주택 임대차

임차권등기를 말소해야 보증금을 준다는데 맞나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 하므로 등기 말소를 조건으로 보증금 지급을 거절할 수 없습니다. 임차권등기는 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상태에서 임차인의 대항력·우선변제권을 지키려고 하는 것이어서 보증금 반환과 동시이행관계에 있지 않다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 임차권등기가 등기부에 기록된 날짜와 집을 비운 날짜를 확인해 두십시오.

임차권등기를 먼저 말소해 줄 필요가 없습니다. 보증금을 전부 받은 뒤에 말소하면 되고, 그 전까지 등기를 유지해도 임차인에게 불이익이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 가을 보증금 2억원에 아파트를 임차해 살다가 2025년 가을 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않았습니다. C씨는 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 이사를 나갔고, 그 사이 집은 임의경매에 넘어가 보증보험사가 낙찰받았습니다. 보증보험사는 C씨에게 보증금을 대신 지급한 뒤, 배당 절차에서는 일부만 받았습니다. 낙찰자 지위를 겸한 보험사가 나머지를 정산하는 과정에서 「임차권등기가 말소될 때까지는 보증금을 줄 수 없다」는 항변이 나왔고, C씨는 어느 쪽이 먼저인지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기 말소와 보증금 반환은 동시이행관계인가요?

동시이행관계가 아닙니다. 임차권등기는 임대차가 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상태에서 임차인이 대항력과 우선변제권을 잃지 않고 이사하기 위해 마치는 등기입니다. 이미 이행지체에 빠진 임대인의 보증금 반환의무와, 그에 대응해 임차인의 권리를 지키려고 새로 마친 등기의 말소의무를 동시이행관계로 보지 않습니다. 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결은 임대인의 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 보았습니다.

집을 비우고 집 키를 넘기는 것과 보증금 반환은 다릅니다. 임차인의 주택 인도 의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 아직 집을 비우지 않았다면 임대인은 인도가 제공될 때까지 보증금 지급을 거절할 수 있습니다. 이 글의 결론은 이미 집을 비운 뒤 임차권등기만 남은 상황을 전제로 합니다.

임차권등기를 하면 이사해도 대항력이 유지되나요?

유지됩니다. 임차인은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 등기 이후에는 주민등록을 옮기거나 집을 비워 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 잃지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서 이 규정은 그대로입니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

경매로 소유자가 바뀌면 누가 보증금을 돌려주나요?

대항력 있는 임차인이라면 새 소유자가 임대인 지위를 이어받습니다. 임차권등기로 대항력이 유지되고 있는 임차인은 낙찰자에게도 보증금 반환을 청구할 수 있고, 배당 절차에서 일부만 받았다면 남은 금액을 낙찰자에게 청구할 수 있습니다. 다만 선순위 근저당권보다 늦게 대항력을 갖춘 임차인은 경매로 임차권이 소멸하므로 배당으로만 받게 됩니다.

보증보험사가 임차인에게 보증금을 대신 지급했다면 보험사는 임차인의 권리를 넘겨받아 임대인이나 낙찰자에게 청구합니다. 이때도 임차권등기 말소가 지급의 조건이 되지는 않습니다.

임차권등기 말소 요구 대응 순서

• 등기부 확인 - 임차권등기가 기록된 날짜와 순위를 확인합니다. 대항력·우선변제권 유지의 근거가 됩니다.
• 인도 완료 증빙 - 이사 날짜, 키 반환, 짐을 뺀 사진을 남깁니다. 주택 인도 의무는 이미 이행했다는 증거입니다.
• 지급 청구 통지 - 보증금 반환이 선이행 의무라는 점을 적어 내용증명으로 청구합니다. 지연손해금 기산의 근거가 됩니다.
• 배당 내역 정리 - 경매가 있었다면 배당표에서 받은 금액과 남은 금액을 확인합니다. 낙찰자에게 청구할 잔액이 정해집니다.
• 말소 시점 약속 - 보증금 전액을 받는 날 말소 서류를 넘기기로 합의합니다. 상대의 불안을 덜면서 순서를 지키는 방법입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당권이 있거나 보증보험사가 대위 청구를 하는 사안이면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권등기를 먼저 지워야 보증금을 받을 수 있나요?
  아닙니다. 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 보았습니다. 임차권등기는 보증금을 못 받은 임차인의 대항력·우선변제권을 지키는 담보적 기능을 하므로, 말소를 조건으로 지급을 거절하는 항변은 받아들여지지 않습니다.
• 임차권등기 후 이사하면 대항력이 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 이후 주민등록 전출 등으로 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 상실하지 않는다고 정합니다. 등기 전에 취득한 권리도 그대로 유지됩니다.
• 집을 아직 안 비웠는데도 보증금을 먼저 받을 수 있나요?
  아닙니다. 임차인의 주택 인도 의무와 임대인의 보증금 반환의무는 민법 제536조 제1항의 동시이행관계에 있으므로, 인도를 제공하지 않으면 임대인은 지급을 거절할 수 있습니다. 보증금 반환이 선이행이라는 결론은 임차권등기 말소의무에 대한 것이지, 인도 의무에 대한 것이 아닙니다.
• 임차권등기명령은 어디에 신청하나요?
  임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 신청할 수 있다고 정하고, 같은 조 제8항에 따라 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
• 경매로 낙찰받은 사람에게도 보증금을 청구할 수 있나요?
  대항력이 유지되는 임차인이라면 가능합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 임대인 지위가 승계되므로 낙찰자에게 남은 보증금을 청구할 수 있습니다. 다만 선순위 근저당권보다 늦게 대항력을 갖췄다면 경매로 임차권이 소멸해 배당으로만 받습니다.
• 보증보험사가 보증금을 대신 줬으면 등기는 누가 지우나요?
  보험사가 임차인의 권리를 넘겨받아 임대인이나 낙찰자에게 청구하고, 보증금을 전부 회수한 뒤 말소하면 됩니다. 이 경우에도 임차권등기 말소가 지급 조건이 되지 않는다는 결론은 같습니다. 임차인은 보험사에 협조할 의무가 있는지 보험약관을 확인해 두어야 합니다.
• 임차권등기가 된 집에 새로 들어온 임차인은 어떻게 되나요?
  소액 최우선변제를 받지 못합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인에게는 제8조의 우선변제권이 없다고 정합니다. 임차권등기가 남아 있는 집에 들어갈 때는 이 점을 확인해야 합니다.

비슷한 상황

• 임차권등기를 신청했으니 먼저 이사해도 되나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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