주택 임대차

확정일자 없이 최우선변제금만 받았는데 남은 보증금은 매수인에게 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 근저당권보다 먼저 입주와 전입신고를 마친 소액임차인이 경매에서 최우선변제금만 받았다면, 남은 보증금을 돌려받을 때까지 매수인에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 대법원은 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 배당받지 못한 잔액에 관해 매수인에게 대항할 수 있다고 보았습니다. 지금은 전입일이 근저당권 설정일보다 앞서는지부터 확인해 두십시오.

확정일자를 받지 않았다고 해서 배당받지 못한 보증금을 포기할 필요는 없습니다. 먼저 전입했다면 대항력이 남은 금액을 지켜 줍니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024년 1월 서울의 한 다가구주택 방을 보증금 6천만원에 얻어 입주와 전입신고를 했지만 확정일자는 받지 않았습니다. 당시 등기부에는 다른 권리가 없었고, 그해 가을 집주인이 근저당권을 설정했습니다. 2026년 근저당권자의 경매신청으로 집이 팔리자 G씨는 최우선변제금 5천500만원을 배당받았고, 매수인은 곧바로 집을 비우라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

최우선변제금만 받았는데 매수인에게 대항할 수 있나요?

할 수 있습니다. 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 먼저 우선변제권을 선택해 배당요구를 했더라도, 순위에 따른 배당으로 보증금 전액을 받을 수 없었다면 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 잔액에 관해 매수인에게 대항해 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.

확정일자가 없어도 소액임차인은 최우선변제권을 가지므로 두 권리를 겸유한 것으로 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경매로 소멸하지 않는다고 정합니다.

이때 매수인은 임대차가 끝난 상태의 임대인 지위를 승계합니다. 배당요구로 임대차는 종료되지만, 보증금 잔액을 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.

최우선변제금은 얼마까지 받나요?

지역별로 보증금 기준과 금액이 다릅니다. 현행 시행령상 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지, 과밀억제권역과 세종특별자치시·용인시·화성시·김포시는 1억4천500만원 이하 임차인이 4천800만원까지 받습니다. 광역시 등은 8천500만원 이하 임차인이 2천800만원까지, 그 밖의 지역은 7천500만원 이하 임차인이 2천500만원까지입니다.

다만 이 금액은 선순위 담보물권이 설정된 당시의 시행령 기준을 따릅니다. 2023. 2. 21. 전에 근저당권이 설정됐다면 그 근저당권자에게는 종전 기준이 적용됩니다. 또 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 최우선변제를 받습니다.

계속 살면 매수인에게 돈을 내야 하나요?

일부는 내야 할 수 있습니다. 배당요구로 임대차가 종료된 뒤에도 집 전체를 계속 쓰고 있다면, 적정 임료 가운데 배당받은 금액에 해당하는 부분은 부당이득이 되어 매수인에게 반환해야 합니다. 존속이 인정되는 것은 배당받지 못한 잔액 부분뿐이기 때문입니다.

예를 들어 보증금 6천만원 중 5천500만원을 배당받았다면, 잔액 500만원에 해당하는 부분만 임대차가 존속하는 것으로 보고 나머지 부분의 사용 이익은 매수인에게 돌려줄 대상이 됩니다. 그래서 잔액을 빨리 받고 집을 비우는 편이 대부분 유리합니다.

최우선변제 후 잔액 회수 순서

• 대항력 확인 - 전입일이 근저당권 설정일보다 빠른지 확인합니다. 앞서야 잔액을 매수인에게 주장합니다.
• 잔액 계산 - 보증금에서 배당받은 금액을 뺍니다. 매수인에게 청구할 금액입니다.
• 내용증명 발송 - 매수인에게 잔액 반환과 동시이행을 알립니다. 발송일이 기록으로 남습니다.
• 인도명령 대응 - 매수인이 인도명령을 신청하면 대항력과 잔액을 들어 다툽니다. 결정문을 받으면 기한 안에 이의합니다.
• 정산 후 이사 - 잔액을 받으면서 부당이득 정산을 함께 합의합니다. 합의서로 분쟁을 끝냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입일과 근저당권 설정일이 같은 날이거나 매수인이 종전 임대인 본인이라면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 최우선변제 후 잔액을 매수인에게 받을 수 있나요?
  근저당권보다 먼저 대항요건을 갖췄다면 받을 수 있습니다. 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결은 보증금 전액을 배당받지 못한 겸유 임차인이 잔액에 관해 매수인에게 대항해 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 보았습니다.
• 확정일자가 없어도 겸유 임차인인가요?
  소액임차인이라면 그렇습니다. 소액임차인은 확정일자 없이도 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받는 최우선변제권을 가지므로, 대항력과 함께 두 권리를 겸유합니다.
• 서울 최우선변제금은 얼마인가요?
  주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항 제1호와 제11조 제1호에 따라 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 받습니다. 다만 선순위 담보물권이 2023. 2. 21. 전에 설정됐다면 그 권리자에게는 종전 기준이 적용됩니다.
• 계속 살면 매수인에게 사용료를 내나요?
  일부는 내야 할 수 있습니다. 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결은 배당받은 금액에 해당하는 부분에 대해서는 임대차 존속을 주장할 수 없으므로, 적정 임료 중 그 부분 상당액은 부당이득으로 반환해야 한다고 보았습니다.
• 경매로 임차권이 소멸하지 않나요?
  원칙은 소멸하지만 예외가 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 경매로 임차권이 소멸한다고 정하면서, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 그렇지 않다고 정합니다. 잔액이 남은 선순위 임차인은 이 예외에 해당합니다.
• 전입일이 근저당보다 늦으면 어떻게 되나요?
  매수인에게 대항할 수 없습니다. 최우선변제금은 받을 수 있지만, 남은 보증금은 매수인이 아니라 종전 임대인에게 청구해야 합니다. 이 경우 매수인이 인도를 요구하면 배당금을 받으면서 집을 비워 주어야 합니다.

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