주택 임대차

임차권을 넘겨받고 전입했는데 대항력은 제 전입일부터 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 집주인 동의를 받아 임차권을 넘겨받고 곧바로 전입했다면 대항력은 내 전입일이 아니라 원래 임차인의 대항력이 그대로 이어집니다. 대법원은 점유 승계와 단절 없는 전입이 있으면 원래 임차인의 대항력이 소멸하지 않는다고 봅니다. 지금은 원래 임차인의 전출일과 내 전입일을 초본으로 대조해 두십시오.

양수인 본인의 전입일이 근저당보다 늦다는 사실만으로 집을 비워 줘야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 7월 집주인 동의를 받고 보증금 2억 4,000만원짜리 빌라 임차권을 B씨에게서 넘겨받았습니다. B씨는 2021년 9월 전입신고를 마쳤고, 집주인은 2022년 은행 근저당을 설정했습니다. A씨는 B씨가 전출한 날 전입신고를 했습니다. 2025년 경매로 집을 산 매수인은 A씨의 대항력이 2023년 전입일부터라서 근저당보다 늦으니 집을 비우라고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

원래 임차인의 대항력이 이어지려면 무엇이 필요한가요?

세 가지가 필요합니다. 집주인 동의를 받은 적법한 양도일 것, 점유를 넘겨받을 것, 주민등록이 끊겼다고 볼 수 없을 만큼 짧은 기간 안에 전입신고를 할 것입니다. 이 요건을 갖추면 점유와 주민등록 명의가 바뀌어도 원래 임차인의 대항력은 소멸하지 않고 같은 권리로 이어집니다.

위 사례에서 A씨의 대항력은 2021년 9월 B씨의 전입 다음 날을 기준으로 봅니다. 그래서 2022년 근저당보다 앞섭니다.

대항력이 이어지면 경매 매수인에게 무엇을 주장하나요?

대항력이 이어지면 매수인은 임대인 지위를 승계합니다. 양수인은 보증금을 돌려받을 때까지 매수인의 인도 요구를 거절할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않는다고 정합니다.

배당요구를 해서 일부만 배당받았다면 나머지 보증금 범위에서 매수인에게 대항합니다. 배당요구를 하지 않았다면 보증금 전액을 매수인에게 청구하게 됩니다.

전입이 늦어 대항력이 끊기면 어떻게 되나요?

대항력이 끊기면 양수인 본인의 전입신고 다음 날부터 새로 대항력이 생깁니다. 그 사이 설정된 근저당보다 뒤가 되어 매수인에게 대항하지 못합니다.

어느 정도가 끊긴 것인지는 법에 날수가 없습니다. 원래 임차인이 먼저 전출하고 몇 주 뒤에 전입했다면 다툼이 커집니다. 전출과 전입을 같은 날 처리했다는 기록을 초본으로 남겨 두어야 합니다.

양도한 원래 임차인은 보증금을 청구할 수 있나요?

청구할 수 없습니다. 적법한 양도로 임차권이 넘어가면 원래 임차인은 임대차관계에서 빠지고, 보증금반환채권도 양수인에게 넘어갑니다. 원래 임차인에게 치른 양도대금 정산은 두 사람 사이의 문제로 남습니다.

그래서 양도계약서에는 넘겨받는 보증금 액수와 원래 임차인의 확정일자를 적어 두는 것이 좋습니다. 경매에서는 이 금액이 배당과 대항의 기준이 됩니다.

임차권 양수인 대항력 대응 순서

• 동의서 확인 - 집주인 동의가 서면·문자로 남아 있는지 봅니다. 동의가 없으면 대항력 승계 주장이 어렵습니다.
• 전출·전입일 대조 - 원래 임차인의 전출일과 내 전입일을 초본으로 대조합니다. 같은 날이면 단절 다툼이 거의 없습니다.
• 등기부 순위 확인 - 원래 임차인 전입일과 근저당 설정일을 비교합니다. 전입이 앞서야 매수인에게 대항합니다.
• 인도명령 대응 - 매수인이 인도명령을 신청하면 의견서와 증빙을 냅니다. 대항 권원이 인정되면 신청이 기각됩니다.
• 보증금 청구 - 매수인에게 남은 보증금 반환을 청구합니다. 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도 전에 원래 임차인이 확정일자를 받지 않았거나 전출 뒤 공백이 길었다면 초본·등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 매수인의 인도명령과 보증금 반환 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 원래 임차인의 초본은 어떻게 받나요?
  원래 임차인 본인이 발급해 주거나 위임장을 받아 발급해야 합니다. 양도할 때 받아 두지 않았다면 소송이나 인도명령 절차에서 법원의 사실조회로 확인을 요청하는 방법도 있습니다. 가능하면 양도 당일 사본을 받아 두십시오.
• 가족이 먼저 전입해 있었다면 어떻게 되나요?
  원래 임차인 가족의 주민등록이 남아 있는 상태에서 양수인이 전입했다면 공백이 없다고 볼 여지가 큽니다. 다만 가족이 원래 임차인의 가족인지, 양수인의 가족인지에 따라 판단이 달라질 수 있어 초본으로 확인이 필요합니다.
• 매수인이 인도명령을 신청하면 바로 쫓겨나나요?
  바로 집행되지는 않습니다. 법원은 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는지 보고 판단하며, 권원이 인정되면 인도명령을 내리지 않습니다. 인도명령은 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청할 수 있습니다.
• 매수인이 보증금을 안 주면 어떻게 하나요?
  매수인은 임대인 지위를 승계하므로 매수인에게 보증금 반환을 청구합니다. 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 되고, 판결을 받아 그 집에 강제경매를 신청할 수도 있습니다. 임대차 종료 시점부터 계산해 청구합니다.
• 집주인 동의 없이 넘겨받았다면요?
  동의 없는 양수인은 원칙적으로 대항력 승계를 주장하지 못합니다. 이 경우 내 전입일 다음 날부터 새 대항력이 생깁니다. 임대인에 대한 배신적 행위가 아니라는 특별한 사정이 있으면 예외가 인정될 수 있습니다.
• 확정일자도 원래 임차인 것을 쓰나요?
  적법한 양수인은 원래 임차인의 우선변제권도 행사할 수 있으므로 원래 임차인의 확정일자가 배당 순위의 기준이 됩니다. 원래 임차인이 확정일자를 받지 않았다면 우선변제권은 승계될 것이 없습니다.

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