주택 임대차

확정일자를 받은 날 근저당도 설정됐다면 경매 배당은 누가 먼저인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

확정일자를 받은 날과 근저당 설정일이 같다면 임차인과 근저당권자는 같은 순위가 되어 채권액 비율로 나누어 배당받습니다. 대법원 92다30597 판결이 우선변제 순위는 전입일이 아닌 확정일자 부여일로 따진다고 보았습니다. 지금은 배당표의 날짜와 배당액을 직접 계산해 비교하십시오.

전입신고를 먼저 했으니 근저당보다 앞선다고 볼 수는 없습니다. 우선변제 순위는 전입일이 아니라 확정일자를 받은 날로 정해지기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월 보증금 1억5,000만원에 빌라를 임차해 입주와 전입신고를 먼저 마치고, 사흘 뒤 주민센터에서 확정일자를 받았습니다. 그런데 바로 그날 집주인이 채권 1억5,000만원의 근저당을 설정했습니다. 2026년 경매에서 선순위를 빼고 남은 돈이 2억원이 되자 A씨는 누가 먼저 받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

확정일자와 근저당이 같은 날이면 왜 나누어 받나요?

대항요건을 먼저 갖추고 나중에 확정일자를 받은 임차인은 확정일자를 받은 날 우선변제권이 생기고, 그날 설정된 근저당과 순위가 같아지기 때문입니다. 확정일자에는 시각이 없어 같은 날의 선후를 가릴 수 없으므로, 같은 순위로 보고 각자의 채권액 비율로 나누어 배당합니다.

대법원도 대항요건을 미리 갖추었더라도 우선변제 순위는 확정일자 부여일을 기준으로 삼아야 한다고 판단했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 우선변제권을 주고 있습니다.

먼저 들어온 가압류가 있으면 어떻게 배당되나요?

확정일자 임차인보다 먼저 등기된 가압류가 있으면 임차인과 가압류채권자는 채권액 비율로 평등하게 배당받습니다. 대법원은 확정일자를 갖춘 임차인에게 담보권과 비슷한 권리를 인정하는 것이므로, 담보권자가 선순위 가압류채권자와 평등배당하는 것과 마찬가지라고 보았습니다.

이때도 가압류와 임차인의 선후는 확정일자 부여일로 따집니다. 전입이 가압류보다 빨랐더라도 확정일자가 가압류보다 늦으면 가압류채권자가 선순위로 취급되어 평등배당 관계가 됩니다. 그래서 전입신고와 확정일자는 같은 날 받는 것이 안전합니다. 확정일자는 주민센터뿐 아니라 등기소, 공증인에게서도 받을 수 있고, 주택 임대차 신고를 계약서와 함께 하면 확정일자를 받은 것으로 봅니다.

안분 배당은 어떻게 계산하나요?

배당할 돈을 같은 순위 채권자들의 채권액 비율로 나눕니다. 예를 들어 앞선 순위가 모두 배당받고 남은 돈이 2억원이고, 임차인 보증금 1억5,000만원과 근저당 채권 1억5,000만원이 같은 순위라면 각자 1억원씩 받습니다.

채권액이 다르면 비율도 달라집니다. 보증금 1억원과 근저당 채권 3억원이 같은 순위이고 남은 돈이 2억원이면 임차인은 5,000만원, 근저당권자는 1억5,000만원을 받습니다. 배당표가 이와 다르게 짜였다면 배당기일에 이의를 진술하고 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명합니다.

확정일자 근저당 같은 날 배당 대응 순서

• 날짜 정리 - 전입신고일, 확정일자, 근저당 접수일, 가압류 등기일을 한 줄로 적습니다. 순위가 여기서 정해집니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 계약서와 주민등록표 등본을 내고 배당요구를 합니다. 늦으면 우선변제를 받지 못할 수 있습니다.
• 배당표 계산 - 같은 순위 채권자와 채권액 비율로 나눈 금액을 계산합니다. 배당표와 비교합니다.
• 이의 진술 - 계산과 다르면 배당기일에 출석해 이의를 진술합니다. 어느 채권자에 대한 이의인지 특정합니다.
• 배당이의 소 - 1주 안에 배당이의의 소를 내고 그 사실을 증명합니다. 기간을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소액임차인 최우선변제 대상이거나 조세 채권이 함께 배당되는 경우에 해당하면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입신고를 먼저 했는데 왜 근저당과 같은 순위인가요?
  대항력은 전입신고와 인도 다음 날 생기지만, 경매에서 보증금을 먼저 받는 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날 생깁니다. 확정일자를 늦게 받았다면 그날이 기준이 되어 같은 날 설정된 근저당과 순위가 같아집니다.
• 근저당이 확정일자보다 하루 빠르면요?
  근저당이 하루라도 먼저 설정되었다면 근저당권자가 선순위로 먼저 배당받고, 임차인은 남은 돈에서 받습니다. 다만 근저당보다 먼저 대항력을 갖추었다면 매수인에게 대항할 수 있어, 배당받지 못한 보증금을 매수인에게 청구할 수 있는지 따로 봅니다.
• 가압류와는 왜 평등하게 나누나요?
  대법원은 확정일자 임차인에게 담보권과 비슷한 권리를 인정한 것이므로, 담보권자가 선순위 가압류채권자와 채권액 비율로 평등배당하는 것처럼 임차인도 선순위 가압류채권자와 평등배당 관계에 있다고 보았습니다. 선후는 확정일자 부여일로 판단합니다.
• 안분 배당 뒤 남은 보증금은 어떻게 받나요?
  배당받지 못한 보증금은 임대인에게 계속 청구할 수 있습니다. 판결이나 지급명령을 받아 임대인의 다른 재산에 집행합니다. 대항력이 매수인에게도 미치는 경우라면 매수인에게 나머지 보증금을 청구할 수 있는지 먼저 확인합니다.
• 배당표에 이의하려면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 어느 채권자의 배당액에 이의하는지 진술하고, 그날부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 집행법원에 증명합니다. 증명하지 않으면 이의가 취하된 것으로 보고 배당표대로 배당이 진행됩니다.
• 다음 계약에서는 무엇을 조심해야 하나요?
  입주하는 날 전입신고와 확정일자를 함께 받습니다. 그래도 대항력은 다음 날 생기므로 잔금 날 근저당이 설정되면 근저당이 앞설 수 있습니다. 계약서에 잔금 다음 날까지 근저당을 설정하지 않는다는 특약을 넣고 등기부를 다시 확인합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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