임대아파트 전대는 원래 금지 아닌가요?

공공임대주택은 관련 법령에서 전대를 제한하는 경우가 많고, 민법도 임대인 동의 없는 전대를 금지합니다. 다만 전대인이 분양을 받아 소유자가 되면 전차인은 그 소유자와의 임차인이 되어 전대 제한 문제는 더 이상 대항력 판단의 장애가 되지 않습니다.

전대인이 소유권을 얻기 전에는 대항력이 없나요?

전대인이 소유권을 얻기 전에는 전차인은 전대인의 임차권을 원용할 수 있을 뿐이고 소유자에게 직접 대항할 수는 없습니다. 전대인이 소유자가 되는 순간 전차인이 소유자에 대한 임차인이 되어 그때부터 대항력을 갖습니다.

접수번호가 같으면 어떻게 되나요?

같은 부동산의 등기는 접수번호 순으로 순위가 정해지므로 번호가 같은 경우는 드뭅니다. 한 신청서로 함께 접수되었다면 그 안의 순서를 따져야 해 결론이 불분명해집니다. 이때는 등기소에서 신청서 기록을 열람해 확인합니다.

지금이라도 확정일자를 받으면 배당받나요?

배당요구 종기 전에 확정일자를 받고 배당요구를 하면 확정일자를 받은 날 기준 순위로 배당에 참여합니다. 다만 그날은 근저당권보다 늦으므로 근저당권이 먼저 배당받고 남는 금액에서 받게 됩니다. 대항력이 있다면 매수인에게 대항하는 편이 나을 수 있습니다.

매수인이 보증금을 안 주고 나가라고 하면요?

대항력 있는 임차인은 보증금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다. 매수인이 인도명령을 신청하면 전입일과 등기 접수 순서를 소명해 대항력을 주장합니다. 필요하면 매수인을 상대로 보증금 반환 소송을 냅니다.

소액임차인이면 결론이 달라지나요?

소액임차인이면 경매신청 등기 전에 인도와 주민등록을 갖추고 배당요구를 해 보증금 중 일정액을 근저당권보다 먼저 받을 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하일 때 5천500만원까지입니다.

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주택 임대차

임대아파트 임차인에게 전차해 살다가 그가 분양받은 뒤 경매되면 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 전대인이 분양받아 소유권이전등기를 마치는 즉시 전차인은 대항력을 갖고, 그 소유권이전등기가 근저당권보다 먼저 접수되었다면 경매 매수인에게 대항할 수 있습니다. 대법원은 전차인의 주민등록이 전입일부터 임대차를 공시하고 있었다고 보았습니다. 지금은 두 등기의 접수번호부터 확인하십시오.

그 자리에서

경매 통지를 받으면 전대인 명의 소유권이전등기와 근저당권설정등기의 접수번호를 등기사항증명서에서 확인하고, 전입일이 나오는 주민등록표 초본을 떼어 두십시오.

전대인이 집주인이 되었다고 새 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 기존 전대차가 그대로 임대차가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 4월 공공임대아파트 임차인 B씨에게 보증금 9,000만원을 주고 집을 전차해 전입신고를 마쳤습니다. 2025년 분양전환 때 B씨는 소유권이전등기를 하면서 같은 날 은행에 근저당권을 설정했습니다. 2026년 대출이 연체되어 경매가 시작되었고, 확정일자를 받지 않은 A씨는 매수인에게 대항할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전차인은 언제부터 대항력을 갖나요?

전대인이 분양을 받아 소유권이전등기를 마치는 즉시 전차인은 소유자에 대한 임차인이 되고, 그 순간 대항력을 갖습니다. 전입 당시부터 소유자가 아닌 사람이 살고 있다는 것이 주민등록에 드러나 임차권을 매개로 한 점유임을 제3자가 알 수 있었기 때문입니다.

주민등록이 대항요건이 되려면 형식적으로 등록되어 있는 것만으로는 부족하고, 그 점유가 임차권에 기한 것임을 제3자가 알 수 있어야 합니다. 판례는 이 기준으로 전차인의 주민등록이 전입일부터 임대차를 공시하고 있었다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정하지만, 이 사안에서는 전입이 이미 오래전이라 소유권 이전과 동시에 대항력이 생깁니다.

소유권 이전과 같은 날 근저당권이 설정되면 누가 앞서나요?

같은 날 등기가 여러 건이면 접수 순서로 순위가 정해지므로, 소유권이전등기가 근저당권설정등기보다 먼저 접수되었다면 그 순간 생긴 전차인의 대항력이 근저당권보다 앞섭니다. 이 경우 경매 매수인에게 대항할 수 있습니다.

분양 아파트는 보통 소유권이전등기와 대출 근저당권설정등기를 같은 날 연달아 접수합니다. 등기사항증명서의 접수번호를 보면 선후가 드러납니다. 두 등기가 한 신청서로 같은 순간 접수된 것처럼 보이는 경우에는 판단이 갈릴 수 있으므로 등기 신청서 기록까지 확인해야 합니다.

확정일자가 없는데 보증금은 어떻게 받나요?

확정일자가 없고 소액임차인도 아니라면 경매에서 배당받을 권리는 없지만, 대항력이 있다면 매수인에게 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비우지 않을 수 있습니다. 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않습니다.

이때 매수인은 보증금 반환의무를 떠안고 집을 사게 됩니다. 반대로 대항력이 근저당권보다 늦다면 배당도 없고 대항도 못 하므로, 보증금은 전대인에게 따로 청구해야 합니다.

임대아파트 전차인 대응 순서

전입일 확인 - 초본으로 전입일을 확인합니다. 전대인의 소유권 취득보다 앞서야 합니다.
등기 접수번호 확인 - 소유권이전과 근저당권 접수번호를 비교합니다. 소유권이전이 먼저면 대항력이 앞섭니다.
전대 동의 확인 - 임대사업자가 전대에 동의했는지 확인합니다. 무단 전대라도 소유권 이전 뒤에는 새 소유자와의 임대차가 됩니다.
매수인에게 통지 - 대항력 있는 임차인임을 경매법원에 권리신고로 알립니다. 매수인이 보증금을 인수하게 됩니다.
보증금 반환 요구 - 매각 뒤 매수인에게 보증금 반환을 요구합니다. 받을 때까지 인도를 거절합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 등기가 한 번에 접수되었거나 임대주택 관련 법령상 전대 제한이 문제되는 경우에 해당하면 등기 기록과 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

전차인은 집주인과 직접 계약한 것이 아니어서 경매에서 아무 권리가 없다고 생각하기 쉽습니다. 전대인이 소유자가 되는 순간 전차인은 그 소유자의 임차인이 되고 대항력도 함께 생깁니다.

다툼이 생기면 전입일, 소유권이전등기와 근저당권설정등기의 접수번호가 결론을 정합니다. 초본과 함께 등기사항증명서를 떼어 두 등기의 접수 시각과 번호를 확인하고, 전대차계약서와 보증금 이체내역을 보관해야 합니다.

이 자료는 매수인의 인도명령에 대응하거나 보증금 반환을 청구할 때 대항력의 존재와 시점을 증명합니다. 접수 순서가 불분명하면 등기 신청서 기록까지 열람해 다툼에 대비합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

전대차계약서·주민등록표 초본·등기사항증명서·경매 통지서를 준비해 주시면, 전차인의 대항력 발생 시점·근저당권과의 접수 순서·매수인에 대한 보증금 반환 요구 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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