주택 임대차

확정일자 없음이라고 배당요구서를 다시 내면 우선변제권을 잃나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 대항력과 확정일자를 함께 가진 임차인이 배당요구서에 확정일자가 없다고 밝혀 우선변제를 포기한 것으로 처리되면 매각대금에서 우선 배당을 받지 못합니다. 대신 대항력은 남아 매수인이 보증금을 인수합니다. 지금은 배당요구의 종기가 지났는지부터 확인하십시오.

대항력과 확정일자를 모두 갖춘 임차인이 반드시 배당요구를 해야 하는 것은 아닙니다. 배당요구를 하지 않고 매수인에게 대항하는 길도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2024년 2월 보증금 2억원에 아파트를 임차해 입주, 전입신고, 확정일자를 마쳤고 선순위 권리는 없었습니다. 2026년 경매가 시작되자 보증금 전액에 대해 배당요구를 했는데, 법원이 계약서 제출을 요구하자 확정일자 도장이 흐려 보이지 않는다며 「확정일자 없음」이라고 적은 배당요구서를 다시 냈습니다. 매각물건명세서에는 우선변제권을 포기한 임차인으로 적혔고, S씨는 보증금을 어디서 받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

확정일자 없음으로 배당요구서를 다시 내면 우선변제를 받을 수 없나요?

받을 수 없습니다. 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 보증금 전액에 대해 배당요구를 했다가, 법원의 계약서 제출 요구에 다시 낸 배당요구서에 확정일자가 없다고 명백히 밝혔다면 우선변제권을 포기한 것으로 처리됩니다. 이 사정이 매각물건명세서에 기재되어 새 매각절차가 진행되고 매각허가결정이 확정되면, 그 임차인은 매각대금에서 보증금을 우선 배당받을 수 없습니다.

대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결은 이 경우 적법한 배당요구를 했더라면 받았을 금액이 후순위 채권자에게 배당됐어도 그것이 부당이득은 아니라고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 주지만, 권리를 행사하는 방식은 경매 절차에서 임차인이 정합니다.

우선변제를 포기한 것으로 처리되면 보증금은 누가 부담하나요?

매수인이 부담합니다. 우선변제권을 포기한 것으로 처리돼도 대항력은 남아 있으므로, 그 매각절차의 매수인은 임대인의 지위를 승계해 보증금 반환채무를 인수합니다. 같은 판결은 매수인이 임차인에게 지급한 보증금을 인수한 채무의 변제로 보았습니다.

그래서 임차인은 매수인에게 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비우지 않아도 됩니다. 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보기 때문입니다. 다만 선순위 근저당보다 대항력이 늦으면 이 결론이 성립하지 않으므로 등기부의 순서부터 확인합니다.

배당요구를 한 뒤 철회하거나 바꿀 수 있나요?

종기 전에는 가능하지만 종기 뒤에는 제한됩니다. 대항력 있는 임차인의 배당요구는 매수인이 인수할 부담을 바꾸므로, 배당요구의 종기가 지난 뒤에는 철회하지 못합니다. 원안 판례는 2002년 민사집행법 시행 전 사안으로, 지금은 종기 후 번복이 더 엄격하게 막힙니다.

배당요구를 하면 배당에서 보증금 전액을 받지 못한 경우 남은 금액만큼 대항력으로 매수인에게 주장할 수 있습니다. 대항력 있는 임차권은 보증금이 모두 변제되지 않으면 매각으로 소멸하지 않기 때문입니다.

대항력·우선변제 겸유 임차인 배당 대응 순서

• 순위 확인 - 등기부에서 말소기준권리와 내 전입일·확정일자를 비교합니다. 대항력 유무가 선택의 전제입니다.
• 선택 결정 - 배당받을지, 매수인에게 대항할지 정합니다. 예상 매각가와 배당 순위를 함께 봅니다.
• 배당요구서 작성 - 배당요구를 한다면 확정일자가 찍힌 계약서를 첨부합니다. 서류 기재가 번복의 근거가 되지 않게 합니다.
• 종기 전 재검토 - 배당요구의 종기 전에만 철회할 수 있습니다. 종기 날짜를 기록합니다.
• 매각물건명세서 확인 - 내 권리가 어떻게 적혔는지 확인하고 틀리면 이의합니다. 매수인 인수 여부가 여기서 공시됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 배당요구서를 이미 여러 번 냈거나 매각물건명세서 기재가 실제와 다르면 경매기록 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대항력과 우선변제권 중 하나를 골라야 하나요?
  고를 수 있습니다. 두 권리를 함께 가진 임차인은 배당요구를 해서 우선변제를 받을 수도 있고, 배당요구를 하지 않고 매수인에게 대항해 보증금을 받을 수도 있습니다. 배당요구를 했는데 전액 배당받지 못하면 남은 금액은 매수인에게 대항력으로 주장합니다.
• 배당요구를 안 하면 매수인이 보증금을 떠안나요?
  대항력이 있으면 그렇습니다. 매수인은 임대인의 지위를 승계해 보증금 반환채무를 인수합니다. 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인과 보증금이 적혀 매수 희망자가 그 부담을 알고 입찰합니다. 대항력이 없으면 배당요구를 하지 않는 순간 회수 수단이 사라집니다.
• 서류를 잘못 낸 것뿐인데 바로잡을 수 없나요?
  종기 전이라면 바로잡을 수 있습니다. 확정일자 있는 계약서를 다시 내고 우선변제를 주장한다는 뜻을 분명히 적습니다. 종기가 지나 매각이 진행됐다면 번복이 어렵고, 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결처럼 우선변제 포기로 처리된 결과를 뒤집기 어렵습니다.
• 후순위 채권자가 대신 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?
  어렵습니다. 적법한 배당요구를 하지 않은 임차인이라면, 적법하게 배당요구를 했을 때 받을 수 있었던 금액이 후순위 채권자에게 배당됐더라도 법률상 원인 없는 이득이라고 볼 수 없다는 것이 판례입니다. 그래서 배당 단계의 판단이 결론을 정합니다.
• 배당요구의 종기는 어떻게 아나요?
  법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 첫 매각기일 이전으로 종기를 정해 공고하고, 알려진 채권자에게 고지합니다. 법원 경매정보 사이트의 사건 검색이나 법원이 보낸 통지서로 확인합니다.
• 배당을 받으려면 집을 먼저 비워야 하나요?
  배당금을 받으려면 매수인에게 집을 넘겨주어야 합니다. 실무에서는 매수인의 명도확인서를 제출해야 배당금을 받습니다. 전액 배당이 확실하지 않다면 배당표를 먼저 확인하고, 남은 금액을 매수인에게 주장할지 정한 뒤 이사 일정을 잡습니다.

비슷한 상황

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• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
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