주택 임대차

선순위 근저당 뒤 전입했는데 일반채권자가 강제경매하면 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 선순위 근저당보다 뒤에 전입했다면 일반채권자가 강제경매를 신청했더라도 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 민사집행법 제91조에 따라 선순위 근저당이 매각으로 소멸하면서 그보다 뒤의 임차권도 함께 소멸하기 때문입니다. 지금은 확정일자가 있는지 확인하고 배당요구 종기 전에 배당요구를 하십시오.

경매를 신청한 사람이 은행이 아니라 일반채권자라는 이유로 선순위 근저당을 무시하고 버틸 수 있다고 기대하지 않는 편이 안전합니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2024년 2월 보증금 1억8천만원에 빌라를 빌려 입주하고 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 등기부에는 2022년에 설정된 한도액 1억2천만원의 은행 근저당이 있었습니다. 2026년 집주인에게 돈을 빌려준 개인 채권자가 판결을 받아 강제경매를 신청했습니다. S씨는 자신이 그 채권자보다 먼저 전입했으니 매수인에게 보증금을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일반채권자가 강제경매를 신청해도 선순위 근저당 기준으로 대항력을 따지나요?

그렇습니다. 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸하고, 저당권에 대항할 수 없는 권리도 함께 소멸합니다. 누가 경매를 신청했는지와 관계없이 선순위 근저당권이 매각으로 사라지면, 그보다 뒤에 대항요건을 갖춘 임차권도 대항력을 잃습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」의 규정입니다.

대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결과 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결도 근저당 설정등기와 일반채권자의 강제경매 신청 사이에 대항력을 갖춘 임차인은 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 매수인이 임차권 부담을 지면 경매가격이 떨어져 먼저 설정된 근저당권의 담보가치를 해치기 때문입니다. 그래서 이런 임차권은 보증금이 남아도 경매로 소멸하는 임차권이 됩니다.

매수인에게 대항하지 못하면 보증금은 어떻게 받나요?

배당으로 받습니다. 입주와 전입신고에 확정일자까지 갖췄다면 선순위 근저당권보다는 뒤지만 그 뒤의 권리자와 일반채권자보다 앞선 순위로 매각대금에서 보증금을 배당받습니다. 강제경매를 신청한 일반채권자보다도 앞섭니다.

배당요구는 종기까지 해야 하고, 배당을 받을 때는 매수인에게 집을 넘겨주었다는 확인이 필요합니다. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 원래 집주인에게 청구해야 하는데, 경매까지 간 집주인은 재산이 부족한 경우가 많습니다.

보증금이 적은 임차인도 같은 결론인가요?

소액임차인이라면 보증금 중 일정액은 선순위 근저당권자보다도 먼저 받습니다. 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 하고, 소액 기준은 선순위 근저당 설정 당시 시행령을 따릅니다. 현행 기준으로는 서울특별시에서 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인이 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다.

이 경우에도 매수인에게 대항하는 것은 아니고, 배당에서 먼저 받는 것입니다. 최우선변제를 받으려면 역시 배당요구가 필요하고, 배당요구의 종기까지 입주와 전입을 유지해야 합니다.

선순위 근저당 있는 집 강제경매 대응 순서

• 등기부 순서 확인 - 선순위 근저당 설정일과 전입일을 비교합니다. 근저당이 먼저면 매수인에게 대항하지 못합니다.
• 소액 해당 여부 - 선순위 근저당 설정 당시 시행령 기준으로 소액임차인에 해당하는지 계산합니다.
• 배당요구 - 종기 전에 계약서, 확정일자 증빙, 주민등록초본을 붙여 배당요구를 합니다.
• 거주 유지 - 배당요구 종기까지 입주와 전입을 유지합니다. 먼저 이사해야 하면 임차권등기를 검토합니다.
• 남은 보증금 청구 - 배당으로 다 받지 못한 금액은 원래 집주인에게 청구하고 다른 재산을 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당의 채무가 경매 중에 모두 갚아져 말소된다면 대항력이 살아날 수 있어 등기부 변동을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 강제경매 신청 채권자보다 제가 먼저 전입했는데도 안 되나요?
  안 됩니다. 대항력의 기준은 경매 신청 채권자가 아니라 매각으로 소멸하는 가장 앞선 권리입니다. 선순위 근저당권이 매각으로 소멸하면 그 뒤에 대항요건을 갖춘 임차권도 함께 소멸합니다. 다만 강제경매 신청 채권자보다는 배당 순위에서 앞설 수 있습니다.
• 선순위 근저당 금액이 작아도 마찬가지인가요?
  금액과 관계없이 마찬가지입니다. 다만 매각대금을 내기 전에 선순위 근저당의 채무가 모두 갚아져 말소되면 그보다 뒤의 임차인도 대항력을 주장할 수 있습니다. 남은 채무가 적다면 집주인과 협의해 말소를 검토해 볼 수 있고, 대금 납부 전에 말소등기까지 마쳐야 합니다.
• 확정일자가 없으면 배당도 못 받나요?
  소액임차인이 아니라면 순위에 따른 우선변제를 받을 수 없어 사실상 배당받기 어렵습니다. 일반채권자로 배당요구를 하려면 집행권원이 필요합니다. 소액임차인에 해당하면 확정일자가 없어도 보증금 중 일정액을 최우선으로 받을 수 있으므로 해당 여부부터 계산합니다.
• 매수인이 바로 나가라고 하면 어떻게 하나요?
  대항력이 없으면 매수인은 대금을 낸 뒤 인도명령을 신청할 수 있습니다. 임차인은 배당기일까지 거주하면서 배당을 기다리는 경우가 많고, 배당금을 받으려면 매수인의 명도확인서가 필요합니다. 이사 일정은 매수인과 협의해 배당기일에 맞추는 것이 현실적입니다.
• 소액 기준은 어느 날짜 시행령을 따르나요?
  선순위 담보물권이 설정된 날 시행 중이던 시행령을 따릅니다. 시행령 부칙이 개정 전에 담보물권을 취득한 자에게는 종전 기준을 적용하도록 정하고 있기 때문입니다. 근저당이 2023. 2. 21. 전에 설정됐다면 서울특별시 기준 보증금 1억5천만원 이하, 5천만원까지가 적용됩니다.
• 배당받고 남은 보증금은 누구에게 받나요?
  원래 집주인에게 받습니다. 매수인에게 대항하지 못하므로 매수인은 보증금 반환의무를 지지 않습니다. 원래 집주인을 상대로 보증금 반환 소송이나 지급명령을 신청하고, 다른 부동산이나 예금이 있는지 확인해 가압류를 검토합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
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• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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