공사·하자
하자보수를 안 했더니 보증금이 몰취됐는데 실제 보수비 빼고 남은 돈은 못 받나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
원칙적으로 못 받습니다. 하자보수 요구에 응하지 않으면 보증금을 도급인에게 귀속시키기로 한 약정은 손해배상액의 예정이어서, 실제 보수비가 적게 들었더라도 보증금 전액이 도급인에게 귀속됩니다. 다만 보증금이 실제 손해에 비해 부당히 과다하면 법원에 감액을 구할 수 있으니, 지금은 도급인이 쓴 실제 보수비 내역부터 받아 두십시오.
도급인에게서 하자보수 요구가 오면, 응할 수 없는 사정이 있더라도 서면으로 답하고 보수 일정이나 비용 협의를 제안하십시오. 요구에 불응했다는 사실이 확정되면 보증금 귀속을 다투기가 어려워집니다.
보증금이 몰취됐다고 해서 도급인이 실제 손해를 따로 증명할 때까지 기다려야 하는 것은 아닙니다. 감액 청구는 수급인이 먼저 할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
건설업자 A씨는 2024년 2월 공사대금 5억원에 주택 신축공사를 맡으면서, 준공검사 후 하자담보책임기간 2년 동안 하자보수보증금 1,500만원을 건축주 B씨에게 맡기고 하자보수 요구에 불응하면 보증금을 B씨에게 귀속시키기로 약정했습니다. 준공 6개월 뒤 발코니 난간에 균열이 생겨 B씨가 여러 번 보수를 요구했지만 A씨는 응하지 않았고, B씨는 700만원을 들여 직접 보수한 뒤 나머지 800만원도 자기에게 귀속된다고 통보했습니다. A씨가 800만원을 돌려 달라고 하려면 보증금이 실제 손해에 비해 부당히 과다하다는 점을 증명해야 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
하자보수보증금 귀속 약정은 어떤 성질인가요?
특별한 사정이 없으면 손해배상액의 예정입니다. 대법원 2002. 7. 12. 선고 2000다17810 판결은 도급계약서나 그에 편입된 약관에 수급인이 하자담보책임기간 중 하자보수 요구에 불응하면 하자보수보증금을 도급인에게 귀속시킨다는 조항이 있으면, 이 보증금은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 보아야 한다고 판단했습니다.
| 구분 | 손해배상액 예정 | 위약벌 |
|---|---|---|
| 추정 | 위약금 약정은 예정으로 추정 | 계약서에 명시 필요 |
| 실손해 증명 | 필요 없음 | 필요 없음 |
| 법원 감액 | 부당히 과다하면 가능 | 제398조 감액 불가 |
| 초과 손해 청구 | 하자보수보증금은 가능 | 별도 청구 가능 |
- 추정
- 손해배상액 예정: 위약금 약정은 예정으로 추정
- 위약벌: 계약서에 명시 필요
- 실손해 증명
- 손해배상액 예정: 필요 없음
- 위약벌: 필요 없음
- 법원 감액
- 손해배상액 예정: 부당히 과다하면 가능
- 위약벌: 제398조 감액 불가
- 초과 손해 청구
- 손해배상액 예정: 하자보수보증금은 가능
- 위약벌: 별도 청구 가능
출처 - 민법 제398조, 대법원 2000다17810 판결
2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다. 계약서에 위약벌이라고 명시하지 않았다면 하자보수보증금 귀속 조항도 이 추정을 받습니다.
실제 보수비보다 보증금이 많으면 차액을 돌려받나요?
원칙적으로 돌려받지 못합니다. 손해배상액의 예정이 있으면 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 실제 손해액을 증명하지 않고도 예정액을 받을 수 있습니다. 그래서 수급인이 하자보수를 하지 않은 이상, 도급인이 실제로 쓴 보수비가 보증금보다 적더라도 보증금 전액이 도급인에게 귀속됩니다.
| 하자보수보증금 | 1,500만원 |
|---|---|
| 실제 보수비 | 700만원 |
| 반환 주장 차액 | 800만원 |
단순 예시 계산
반대로 실제 손해가 보증금보다 크면 도급인은 초과액을 따로 청구할 수 있습니다. 앞의 판결은 하자보수보증금을 도급인이 실손해를 증명하면 초과액까지 받을 수 있는 「특수한 손해배상액의 예정」으로 보았습니다. 수급인에게 불리한 쪽으로만 열려 있는 구조입니다.
보증금을 줄여 달라고 할 수는 없나요?
부당히 과다하면 줄일 수 있습니다. 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원은 적당히 감액할 수 있습니다. 법원은 당사자의 경제적 지위, 계약의 목적과 내용, 예정액을 정한 경위, 공사대금 대비 보증금 비율, 예상 손해액, 거래관행을 함께 봅니다.
실제 보수비가 보증금의 절반 정도라는 사정만으로는 부당히 과다하다고 인정받기 어렵습니다. 보증금 비율이 업계 관행보다 크게 높았거나, 하자가 경미해 보수비가 극히 적었다는 사정을 함께 증명해야 합니다.
하자보수보증금 반환 대응 순서
- 계약 조항 확인 - 도급계약서와 약관의 보증금 귀속 조항, 위약벌 명시 여부를 확인합니다. 성질 판단의 출발점입니다.
- 보수 요구 경위 정리 - 도급인의 보수 요구 날짜와 방식, 수급인의 답변을 정리합니다. 불응 여부가 귀속 요건입니다.
- 실제 보수비 자료 요구 - 도급인에게 보수 견적서와 영수증을 요구합니다. 감액 주장의 비교 기준입니다.
- 과다 사정 수집 - 공사대금 대비 보증금 비율과 업계 관행, 하자의 경미성을 보여 주는 자료를 모읍니다. 감액 판단의 근거입니다.
- 감액·반환 청구 - 협의가 안 되면 보증금 감액을 전제로 차액 반환을 청구합니다. 소송에서 법원이 감액 여부를 정합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 보증금을 위약벌로 명시했거나 보증보험증권으로 보증금을 대신한 경우라면 계약서와 증권 약관을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금과 하자보수보증금을 둘러싼 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
보증금을 몰취당한 수급인들은 실제로 든 보수비만 빼고 나머지는 당연히 돌려받는다고 생각합니다. 실제로는 하자보수보증금 귀속 약정이 손해배상액의 예정이어서, 보수를 하지 않은 순간 보증금 전액이 도급인에게 넘어가는 것이 원칙입니다. 남은 길은 부당히 과다하다는 감액 주장 하나입니다.
그래서 보수 요구를 받은 시점의 대응이 결론을 좌우합니다. 요구 문자나 공문을 받은 날, 답변한 날, 보수를 못 한 이유, 협의를 제안한 기록이 남아 있어야 불응이 아니었다고 다툴 여지가 생깁니다. 아무 답도 하지 않고 넘어가면 불응 사실은 쉽게 인정됩니다.
이 기록은 보증금 반환 소송에서 귀속 요건 충족 여부를 가르는 자료가 되고, 감액 판단에서는 실제 보수비 영수증과 함께 과다성의 근거가 됩니다. 도급인이 초과 손해를 청구해 올 때 방어 자료로도 쓰입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공사대금과 하자보수보증금 분쟁을 수행해 왔으며, 보증금 귀속 조항의 성질과 보수 요구 경위를 먼저 확인한 뒤 실제 보수비와 비교해 감액 주장을 구성하는 방식으로 대응합니다.
- 하도급분쟁조정협의회 대응
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
공사도급계약서와 약관·하자보수 요구 문서·도급인의 실제 보수비 영수증·보증금 납부 내역을 준비해 주시면, 보증금 귀속 요건 충족 여부·부당 과다에 따른 감액 가능성·차액 반환 청구 범위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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