허위 경정등기로 소유권이 넘어가나요?

넘어가지 않습니다. 부동산 물권은 법률행위와 등기가 함께 있어야 변동되는데, 허위 경정등기에는 등기원인이 없습니다. 등기부상 명의가 바뀌었을 뿐 소유자는 여전히 원래 명의인입니다.

경정의 경정을 신청할 수 없나요?

할 수 없습니다. 동일성이 없는 경정으로 이미 다른 사람을 표상하게 된 등기는 다시 경정해 종전 명의를 회복할 수 없습니다. 등기명의인 표시 경정은 해당 명의인만 단독 신청할 수 있어 원래 명의인이 쓸 수 있는 절차도 아닙니다.

누구를 상대로 소송하나요?

경정등기로 새 표시상 명의자가 된 사람을 상대로 경정등기의 말소를 청구합니다. 그 뒤 제3자 등기가 있으면 그 사람도 함께 피고로 삼고, 소장에는 말소할 경정등기의 접수일과 접수번호를 특정합니다.

가처분은 꼭 해야 하나요?

하는 편이 안전합니다. 상대가 땅을 팔거나 근저당을 설정하면 뒤의 등기까지 차례로 정리해야 해 소송이 길어집니다. 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 처분금지가처분이 인정됩니다.

등기관에게 책임을 물을 수 있나요?

등기관이 형식적 심사 의무를 게을리한 과실이 있으면 국가배상을 검토할 수 있습니다. 다만 위조가 정교해 서류 심사로 걸러 내기 어려웠다면 책임이 부정될 수 있으므로, 먼저 말소 소송으로 등기를 회복하는 것이 우선입니다.

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등기·명의신탁

남이 허위 서류로 제 땅 등기명의를 자기 이름으로 경정했는데 경정등기로 되돌릴 수 있나요?

Q: 무엇을 증명해야 하나요?

원래 등기명의인이 자신이고 진실한 소유자라는 사실입니다. 대법원은 이 증명 책임을 말소를 구하는 사람에게 지웠습니다. 취득 당시 매매계약서, 취득세·재산세 납부 기록, 당시 주민등록 초본을 준비합니다.

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 동일성 없는 허위 경정등기는 무효이지만 경정등기를 다시 경정해 되돌릴 수는 없고, 새 표시상 명의자를 상대로 경정등기 말소를 청구해야 합니다. 대법원은 진실한 소유자가 동일성을 해친 경정 부기등기의 말소를 소유권에 기한 방해배제로 청구할 수 있다고 보았습니다. 지금은 처분금지가처분부터 검토하십시오.

그 자리에서

내 이름이 다른 사람 이름으로 경정된 것을 발견했다면, 경정등기를 다시 신청하려 하지 말고 곧바로 처분금지가처분을 검토하십시오. 상대가 땅을 팔거나 대출을 받기 전에 막아야 합니다.

등기소가 허위 서류를 걸러 내지 못했다고 해서 소유권을 잃은 것은 아닙니다. 무효인 경정등기로는 소유권이 넘어가지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2008년 토지를 사서 자기 이름으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2024년 B씨가 A씨와 자기가 같은 사람인데 등기 때 이름이 잘못 적혔다는 허위 서류를 내 등기명의인 표시를 B씨로 바꾸는 경정등기를 마쳤고, 등기관은 이를 걸러 내지 못했습니다. A씨는 경정등기를 다시 경정해 원래대로 돌릴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

허위로 이름을 바꾼 경정등기는 효력이 있나요?

효력이 없습니다. 등기명의인 표시경정등기는 같은 사람의 표시를 바로잡는 절차인데, 동일성이 없는 다른 사람으로 바꿨다면 등기가 다른 사람을 표상하게 되어 소유자를 바꾼 결과가 됩니다. 이런 경정등기는 실체관계에 맞지 않는 무효 등기입니다.

부동산 물권은 법률행위에 따라 등기해야 변동되는데, B씨는 A씨와 어떤 거래도 한 적이 없습니다. 등기원인이 없는 경정등기로는 소유권이 넘어가지 않습니다.

경정등기를 다시 경정해 되돌릴 수는 없나요?

없습니다. 동일성이 없는 경정등기로 등기가 이미 다른 사람을 표상하게 된 이상, 원래 명의인은 경정등기의 경정을 신청해 종전 명의를 회복할 수 없습니다. 경정은 동일성이 있는 범위에서만 허용되기 때문입니다.

경정등기 유형별 바로잡는 방법

유형	효력	바로잡는 방법
같은 사람 표시 착오	유효	경정등기
다른 사람으로 경정	무효	경정등기 말소 소송

같은 사람 표시 착오: 효력: 유효; 바로잡는 방법: 경정등기
다른 사람으로 경정: 효력: 무효; 바로잡는 방법: 경정등기 말소 소송

출처 - 대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다1859 판결

등기부상으로는 A씨가 소유권을 잃은 모양이 되었으므로, A씨는 새 표시상 명의자인 B씨를 상대로 경정등기의 말소등기를 청구해 등기명의를 회복해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 등기명의인 표시 경정은 해당 명의인만 단독으로 신청하도록 하고 있어 A씨가 경정 절차를 쓸 길이 없습니다.

말소 소송에서는 무엇을 증명해야 하나요?

자신이 원래 등기명의인이고 진실한 소유자라는 사실입니다. 진실한 소유자는 소유권에 기한 방해배제로 표시상 명의자를 상대로 부기등기인 경정등기의 말소를 청구할 수 있고, 이때 원래 등기명의인에 해당한다는 사실을 증명해야 합니다.

증거로는 2008년 매매계약서와 대금 지급 기록, 취득세 영수증, 등기필증, 그 뒤 재산세 고지서, 당시 주민등록 초본이 쓰입니다. B씨가 낸 허위 서류는 등기소에서 신청서류를 열람해 확보합니다.

B씨가 땅을 팔거나 담보를 잡으면 어떻게 되나요?

되돌리기가 훨씬 어려워지므로 처분금지가처분을 먼저 합니다. 무효인 등기를 믿고 산 사람도 원칙적으로 보호되지 않지만, 제3자 등기와 근저당권을 차례로 말소해야 하고 그 사이 점유 관계가 복잡해집니다. 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 가처분이 인정됩니다.

허위 서류로 경정등기를 한 행위는 공문서 관련 범죄가 될 수 있어 고소도 함께 검토합니다. 수사 자료는 민사 소송의 증거가 됩니다.

허위 경정등기 말소 대응 순서

신청서류 열람 - 등기소에서 경정등기 신청서와 첨부서류를 열람해 B씨가 낸 허위 서류를 확보합니다.
소유 증거 정리 - 매매계약서, 취득세 영수증, 등기필증, 재산세 고지서를 모읍니다. 원래 명의인이 본인이라는 증거입니다.
처분금지가처분 - B씨가 팔거나 담보를 잡기 전에 가처분을 신청합니다.
경정등기 말소 소송 - B씨를 상대로 경정등기의 말소를 청구합니다.
판결로 말소 신청 - 승소 판결이 확정되면 단독으로 말소등기를 신청해 원래 명의를 회복합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 제3자 명의 이전등기나 근저당권이 붙었다면 후속 등기 전부와 제3자의 사정을 함께 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소와 처분금지가처분, 관련 고소 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

허위 경정등기를 발견한 소유자들은 「등기소 실수니 다시 경정 신청하면 된다」고 생각합니다. 경정은 같은 사람의 표시를 고치는 절차라서, 이미 다른 사람으로 바뀐 등기는 경정으로 되돌릴 수 없습니다. 결국 소송이 필요하고, 그 사이 상대가 땅을 처분하는 것이 가장 큰 위험입니다.

그래서 날짜와 서류가 먼저입니다. 경정등기 접수일과 접수번호, 신청서류 열람으로 확보한 허위 서류, 원래 취득 당시 서류, 재산세를 계속 내 온 기록을 정리해야 합니다. 경정 사실을 안 날도 적어 둡니다.

이 기록은 가처분에서 피보전권리를 소명하는 자료가 되고, 말소 소송에서는 원래 명의인이 본인이라는 증명 책임을 다하는 증거가 됩니다. 고소를 함께 하면 수사기관이 확보한 위조 경위가 민사 법정의 증거로 이어집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

현재·폐쇄 등기사항증명서, 경정등기 신청서류 열람 결과, 취득 당시 매매계약서와 취득세 영수증, 재산세 고지서를 준비해 주시면, 경정등기의 무효 여부, 가처분 신청, 말소 소송과 고소 방향을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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