를 적고 관할 세무서장의 확인을 받아야 합니다. 출국한 사람의 국세와 지방세를 원활히 징수하려는 취지입니다. 세금 체납이 있으면 확인 과정에서 문제가 될 수 있으니 미리 확인해 두십시오.
• 매수인이 정해지기 전에 미리 받아 둘 수 있나요?
  부동산 매도용은 어렵습니다. 매도용 인감증명서에는 매수자의 성명·주소·주민등록번호를 적어야 하므로 매수인이 정해진 뒤에 신청합니다. 매수인 정보 없이 받은 일반용 인감증명서로는 매도용을 대신하기 어렵습니다.

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