주택 임대차

보증금 못 받은 임차인 여러 명 중 한 명이 대표로 소송할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 같은 임대인에게 보증금을 돌려받지 못한 임차인들의 주요 쟁점이 같다면 한 사람을 선정당사자로 정해 모두를 위해 소송하게 할 수 있습니다. 민사소송법 제53조 제1항은 공동의 이해관계를 가진 여러 사람이 그 가운데 한 사람을 당사자로 선정할 수 있다고 정합니다. 지금은 각자의 임대차계약서를 모아 계약 상대방과 쟁점이 서로 같은지부터 확인해 두십시오.

직장 때문에 재판에 나가기 어려운 임차인이 변호사를 따로 선임하거나 매번 출석할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 다세대주택 한 동에 보증금 1억 5천만원으로 전세를 들었고, 2026년 6월 계약이 끝나 이사했지만 보증금을 돌려받지 못했습니다. 알고 보니 같은 건물 임차인 두 명도 같은 처지였고, 임대인은 「건물은 법인 명의라 나는 임대인이 아니다」라며 반환을 미루고 있었습니다. 다른 두 사람은 직장 때문에 재판에 나가기 어려워 E씨가 대표로 소송할 방법을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

선정당사자는 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

공동소송을 할 여러 사람이 있고, 그들 사이에 공동의 이해관계가 있으며, 선정되는 사람도 그 가운데 한 사람이어야 합니다. 비법인사단처럼 단체 이름으로 소송할 수 있는 경우에는 이 제도를 쓰지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사소송법」은 선정당사자를 소송 도중에 바꾸는 것도 허용합니다.

소송이 이미 법원에 계속된 뒤 당사자를 선정하면 선정한 사람들은 당연히 소송에서 탈퇴한 것으로 봅니다. 그 뒤로는 선정당사자만 기일에 나가고, 판결의 효력은 선정한 사람 모두에게 미칩니다.

임차인들 사이에 공동의 이해관계가 있다고 볼 수 있나요?

주요 쟁점이 같다면 인정됩니다. 대법원 1999. 8. 24. 선고 99다15474 판결은 공동의 이해관계를 서로 공동소송인이 될 관계에 있고 주요한 공격방어방법을 공통으로 하는 것이라고 보았고, 임차인들이 같은 사람을 임대인이라고 주장하며 보증금 반환을 구한 사안에서 선정당사자 선정을 허용했습니다.

반대로 같은 판결은 권리·의무가 같은 종류이고 발생 원인이 같은 종류라는 것만으로는 공동의 이해관계가 없다고 했습니다. 임대인이 임차인마다 다른 공제 항목이나 개별 합의를 내세우며 다투는 사건이라면 선정이 허용되지 않을 수 있으므로, 쟁점이 공통인지 먼저 정리해야 합니다.

대표가 도중에 빠지면 소송은 어떻게 되나요?

선정당사자를 여러 명 뽑았다면 그 가운데 한 사람이 죽거나 자격을 잃어도 나머지 선정당사자가 모두를 위해 소송을 계속합니다. 한 명만 뽑았다면 선정한 사람들이 새로 선정하거나 직접 소송을 이어받아야 하므로, 처음부터 두 사람을 선정해 두는 방법도 있습니다.

선정당사자는 대리인이 아니라 소송의 당사자 본인입니다. 그래서 변호사가 아니어도 직접 소장을 쓰고 기일에 나가 변론할 수 있고, 쟁점이 복잡해지면 선정당사자 이름으로 변호사를 선임할 수도 있습니다. 선정자들과는 청구금액, 합의 조건, 비용 분담을 미리 문서로 정해 두어야 나중에 다툼이 없습니다.

보증금 반환 선정당사자 대응 순서

• 쟁점 공통성 확인 - 각자의 계약서에서 임대인 명의, 보증금, 종료일을 비교합니다. 다투는 쟁점이 같아야 선정당사자를 쓸 수 있습니다.
• 대표 선정 - 임차인 가운데 기일에 나갈 수 있는 사람을 선정당사자로 정합니다. 한 사람이 빠질 경우를 대비해 두 사람을 정할 수도 있습니다.
• 선정서 작성 - 선정하는 사람 모두가 서명·날인한 선정서를 만듭니다. 소장과 함께 제출해 선정 사실을 증명합니다.
• 소장 제출 - 선정당사자 이름으로 원고를 표시하고 선정자 목록을 붙여 보증금 반환을 청구합니다. 각자의 청구금액은 따로 적습니다.
• 판결 후 집행 - 판결은 선정자 모두에게 효력이 있으므로 각자의 금액에 대해 강제집행을 진행합니다. 임대인 재산이 적으면 먼저 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인마다 계약 상대방이나 공제 주장이 다르거나 전세보증보험·임차권등기가 얽혀 있으면 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 보증금 반환 소송과 판결 이후 강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 선정당사자는 몇 명까지 뽑을 수 있나요?
  한 사람 또는 여러 사람을 뽑을 수 있습니다. 민사소송법 제53조 제1항은 공동의 이해관계를 가진 여러 사람이 그 가운데에서 모두를 위해 당사자가 될 한 사람 또는 여러 사람을 선정하거나 바꿀 수 있다고 정합니다. 선정되는 사람은 반드시 그 여러 사람 가운데 있어야 합니다.
• 같은 임대인이기만 하면 선정당사자가 되나요?
  그것만으로는 부족합니다. 대법원 1999. 8. 24. 선고 99다15474 판결은 권리·의무가 같은 종류이고 발생 원인이 같은 종류인 것만으로는 공동의 이해관계가 없고, 서로 공동소송인이 될 관계에 있으면서 주요한 공격방어방법이 공통이어야 한다고 보았습니다.
• 선정 사실은 어떻게 증명하나요?
  서면으로 증명합니다. 민사소송법 제58조 제1항은 제53조에 따라 당사자를 선정하고 바꾸는 경우 그 사실을 서면으로 증명하도록 정합니다. 보통 선정자 전원이 서명·날인한 선정서를 소장이나 선정 신고서와 함께 법원에 냅니다.
• 소송 중에 선정하면 나머지 사람은 어떻게 되나요?
  소송에서 탈퇴한 것으로 봅니다. 민사소송법 제53조 제2항은 소송이 법원에 계속된 뒤 선정당사자를 정하면 그 전의 당사자는 당연히 탈퇴한 것으로 본다고 정합니다. 다만 판결의 효력은 선정한 사람들에게도 그대로 미칩니다.
• 선정당사자 한 명이 이사 가서 빠지면요?
  여러 명을 선정했다면 나머지가 계속합니다. 민사소송법 제54조는 선정된 여러 당사자 가운데 죽거나 자격을 잃은 사람이 있으면 다른 당사자가 모두를 위해 소송행위를 한다고 정합니다. 한 명만 선정했다면 새로 선정하거나 선정자들이 직접 수계해야 합니다.
• 선정당사자가 되면 변호사 없이 소송할 수 있나요?
  선정당사자는 대리인이 아니라 당사자 본인이므로 변호사 없이 직접 소송할 수 있습니다. 민사소송법 제53조 제1항에 따라 모두를 위한 당사자가 되기 때문입니다. 다만 쟁점이 복잡하거나 임대인이 여러 항변을 내면 선정당사자가 변호사를 선임할 수도 있습니다.

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