등기·명의신탁

환매특약 등기된 땅을 사서 건물을 지었는데 환매되면 법정지상권이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 환매특약 등기가 된 나대지를 사서 건물을 지었다가 환매권 행사로 땅 주인이 바뀌면 그 건물을 위한 관습상 법정지상권은 처음부터 생기지 않습니다. 대법원 2010두16431 판결은 환매특약 등기가 있는 땅에 건물을 지은 사람은 장차 철거될 것을 예상하고 지은 것으로 본다고 판단했습니다. 지금은 등기부의 환매특약 등기일과 환매기간을 확인하십시오.

땅을 산 뒤 건물을 지었다는 사실만으로 땅을 쓸 권리가 따라오지는 않습니다. 법정지상권이 없다는 것을 전제로 환매권자와 매수·임대 협의를 먼저 하는 편이 현실적입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 B씨로부터 나대지를 사서 등기를 마쳤는데, 등기부에는 원래 주인 C씨와 B씨 사이의 교환계약에 따른 환매특약 등기가 남아 있었습니다. A씨는 2023년 그 땅에 2층 창고를 지어 임대했습니다. 2026년 C씨가 환매기간 안에 환매권을 행사해 땅 소유권을 되찾은 뒤 창고를 철거하고 땅을 넘기라고 요구하자, A씨는 법정지상권을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관습상 법정지상권은 원래 어떤 경우에 생기나요?

같은 사람 소유였던 땅과 건물이 매매 등으로 주인이 달라졌을 때, 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물 주인에게 생깁니다. 건물 주인이 땅을 계속 쓰게 하려는 것이 당사자의 뜻이라고 보기 때문입니다. 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결 등이 이 요건을 밝혔습니다.

환매로 땅 주인이 바뀌면 왜 법정지상권이 생기지 않나요?

환매특약 등기가 된 땅에 건물을 지은 사람은 지을 때부터 환매권자에게 등기 당시 상태 그대로 땅을 돌려줄 잠재적 의무를 지고 있기 때문입니다. 대법원 2010. 11. 25. 선고 2010두16431 판결은 이런 건물 주인은 건물이 장차 철거될 운명임을 예상하고 지었다고 볼 수 있다고 했습니다.

게다가 환매권이 기간 안에 적법하게 행사되면 환매특약 등기 뒤에 설정된 근저당권 같은 제한물권도 소멸합니다. 이미 성립한 물권도 사라지는데 새로 법정지상권을 인정하면 환매권자의 이익을 크게 해칩니다. 그래서 특별한 사정이 없으면 법정지상권은 애초부터 생기지 않는다고 봅니다.

환매특약 등기는 제3자에게도 효력이 있나요?

있습니다. 부동산 매매등기와 동시에 환매권 보류를 등기하면 그 뒤에 땅을 산 제3자에게도 효력이 있습니다. 이 사례처럼 중간 매수인에게서 땅을 산 사람도 환매권자의 권리 행사를 막을 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제592조의 내용입니다.

환매권자는 받은 대금과 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 환매합니다. 건물을 지은 사람은 환매권자와 직접 계약관계가 없으면 건물 공사비를 환매권자에게 청구하기 어렵고, 자신에게 땅을 판 사람에게 담보책임을 물을 수 있는지를 따로 봅니다.

건물 주인은 어떤 대응을 할 수 있나요?

먼저 환매가 적법했는지 따집니다. 환매기간이 지났거나, 환매대금과 매매비용을 제대로 반환하지 않았거나, 환매특약 등기가 매매등기와 동시에 되지 않았다면 다툴 여지가 있습니다. 환매가 적법하다면 땅 주인과 토지 매수나 임대차 협의를 하고, 자신에게 땅을 판 사람에게 손해배상을 청구할 수 있는지 검토합니다.

환매 후 건물 철거 요구 대응 순서

• 환매특약 등기 확인 - 등기부에서 환매특약 등기일과 매매등기일이 같은지, 환매기간이 얼마인지 확인합니다. 등기 방식이 효력을 좌우합니다.
• 환매 행사 시점 확인 - 환매 의사표시가 도달한 날과 환매대금 지급일을 확인합니다. 5년 안인지 봅니다.
• 땅을 판 사람 책임 검토 - 매수 당시 환매특약을 설명받았는지, 매매대금이 얼마였는지 정리합니다. 손해배상 청구 근거가 됩니다.
• 토지 사용 협의 - 환매권자에게 토지 매수나 임대를 제안합니다. 철거 소송 전 협의가 비용을 줄입니다.
• 철거 소송 대응 - 소장을 받으면 30일 안에 답변서를 냅니다. 환매 효력을 다툴 사유를 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 환매권자가 건물 신축을 알고 동의했거나 특별한 약정이 있었다면 계약서와 문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지소유자와 건물소유자 사이의 철거·토지인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 환매기간을 정하지 않았으면 언제까지 환매할 수 있나요?
  부동산은 5년입니다. 민법 제591조 제3항은 환매기간을 정하지 않은 때 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다고 정합니다. 약정기간이 5년을 넘으면 5년으로 줄어들고, 한 번 정한 기간은 다시 늘릴 수 없습니다.
• 환매특약 등기를 나중에 따로 하면요?
  제3자에게 효력을 주장하기 어렵습니다. 민법 제592조는 매매등기와 동시에 환매권 보류를 등기한 때에 제3자에 대한 효력을 인정합니다. 매매등기 뒤에 따로 한 등기라면 그 효력을 다툴 여지가 있습니다.
• 환매되면 제가 설정한 근저당도 없어지나요?
  없어집니다. 환매특약 등기 뒤에 땅에 설정된 근저당권 등 제한물권은 환매권이 기간 안에 적법하게 행사되면 소멸합니다. 그 근저당의 채권자와도 피담보채무를 어떻게 정리할지 따로 협의가 필요합니다.
• 환매권자가 건축을 알고도 가만히 있었다면요?
  그 사정만으로 법정지상권이 생기지는 않지만, 건축을 명시적으로 승낙했거나 토지 사용 약정을 했다면 「특별한 사정」으로 다툴 여지가 있습니다. 승낙을 보여 주는 문자나 서면이 있어야 합니다.
• 땅을 판 사람에게 손해배상을 받을 수 있나요?
  매도인이 환매특약 부담을 숨기거나 거짓으로 설명하고 팔았다면 불법행위 손해배상을 검토합니다. 다만 등기부에 환매특약이 공시돼 있었다면 매수인이 알았다고 볼 여지가 커서 청구가 제한될 수 있습니다. 계약서 특약과 설명 경위가 중요합니다.
• 환매대금은 얼마를 돌려줘야 하나요?
  원칙적으로 매도인이 받은 대금과 매수인이 부담한 매매비용입니다. 환매대금에 관해 특별한 약정이 있으면 그 약정에 따르고, 그 사이 목적물의 과실과 대금 이자는 특약이 없으면 상계한 것으로 봅니다.

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