주택 임대차

임차권등기만 하고 배당요구를 안 했는데 근저당권자가 이의하면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

첫 경매개시결정 등기 전에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받으므로, 후순위 근저당권자가 배당요구가 없었다는 이유로 이의해도 받아들여지기 어렵습니다. 대법원은 이런 임차인을 민사집행법 제148조 제4호의 채권자에 준한다고 보았습니다. 지금은 임차권등기일과 첫 경매개시결정 등기일을 비교해 두십시오.

첫 경매개시결정 등기 전에 임차권등기를 마쳐 둔 임차인은 따로 배당요구를 하지 않았다는 이유로 배당에서 빠지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2023년 계약이 끝났는데도 보증금 1억4천만원을 받지 못해 같은 해 12월 임차권등기를 마치고 이사했습니다. 2025년 선순위 근저당권자의 신청으로 경매가 시작됐고, T씨는 따로 배당요구를 하지 않았지만 배당표에는 T씨 몫이 올라 있었습니다. 2026년 배당기일에 후순위 근저당권자는 T씨가 배당요구를 하지 않았다며 이의했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기를 한 임차인은 배당요구 없이도 배당받나요?

받습니다. 임차권등기명령에 따라 등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지고, 그 등기가 첫 경매개시결정 등기 전에 되었다면 저당권·전세권처럼 매각으로 소멸하는 우선변제청구권을 등기한 채권자에 준해 배당요구 없이도 당연히 배당받을 채권자에 속합니다.

대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결이 이 기준을 확인했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 전에 취득한 권리는 그대로 유지된다고 정합니다.

후순위 근저당권자가 배당이의를 하면 어떻게 되나요?

후순위 근저당권자가 배당요구가 없었다는 이유만으로 이의하면 받아들여지기 어렵습니다. 배당기일에 출석한 채권자는 자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있지만, 임차권등기 임차인은 배당요구 없이도 배당받는 채권자이기 때문입니다.

다만 근저당권자가 임차인의 대항요건 취득일, 확정일자, 보증금 액수 자체를 다투는 경우는 별개입니다. 임차권등기에 적힌 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 실제와 맞는지가 쟁점이 됩니다.

배당이의의 소가 제기되면 그 다툼이 있는 금액은 공탁되고, 판결이 확정된 뒤 이긴 쪽에 지급됩니다. 다툼이 없는 부분은 배당기일에 먼저 받을 수 있으므로 배당표에서 이의가 걸린 금액이 얼마인지 확인해 두어야 합니다.

임차권등기가 경매개시결정 뒤에 됐다면요?

그 경우에는 배당요구를 해야 합니다. 판례가 배당요구 없이 배당받는다고 본 것은 임차권등기가 첫 경매개시결정 등기 전에 된 경우입니다. 그 뒤에 임차권등기를 했다면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 안전합니다.

대항력 있는 임차인이 보증금을 다 받지 못했다면 임차권은 경락으로 소멸하지 않고, 남은 보증금은 매수인에게 청구합니다. 등기 시점과 대항력 유무를 함께 확인해야 배당과 인수 가운데 어느 쪽으로 회수할지 정할 수 있습니다.

임차권등기 배당이의 대응 순서

• 등기 시점 확인 - 임차권등기일과 첫 경매개시결정 등기일을 비교합니다. 배당요구 필요 여부가 갈립니다.
• 배당표 원안 확인 - 배당기일 전에 법원에 비치된 배당표 원안을 봅니다. 임차인 배당액과 순위를 확인합니다.
• 배당기일 출석 - 이의가 나오면 반론을 진술합니다. 불출석하면 불리하게 확정될 수 있습니다.
• 소 제기 여부 확인 - 이의한 채권자가 1주 안에 배당이의의 소를 냈는지 확인합니다. 안 냈으면 이의는 취하된 것으로 봅니다.
• 소송 대응 - 소가 제기되면 임차권등기 기재 사항과 전입·확정일자 자료로 대응합니다. 판례가 주된 근거입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차권등기의 기재 내용이 실제 전입일·확정일자와 다르거나 같은 집에 다른 임차인이 있으면 등기부와 주민등록초본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권등기가 있으면 배당요구를 안 해도 되나요?
  첫 경매개시결정 등기 전에 등기됐다면 안 해도 됩니다. 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결은 이런 임차인이 민사집행법 제148조 제4호의 채권자에 준해 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속한다고 보았습니다.
• 경매개시 뒤에 임차권등기를 했으면요?
  배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 안전합니다. 판례가 배당요구 없이 배당받는다고 본 것은 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 경우이고, 그 뒤 등기한 임차인은 민사집행법 제88조 제1항에 따른 배당요구 채권자로 다루어질 수 있습니다.
• 근저당권자는 어떤 경우에 이의할 수 있나요?
  자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권이나 순위를 다툴 수 있습니다. 민사집행법 제151조 제3항이 정한 것이고, 배당요구 누락만으로는 받아들여지기 어렵지만 임차인의 전입일·확정일자·보증금 액수가 실제와 다르다는 주장은 따져 봐야 합니다.
• 이의가 나오면 배당금은 언제 받나요?
  이의한 쪽이 1주 안에 소를 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 보아 배당금을 받습니다. 민사집행법 제154조 제3항에 따른 것이고, 소가 제기되면 그 부분 배당금은 공탁되어 판결 확정 뒤 지급됩니다.
• 임차권등기 뒤 이사해도 우선변제권이 유지되나요?
  유지됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다고 정합니다. 등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 이사하면 됩니다.
• 보증금을 다 못 받으면 나머지는 어떻게 하나요?
  대항력이 있다면 매수인에게 청구합니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않는다고 정하므로, 남은 보증금을 받을 때까지 매수인에게 임대차를 주장할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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