주택 임대차

세입자 자격으로만 배당요구하면 전세권도 배당요구한 것으로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임차인이면서 전세권자인 사람이 임차인 지위로만 배당요구를 했다면 전세권에 관해서는 배당요구가 없는 것으로 봅니다. 대법원은 두 권리가 근거 규정과 성립요건이 다른 별개의 권리라고 보았습니다. 지금은 전세권등기가 최선순위인지와 배당요구서에 어떤 권리를 적었는지 확인해 두십시오.

전세권등기를 해 둔 세입자라도 반드시 전세권으로 배당요구를 해야 하는 것은 아닙니다. 어느 권리로 받을지 선택할 수 있고, 선택에 따라 결과가 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2023년 6월 아파트를 보증금 3억원에 빌리면서 같은 날 전세권설정등기를 마쳤고, 곧이어 입주해 확정일자를 받고 전입신고를 했습니다. 등기부에는 P씨의 전세권보다 앞선 권리가 없었습니다. 2025년 집이 경매되자 P씨는 세입자로서 배당요구를 했는데, 이것으로 전세권도 배당요구한 것이 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자 자격으로만 배당요구하면 전세권도 배당요구한 것으로 보나요?

보지 않습니다. 주택임대차보호법상 임차인이면서 전세권자인 사람이 임차인 지위로만 배당요구를 했다면 배당요구를 하지 않은 전세권에 관해서는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없습니다. 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결은 두 권리가 근거 규정과 성립요건이 다른 별개의 권리라고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」상 최선순위 전세권은 전세권자가 배당요구를 해야만 매각으로 소멸합니다. 그래서 어느 권리로 배당요구를 했는지가 전세권의 운명을 정합니다.

전세권 배당요구를 안 하면 어떻게 되나요?

전세권이 최선순위라면 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 세입자는 경매에서 다 받지 못한 전세금을 매수인에게 청구할 수 있고, 전세권이 존속하는 동안 그 집에 계속 살 수 있습니다.

반대로 전세권보다 앞선 근저당권이나 압류가 있으면 전세권은 배당요구와 관계없이 매각으로 소멸합니다. 이 경우에는 전세권으로도 배당요구를 해야 전세권 순위에 따른 배당을 받습니다.

둘 다 배당요구하려면 무엇을 적어야 하나요?

배당요구서에 주택임대차보호법상 임차인으로서 배당요구한다는 뜻과 전세권자로서 배당요구한다는 뜻을 모두 적습니다. 전세권등기 사항과 임대차계약서, 주민등록초본을 함께 냅니다. 한쪽만 적으면 적지 않은 권리는 배당요구가 없는 것으로 처리됩니다.

임차인으로서 받지 못한 보증금이 남으면 대항력 있는 임차권도 경락으로 소멸하지 않습니다. 매수인에게 나머지 보증금을 받을 때까지 집을 넘겨주지 않을 수 있습니다.

배당요구 뒤 마음을 바꿀 수 있나요?

배당요구로 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 배당요구의 종기가 지난 뒤 철회하지 못합니다. 최선순위 전세권으로 배당요구를 하면 전세권이 소멸해 매수인 부담이 줄어들므로, 종기 뒤에는 되돌릴 수 없습니다.

전세권·임차권 배당요구 대응 순서

• 순위 확인 - 등기부에서 전세권등기가 최선순위인지 봅니다. 배당요구 전략이 여기서 갈립니다.
• 받을 금액 계산 - 예상 매각가와 선순위 채권을 따져 배당으로 전액을 받을 수 있는지 계산합니다. 부족하면 인수 방안을 검토합니다.
• 권리 선택 - 임차권, 전세권, 둘 다 가운데 어느 권리로 배당요구할지 정합니다. 종기 뒤에는 바꾸기 어렵습니다.
• 배당요구서 제출 - 선택한 권리를 모두 명시해 종기까지 제출합니다. 필요한 서류를 함께 냅니다.
• 매각물건명세서 확인 - 법원이 전세권 인수 여부를 바르게 적었는지 확인합니다. 잘못 적히면 이의를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권 존속기간이 이미 끝났거나 전세금과 보증금이 서로 다르게 정해져 있다면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 최선순위 전세권은 배당요구를 안 하면 어떻게 되나요?
  매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 전세권자는 전세금을 돌려받을 때까지 매수인에게 전세권을 주장할 수 있습니다. 배당요구를 하면 존속기간과 관계없이 소멸하므로 받을 금액을 먼저 계산해 보십시오.
• 두 권리로 모두 배당요구할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 배당요구서에 임차인과 전세권자 두 지위를 모두 적으면 각각 배당요구가 있는 것으로 봅니다. 다만 최선순위 전세권은 배당요구로 소멸하므로 인수 가능성을 포기하는 결과가 됩니다.
• 선순위 근저당이 있으면요?
  전세권보다 앞선 근저당권이나 압류, 가압류가 있으면 전세권은 배당요구와 관계없이 매각으로 소멸합니다. 이때는 전세권으로도 배당요구를 해야 전세권 순위에 따른 배당을 받을 수 있습니다.
• 배당요구를 나중에 철회할 수 있나요?
  배당요구로 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 배당요구의 종기가 지난 뒤 철회하지 못합니다. 최선순위 전세권으로 배당요구를 할지는 예상 배당액을 계산해 본 뒤 종기 전에 결정해야 합니다.
• 전세권자는 어떤 순위로 배당받나요?
  전세권자는 전세권이 설정된 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 전세금을 변제받습니다. 순위는 전세권등기일로 정해집니다. 임차인으로서 받는 순위와 다를 수 있습니다.
• 매각물건명세서가 잘못 적히면 어떻게 되나요?
  집행법원은 인수되는 권리를 매각물건명세서에 정확히 적어야 합니다. 판례는 최선순위 전세권 인수 사실을 적지 않아 손해를 입은 매수인에게 국가배상책임을 인정했습니다. 세입자도 명세서 공고 뒤 기재를 확인해야 합니다.

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