주택 임대차

임차인이 안 낸 전기요금을 보증금에서 빼고 돌려줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

빼고 돌려줘도 됩니다, 임차인이 가게나 집을 쓰는 동안 생긴 전기요금·관리비·수도료는 특별한 약정이 없으면 보증금으로 담보되는 임차인의 채무라서 목적물을 돌려받을 때 보증금에서 당연히 공제됩니다. 한국전력공사에 대한 납부 명의가 임대인이면 임대인이 아직 한전에 내지 않았더라도 공제할 수 있습니다. 지금은 임대 기간 중 전기요금 고지서와 미납 내역을 월별로 출력해 두십시오.

공제한다는 뜻을 따로 통지하거나 임차인의 동의를 받을 필요는 없습니다. 보증금에서 당연히 빠지는 채무이기 때문입니다. 다만 공제 내역을 적어 보내 두면 뒷다툼을 줄일 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2024년 2월 상가 1층을 보증금 3,000만원, 월 차임 150만원에 임대했고, 한국전력공사 전기 사용 명의는 건물주인 Q씨로 그대로 두었습니다. 식당을 하던 임차인이 2026년 6월 가게를 비우면서 마지막 5개월치 전기요금 380만원을 내지 않은 사실이 드러났습니다. 임차인은 「전기요금은 한전과 건물주 사이 문제이고 보증금은 전액 돌려달라」고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금은 어떤 채무까지 담보하나요?

임대차 종료 후 목적물을 임대인에게 돌려줄 때까지 생긴 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결은 이 채무 상당액이 특별한 사정이 없으면 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되고, 임대인은 나머지만 돌려주면 된다고 보았습니다. 밀린 차임, 원상복구비용, 종료 후 인도까지의 차임 상당 부당이득이 대표적입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」과 판례에서 이 법리는 주택·상가를 가리지 않고 적용됩니다. 보증금 반환 의무와 목적물 인도 의무는 동시이행 관계라서, 공제 후 남은 보증금을 돌려주는 것과 가게를 비워 주는 것은 같이 이뤄집니다.

전기요금도 보증금에서 뺄 수 있나요?

뺄 수 있습니다. 같은 판결은 임차인이 목적물을 사용·수익하는 동안 그 사용을 위해 생긴 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무가 임대차계약에서 달리 약정하는 등 특별한 사정이 없는 한 보증금으로 담보되는 임차인의 채무라고 보았습니다. 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결의 법리를 이은 것입니다.

한국전력공사에 대한 전기요금 납부 명의가 임대인이면, 임대인이 한전에 실제로 냈는지와 관계없이 임차인은 임대인에게 사용 기간의 전기요금 상당액을 지급할 의무가 있습니다. 그래서 임대인이 아직 한전에 내지 않았어도 보증금에서 공제할 수 있습니다.

임차인이 설치한 시설을 철거하지 않고 나갔다면 원상복구 비용도 같은 방식으로 공제합니다. 임차인은 목적물을 돌려줄 때 원상으로 회복할 의무가 있기 때문입니다.

공제가 안 되는 경우도 있나요?

계약서에 「전기요금은 임차인이 직접 한전에 납부하고 임대인은 책임지지 않는다」는 식으로 달리 정했고, 전기 사용 명의도 임차인 앞으로 바꿔 둔 경우라면 사정이 다릅니다. 이때 요금 채무는 임차인과 한전 사이의 문제라서 임대인이 보증금에서 뺄 근거가 약해집니다. 임대 기간 이전이나 다른 임차인이 쓴 요금도 공제 대상이 아닙니다. 당사자가 법의 일반 원칙과 다른 약정을 했다면 그 약정이 우선합니다.

미납 공과금 보증금 공제 대응 순서

• 검침과 고지서 확보 - 인도일 계량기 수치를 사진으로 남기고 한전 고지서를 출력합니다. 공제액의 근거입니다.
• 계약서 특약 확인 - 공과금 납부 주체와 명의 변경 약정이 있는지 봅니다. 공제 가능 여부를 가릅니다.
• 공제 내역 통지 - 차임·전기요금·원상복구비를 항목별로 적어 임차인에게 보냅니다. 금액 다툼을 줄입니다.
• 남은 보증금 반환 - 목적물 인도와 동시에 공제 후 잔액을 돌려줍니다. 지연하면 지연손해금이 붙을 수 있습니다.
• 초과 채무 청구 - 공제할 채무가 보증금을 넘으면 나머지를 따로 청구합니다. 지급명령이나 소액사건으로 진행할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집합건물 관리단이 관리비를 따로 청구하거나 보증금반환채권이 양도·압류된 경우라면 권리관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 종료 후 보증금 정산과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리비와 수도요금도 같은가요?
  같습니다. 대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결은 관리비·수도료·전기료 등 임차인이 목적물을 쓰는 동안 생긴 용익에 관한 채무가 특별한 사정이 없으면 보증금으로 담보된다고 보았습니다. 임대 기간 중 사용분이라면 보증금에서 공제할 수 있습니다.
• 임차인 동의 없이 빼도 되나요?
  됩니다. 보증금으로 담보되는 채무는 임대차가 끝나고 목적물이 반환될 때 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다. 다만 금액을 두고 다툼이 생길 수 있으므로 공제 내역과 근거를 적어 알려 주는 편이 좋습니다.
• 공제액이 보증금보다 많으면 어떻게 하나요?
  보증금으로 충당하고 남은 채무는 임차인에게 따로 청구합니다. 금액이 크지 않으면 지급명령이나 소액사건 절차를 이용할 수 있습니다. 청구 금액은 차임·공과금·원상복구비 같은 항목별로 증빙을 붙여 정리해 둡니다.
• 보증금은 언제 돌려줘야 하나요?
  임차인이 목적물을 돌려주는 때 공제 후 남은 금액을 돌려줍니다. 보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계라서, 임차인이 가게를 비우지 않으면 임대인도 반환을 미룰 수 있고, 반대로 인도받고도 늦게 돌려주면 지연손해금이 붙을 수 있습니다.
• 전기 명의를 임차인으로 바꿨다면요?
  전기 사용 명의가 임차인이고 계약서에 임차인이 직접 납부하기로 정했다면, 요금 채무는 임차인과 한전 사이의 문제가 되어 임대인이 공제할 근거가 약해집니다. 다만 임대인이 대신 냈다면 그 금액은 공제 대상이 될 수 있습니다.
• 보증금반환채권이 양도됐어도 공제할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 임대인의 보증금 반환 의무는 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지에 대해서만 이행기가 됩니다. 채권이 양도되고 통지가 있었어도 인도 전까지 생긴 채무는 공제할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 시효가 지난 밀린 월세도 보증금에서 뺄 수 있나요?
• 전 소유자가 밀린 관리비를 내라고 합니다

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