주택 임대차

임차인으로만 배당요구하면 최선순위 전세권은 경매로 없어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임차인 지위로만 배당요구를 했다면 최선순위 전세권에 관해서는 배당요구가 없는 것이므로 전세권은 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 대법원은 임차인의 우선변제권과 전세권자의 우선변제권을 별개의 권리로 봅니다. 지금은 제출한 배당요구서에 어느 지위로 적었는지부터 확인하십시오.

임차인으로 배당요구를 했다고 해서 전세권까지 포기한 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 6월 보증금 3억 2,000만원으로 아파트 전세권설정등기를 최선순위로 마치고, 같은 조건의 임대차계약으로 전입신고와 확정일자도 받았습니다. 2025년 뒤에 설정된 근저당권자가 경매를 신청하자 A씨는 확정일자 있는 임차인으로만 배당요구서를 냈습니다. 매각 뒤 매수인은 A씨의 배당요구로 전세권도 없어진 것 아니냐고 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인 배당요구가 전세권 배당요구로 인정되지 않는 이유는?

두 권리가 근거 규정과 성립 요건이 다른 별개의 권리이기 때문입니다. 임차인의 우선변제권은 주택임대차보호법의 대항요건과 확정일자에서 나오고, 전세권자의 우선변제권은 민법의 전세권 등기에서 나옵니다. 그래서 한쪽 지위로 한 배당요구가 다른 쪽까지 미치지 않습니다.

최선순위 전세권은 전세권자가 배당요구를 할 때만 소멸합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 같은 구조입니다.

전세권이 남으면 매수인은 무엇을 떠안나요?

매수인은 최선순위 전세권을 인수하므로 전세권자에게 전세금을 돌려줄 의무를 집니다. 위 사례에서 A씨가 임차인으로 배당받지 못한 부분이 있다면, 그 부분은 인수된 전세권으로 매수인에게 받을 수 있습니다.

매수인 입장에서는 입찰 전에 매각물건명세서와 등기부로 최선순위 전세권이 있는지, 전세권자로 배당요구가 있었는지 확인해야 합니다. 전세권 배당요구가 없으면 인수 부담이 남습니다.

매각물건명세서에 전세권 인수가 빠졌다면요?

매수인은 국가배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 집행법원이 인수되는 최선순위 전세권을 매각물건명세서에 적지 않아 매수인이 이를 모르고 매수한 사안에서 국가배상책임을 인정했습니다.

다만 매수인의 과실이 있으면 배상액이 줄어듭니다. 등기부만 봐도 최선순위 전세권이 보이는 경우가 많기 때문입니다. 법원은 매각물건명세서에 매각으로 효력을 잃지 않는 등기된 권리를 적어야 하고, 그 사본은 누구나 볼 수 있게 비치됩니다.

배당요구 지위를 나중에 바꿀 수 있나요?

배당요구 종기 전에는 전세권자로 배당요구를 추가할 수 있습니다. 종기가 지나면 새 배당요구는 받아들여지지 않고, 배당요구로 매수인 인수 부담이 바뀌는 경우에는 종기 뒤 철회도 할 수 없습니다.

그래서 두 지위를 가진 사람은 종기 전에 매각가격을 예상해 어느 지위로 배당요구할지 정해야 합니다. 두 지위 모두로 배당요구하는 방법도 있습니다. 어느 쪽이든 배당요구서에 지위를 분명히 적어야 매수인과의 다툼을 줄일 수 있습니다.

전세권·임차인 배당요구 선택 순서

• 등기부 확인 - 전세권이 최선순위인지 확인합니다. 후순위라면 매각으로 소멸하므로 선택 문제가 달라집니다.
• 매각가격 예상 - 감정가와 선순위 채권을 보고 배당받을 금액을 예상합니다. 부족하면 인수가 유리할 수 있습니다.
• 배당요구 지위 결정 - 전세권자로, 임차인으로, 또는 둘 다로 할지 정합니다. 배당요구서에 분명히 적습니다.
• 종기 확인 - 종기 전에 제출합니다. 종기 뒤에는 추가도 철회도 어렵습니다.
• 매수인 대응 - 전세권이 인수되면 매수인에게 전세금을 청구합니다. 받을 때까지 인도를 거절합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권등기와 임대차 사이에 다른 권리가 끼어 있거나 매각물건명세서 기재가 틀린 경우에는 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당요구와 매수인 인수 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권자와 임차인 둘 다로 배당요구할 수 있나요?
  두 지위를 모두 가졌다면 각 지위로 배당요구를 할 수 있습니다. 전세권자로 배당요구하면 최선순위 전세권은 소멸하므로, 남은 보증금은 임차인 대항력으로 매수인에게 주장하게 됩니다. 배당요구서에 지위를 분명히 적으십시오.
• 전세권이 인수되면 존속기간은 어떻게 되나요?
  매수인이 인수한 전세권은 원래 존속기간이 그대로 이어집니다. 존속기간이 끝나면 매수인에게 전세금 반환을 청구하고, 반환이 늦어지면 판결 없이 전세권에 기해 경매를 청구할 수 있습니다.
• 후순위 전세권이면 어떻게 되나요?
  저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 전세권은 배당요구와 상관없이 매각으로 소멸합니다. 이 경우 배당요구를 해야 배당을 받고, 매수인에게 인수되지 않습니다. 등기부에서 전세권보다 앞선 근저당이 있는지 먼저 보십시오.
• 매수인은 무엇을 확인해야 하나요?
  매각물건명세서의 인수되는 권리 란과 등기부의 최선순위 전세권, 전세권자의 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 임차인으로만 배당요구한 경우 전세권이 인수된다는 점을 놓치기 쉽습니다. 입찰 전에 경매 기록의 배당요구서 내용까지 확인하십시오.
• 매각물건명세서가 틀렸으면 매각을 취소할 수 있나요?
  매각허가결정 전이라면 매각불허가 사유로 다툴 수 있고, 확정 뒤라면 국가배상을 검토합니다. 대법원은 인수되는 최선순위 전세권을 적지 않은 명세서 작성에 국가배상책임을 인정했습니다.
• 배당요구 종기가 지나면 방법이 없나요?
  종기가 지나면 전세권자로 새로 배당요구하기 어렵습니다. 대신 전세권이 매수인에게 인수되므로 매수인에게 전세금을 청구하는 방법이 남습니다. 결과적으로 권리가 사라지지는 않고, 전세권 존속기간이 끝나면 매수인에게 반환을 청구합니다.

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