주택 임대차

살고 있는 전셋집이 압류됐는데 당장 집을 비워줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 집주인 채권자가 집을 압류했다는 사정만으로 임차인이 곧바로 집을 비워 줄 의무는 생기지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조에 따라 압류 전에 이사와 전입신고를 마친 임차인은 나중에 경매로 집을 산 사람에게도 임대차를 주장할 수 있습니다. 지금은 등기부의 압류·근저당 날짜와 내 전입신고일을 나란히 비교해 보십시오.

압류 통지를 받았다고 서둘러 이사할 필요는 없습니다. 오히려 먼저 이사하면 대항력을 잃을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 10월 빌라를 보증금 2억1천만원에 2년 계약으로 빌려 이사하고 그날 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2026년 8월 집주인이 사업 빚을 갚지 못해 채권자가 이 빌라를 가압류했다는 등기 소식을 들었습니다. 등기부에는 E씨 전입 전인 2022년 설정된 근저당도 하나 있어, 계약 만료를 두 달 앞두고 이사를 가야 하는지 고민하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

압류가 되면 임차인에게 무엇이 달라지나요?

압류는 집주인이 그 집을 마음대로 팔거나 담보로 잡히지 못하게 묶는 것이고, 임차인의 거주에는 바로 영향이 없습니다. 임대차기간 동안 계속 살 수 있고, 차임을 내는 상대방도 그대로 집주인입니다. 압류 뒤 경매가 열려야 비로소 임차인의 권리 순위가 문제 됩니다.

대항력이 있으면 경매가 돼도 계속 살 수 있나요?

주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생기고, 이 날짜가 압류·가압류·근저당 등 다른 권리보다 앞서면 경매로 집을 산 매수인도 임대인 지위를 이어받습니다. 이때 임차인은 남은 계약기간 동안 살 수 있고, 계약이 끝나면 매수인에게 보증금을 돌려 달라고 할 수 있습니다.

반대로 가압류나 압류가 먼저 등기된 뒤에 이사와 전입신고를 했다면 경매 매수인에게 대항하지 못합니다. 대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결은 가압류등기 후에 집을 빌린 임차인은 그 가압류에 기한 경매로 집을 산 사람에게 임대차를 주장할 수 없다고 보았습니다. 이 경우 보증금은 배당으로 받아야 합니다.

선순위 근저당이 있으면 어떻게 되나요?

내 전입신고보다 먼저 등기된 근저당이 있으면 대항력이 있어도 경매 매수인에게 대항하지 못합니다. 등기된 권리 가운데 가장 앞선 저당권·압류채권·가압류채권보다 늦은 임차권은 매각으로 소멸하는 것이 경매의 원칙입니다. 이때는 확정일자에 따른 우선변제권이나 소액임차인 최우선변제로 배당을 받는 수밖에 없습니다.

그래서 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 확정일자를 함께 받아 두는 것이 대항력만큼 중요합니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받습니다. 배당을 받으려면 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

압류 주택 임차인 대응 순서

• 등기부 확인 - 압류·가압류·근저당 접수일과 채권액을 확인합니다. 내 전입일보다 앞선 권리가 있는지가 기준입니다.
• 대항요건 유지 - 이사하지 않고 주민등록을 그대로 둡니다. 가족 전부가 주민등록을 옮기면 대항력이 사라질 수 있습니다.
• 확정일자 확인 - 계약서에 확정일자가 없다면 바로 받습니다. 받은 날 이후 권리보다 우선합니다.
• 경매 여부 확인 - 법원경매정보에서 경매개시결정 여부와 배당요구 종기를 확인합니다. 종기가 지나면 배당요구를 할 수 없습니다.
• 배당요구 또는 인수 판단 - 대항력이 앞서면 매수인에게 인수되고, 뒤지면 배당요구로 보증금을 받습니다. 어느 쪽인지에 따라 이사 시점이 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 압류가 세무서의 체납처분이거나 집주인이 여러 명의 임차인과 계약한 다가구주택이라면 배당 순서를 등기부와 전입세대열람으로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 임차보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 압류 후 계약기간이 끝나면 보증금은 누가 주나요?
  경매 전이라면 여전히 집주인이 보증금을 돌려줘야 합니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝나도 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 집주인이 돌려주지 않으면 보증금반환 소송이나 임차권등기명령을 검토하고, 그 전에 이사하지 않아야 합니다.
• 세무서 압류와 은행 압류는 다른가요?
  주체는 달라도 임차인의 대항력 판단은 같습니다. 체납처분 압류든 강제집행 압류든 등기 접수일이 임차인의 대항력 발생일보다 앞서면 그 압류에 따른 매각으로 산 사람에게 대항하기 어렵습니다. 다만 공매는 국세징수법 절차를 따르므로 배분요구 기한을 따로 확인해야 합니다.
• 대항력이 있으면 배당요구를 안 해도 되나요?
  선택할 수 있습니다. 대항력이 앞서면 배당요구를 하지 않아도 매수인이 임대인 지위를 이어받아 보증금을 돌려줘야 합니다. 배당요구를 하면 배당으로 보증금을 받고 나갈 수 있고, 민사집행법 제88조 제1항에 따라 배당요구 종기까지 해야 합니다.
• 대항력은 전입신고한 날 생기나요?
  전입신고한 날이 아니라 그 다음 날부터 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다고 정합니다. 같은 날 근저당이 등기되면 근저당이 앞서므로 잔금일과 전입일을 맞추고 등기부를 다시 확인하십시오.
• 가족 일부만 주소를 옮겨도 되나요?
  가족이 계속 살면서 주민등록을 남겨 두면 대항력이 유지됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 함께 사는 가족의 주민등록도 포함됩니다. 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결은 가족의 주민등록을 둔 채 임차인만 주소를 잠시 옮긴 경우 대항력을 잃지 않는다고 보았습니다. 가족 전원이 옮기면 대항력이 사라집니다.
• 경매 매수인이 나가라고 하면 나가야 하나요?
  대항력이 앞서면 계약기간과 보증금 반환 전까지 나가지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인 지위를 승계한 것으로 보고, 경매 매수인도 여기에 해당합니다. 대항력이 뒤지면 매각대금 완납 후 인도명령 대상이 될 수 있습니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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