주택 임대차

현관문에 붙은 호수로 전입신고했는데 등기상 호수가 다르면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

현관문 표시대로 전입신고를 했는데 준공 뒤 건축물대장과 등기부에 다른 호수로 등재됐다면 그 주민등록으로는 대항력을 인정받기 어렵습니다. 대법원 95다177 판결은 「1층 201호」로 전입한 1층 101호 임차인의 대항력을 부정했습니다. 지금은 건축물대장 표시대로 주민등록 주소를 바로 정정하십시오.

집주인에게 잘못을 따지거나 계약서를 다시 쓰는 일보다 주소 정정이 먼저입니다. 대항력은 주민등록 표시로 판단하기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2024년 2월 준공 직전인 연립주택 1층을 보증금 1억 2천만 원에 임차했습니다. 현관문에는 「201호」라는 표시가 붙어 있어 그대로 전입신고를 하고 확정일자도 받았습니다. 2025년 경매 서류를 보고서야 건축물대장과 등기부에는 이 집이 「101호」로 적혀 있다는 것을 알게 됐고, M씨는 자신이 배당받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

현관문 호수대로 전입했는데 공부상 호수가 다르면 대항력이 없나요?

없다고 봅니다. 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결은 신축 중인 연립주택 1층 임차인이 현관문에 붙은 표시대로 「1층 201호」라고 전입신고를 했는데 준공 뒤 공부상 「1층 101호」로 등재된 사안에서 대항력을 부정했습니다. 그 주민등록으로는 제3자가 101호에 임차인이 산다고 알 수 없기 때문입니다.

주민등록이 임대차를 공시하는지는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 해당 집에 임차인이 주소를 가진 사람으로 등록돼 있다고 인식할 수 있는지로 판단합니다. 현관 표시나 집주인 설명이 아니라 건축물대장과 등기부의 표시가 기준이 됩니다.

신축 건물은 공사 중에 붙여 둔 임시 호수 표시와 준공 뒤 대장에 오르는 호수가 다른 일이 적지 않습니다. 특히 1층을 필로티나 상가로 계획했다가 바뀐 경우, 분양 과정에서 호수 체계를 새로 정한 경우에 이런 차이가 생깁니다. 입주 직후와 사용승인 직후에 한 번씩 건축물대장을 떼어 보는 것이 가장 간단한 예방입니다.

확정일자를 받았으면 우선변제는 받을 수 있나요?

어렵습니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정되는데, 주민등록이 공시 효력이 없으면 대항요건을 갖추지 못한 것이 됩니다. 95다177 판결도 확정일자를 받은 임차인을 배당에서 제외한 결론을 유지했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 두 요건을 함께 요구합니다.

호수가 다른 걸 알았다면 지금 무엇을 해야 하나요?

바로 주소 정정 전입을 하고, 정정일 이후 등기부 변동을 확인합니다. 정정한 다음 날부터 대항력이 생기고, 이미 받아 둔 확정일자와 합쳐 그때부터 우선변제권 순위가 정해집니다. 정정 전에 설정된 근저당권보다는 뒤가 됩니다.

정정 전입이 끝나기 전에 경매가 시작됐다면 배당에서 제외될 수 있으므로, 보증금을 돌려받지 못한 부분은 임대인에게 청구하게 됩니다. 임대인 재산 상황이 나쁘면 가압류로 다른 재산을 먼저 묶어 두는 방법을 검토합니다.

현관 호수 오기 전입 대응 순서

• 건축물대장 발급 - 사용승인 뒤 대장의 동·호수를 확인합니다. 등기 표시는 대장을 따릅니다.
• 주민등록 주소 대조 - 초본의 주소와 대장 표시가 한 글자라도 다른지 봅니다. 층과 호가 다르면 공시 효력이 없습니다.
• 정정 전입신고 - 주민센터에서 대장 표시대로 주소를 바꿉니다. 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 등기부 확인 - 정정 전후로 설정된 근저당권을 확인합니다. 순위가 여기서 정해집니다.
• 보증금 보전 - 배당에서 빠질 위험이 있으면 임대인 재산에 가압류를 검토합니다. 나중에 받을 재산을 남겨 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 호수 표시가 여러 번 바뀌었거나 이미 배당에서 제외됐다면 건축물대장·등기부·주민등록초본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인이 알려 준 호수로 신고해도 안 되나요?
  공부상 표시와 다르면 대항력이 부정될 수 있습니다. 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결은 현관문 표시대로 한 전입신고가 공부상 호수와 달라 공시 효력이 없다고 보았습니다. 누가 알려 줬는지는 결론에 영향을 주지 않습니다.
• 주소를 정정하면 처음 전입일로 소급되나요?
  소급되지 않습니다. 정정 전입신고를 한 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 보고 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력을 인정합니다.
• 공시 효력은 무엇을 기준으로 보나요?
  일반 사회통념상 그 주민등록으로 해당 집에 임차인이 주소를 가진 사람으로 등록돼 있다고 인식할 수 있는지입니다. 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결이 이 기준을 제시했고, 이후 판례도 같은 기준을 씁니다.
• 동 표시가 빠진 경우도 같나요?
  공동주택에서 동·호수가 빠지거나 다르면 공시 효력이 문제됩니다. 대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결은 실제 동 표시와 다른 주민등록은 공시 방법으로 유효하지 않고, 정정된 뒤에야 대항력이 생긴다고 보았습니다.
• 확정일자 계약서 호수도 고쳐야 하나요?
  계약서 표시가 달라도 실제 임차한 집과 같은 집이라는 점이 인정되면 확정일자 효력에는 큰 문제가 없는 경우가 많습니다. 다만 우선변제권은 유효한 대항요건을 전제로 하므로 주민등록 정정이 먼저입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항이 이를 요구합니다.
• 배당에서 빠지면 보증금은 어떻게 받나요?
  임대인에게 보증금 반환을 청구합니다. 임대인이 다른 재산을 처분할 우려가 있으면 민사집행법 제276조 제1항에 따라 금전채권 보전을 위한 가압류를 신청할 수 있습니다. 판결 전에 재산을 묶어 두는 절차입니다.

비슷한 상황

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• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
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