주택 임대차

집주인이 은행에 세입자 아니라고 해 달라는데 확인서 써 주면 보증금은요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

써 주면 안 됩니다, 은행 담보 조사 때 임대차 사실을 부인하는 확인서를 써 주면 경매에서 보증금 우선변제를 주장하지 못할 수 있습니다. 대법원 97다12211 판결은 이런 번복을 금반언과 신의칙 위반으로 보았습니다. 지금은 확인서에 서명하지 말고 계약서와 확정일자를 사실대로 보여 주십시오.

집주인의 부탁을 거절했다고 계약이 해지되거나 불이익을 받는 것은 아닙니다. 대출 조사에 협조할 의무는 임차인에게 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024. 9. 보증금 2억원에 다가구주택 한 층을 임차해 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2026. 6. 집주인이 은행에서 추가 대출을 받아야 한다며 「은행에서 조사 나오면 세입자 아니라고 말해 달라, 확인서에 서명만 해 달라」고 부탁했습니다. C씨는 부탁을 들어주면 나중에 불이익이 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

은행 조사 때 세입자가 아니라고 확인서를 써 주면 보증금은 어떻게 되나요?

보증금을 경매에서 먼저 돌려받지 못할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 근저당권자의 담보가치 조사 때 임대차 사실을 부인하고 보증금 권리를 주장하지 않겠다는 확인서를 써 주었다면, 나중에 경매에서 이를 뒤집어 우선 배당을 요구하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언과 신의칙에 반해 허용되지 않습니다. 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결의 결론입니다.

낙찰받은 은행이 집을 비우라고 할 때도 같습니다. 대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결은 임차인이 은행 직원에게 보증금을 낸 적이 없다는 각서를 써 주어 은행이 담보가치를 높게 평가해 대출했고, 경매가 끝날 때까지 은행이 임대차를 몰랐다면, 임차인이 보증금 반환을 이유로 집을 비워 주지 않는 것은 신의칙에 반한다고 보았습니다.

말로만 숨겼다가 경매 때 밝혔다면 결과가 다른가요?

다를 수 있습니다. 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결은 은행 직원의 임대차 조사에서 임차 사실을 숨겼더라도 그 뒤 경매절차에서 임대차 관계를 분명히 밝혔다면, 은행이 경매가격을 정할 때 신뢰를 준 것이 아니므로 동시이행 항변이 신의칙에 반하지 않는다고 보았습니다. 판례는 임차인의 행동이 얼마나 적극적이었는지와 은행이 그 말을 믿고 대출이나 경매가격을 정했는지를 함께 봅니다.

다만 서명한 확인서가 남아 있으면 다투기가 훨씬 어렵습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항력과 우선변제권의 요건 자체는 그대로지만, 권리 행사가 신의칙에 막히는 것은 별개의 문제입니다.

거짓 확인서 때문에 은행이 손해를 보면 배상 책임도 생기나요?

생길 수 있습니다. 임차인이 거짓 확인서로 은행의 담보 평가를 그르치게 해 대출금 일부를 회수하지 못하게 했다면 불법행위에 따른 손해배상 책임이 문제됩니다. 집주인의 부탁이었다는 사정은 책임을 없애 주지 않고, 과실 비율을 따지는 요소 정도로 고려됩니다.

이미 확인서에 서명했다면 어떻게 하나요?

서명 경위를 기록으로 남기고, 은행에 임대차 사실을 정정해 알리는 내용증명을 보내는 방법을 검토합니다. 은행이 경매 전에 임대차를 알게 되면 신뢰를 주었다는 사정이 약해집니다. 또 대항요건과 확정일자가 유지되고 있는지 주민등록초본과 계약서로 확인해 둡니다.

무상거주확인서 요구 대응 순서

• 서명 거절 - 집주인이 준비한 확인서나 각서에 서명하지 않습니다. 거절만으로 계약상 불이익은 생기지 않습니다.
• 사실대로 답변 - 은행 직원에게 계약서와 확정일자를 보여 줍니다. 조사 기록에 임대차가 남으면 나중에 순위가 지켜집니다.
• 부탁받은 기록 보관 - 집주인이 보낸 문자나 녹음을 보관합니다. 서명 경위를 다툴 때 쓰입니다.
• 등기부 확인 - 대출 뒤 근저당권이 새로 설정됐는지 확인합니다. 보증금과 근저당권 한도액 합계가 집값을 넘는지 봅니다.
• 서명했다면 정정 통지 - 은행에 임대차 사실을 알리는 내용증명을 보냅니다. 경매 전에 정정할수록 유리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 확인서 문구나 서명 경위, 은행이 실제로 임대차를 알았는지에 따라 결론이 달라지므로 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매의 배당이의와 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무상거주확인서에 서명하면 대항력이 없어지나요?
  대항력 자체가 없어지는 것은 아니지만 행사가 막힐 수 있습니다. 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결은 임대차를 부인하는 확인서를 써 준 임차인이 경매에서 이를 번복해 우선 배당을 요구하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언과 신의칙에 반한다고 보았습니다.
• 집주인 부탁을 거절하면 계약이 해지되나요?
  해지되지 않습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 계약갱신 거절 사유를 정하고 있는데, 대출 조사 협조를 거절한 것은 여기에 해당하지 않습니다. 임차인에게 은행 조사에 거짓으로 답할 의무는 없습니다.
• 말로만 세입자가 아니라고 했으면 괜찮나요?
  경매절차에서 임대차를 분명히 밝혔다면 보호받을 여지가 있습니다. 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결은 조사 때 숨겼더라도 경매절차에서 임대차 관계가 분명해졌다면 은행에 신뢰를 준 것이 아니어서 동시이행 항변이 신의칙에 반하지 않는다고 보았습니다.
• 은행이 낙찰받아 나가라고 하면 버틸 수 있나요?
  각서를 써 주었다면 어렵습니다. 대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결은 보증금을 낸 적 없다는 각서로 은행이 대출했고 경매가 끝날 때까지 임대차를 몰랐다면, 보증금 반환을 이유로 집을 비워 주지 않는 것은 신의칙에 반한다고 보았습니다.
• 거짓 확인으로 은행이 손해 보면 제가 물어줘야 하나요?
  책임이 인정될 수 있습니다. 민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자에게 배상 책임을 지웁니다. 거짓 확인서로 은행이 담보가치를 잘못 평가해 대출금 일부를 회수하지 못하면 그 손해가 청구될 수 있고, 집주인 부탁이었다는 사정은 과실 비율에서 고려됩니다.
• 이미 서명했다면 되돌릴 방법이 있나요?
  경매 전에 은행에 임대차 사실을 정정해 알리는 방법을 검토합니다. 판례는 은행이 확인서를 믿고 대출이나 경매가격을 정했는지를 봅니다. 은행이 임대차를 미리 알게 되면 신뢰가 약해지므로, 내용증명으로 정정 사실을 남기고 대항요건과 확정일자를 유지하십시오.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
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