재개발·재건축

임대의무기간이 남은 등록임대주택이 재개발로 철거되면 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

재개발로 철거가 예정되었거나 이미 철거되었다면, 임대사업자는 임대의무기간 중이라도 등록을 말소하거나 구청 허가를 받아 임대사업자가 아닌 사람에게 양도할 수 있습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항과 시행령 제34조 제3항 제4호가 이를 경제적 사정으로 봅니다. 지금은 관리처분계획인가 등 철거 예정을 보여 주는 서류부터 확보하십시오.

철거가 예정된 주택을 임대의무기간이 끝날 때까지 억지로 임대할 방법을 찾을 필요는 없습니다. 법이 철거 예정 주택에 대한 예외를 따로 두고 있고, 그 예외를 쓰는 절차만 지키면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년 빌라 한 채를 사서 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대해 왔습니다. 2026년 6월 그 구역 재개발 조합이 관리처분계획인가를 받아 이주 기간이 시작되었습니다. 임대의무기간이 4년 가까이 남았는데 조합에 넘기거나 팔아도 과태료가 없는지, 등록을 말소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대의무기간 중에는 원래 팔 수 없나요?

원칙적으로 팔 수 없습니다. 임대사업자는 등록일 등 시행령이 정한 시점부터 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하고, 그 기간이 지나지 않으면 양도할 수 없습니다. 매입임대주택은 임대사업자 등록일(등록 뒤 임대를 시작하면 실제 임대개시일)부터 기간을 셉니다.

다만 임대의무기간 중에도 구청에 신고한 뒤 다른 임대사업자에게 양도할 수 있습니다. 이때 양수인은 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하고, 그 뜻을 양수도계약서에 적어야 합니다.

재개발로 철거되면 어떤 예외가 있나요?

부도·파산 그 밖의 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없으면 임대의무기간 중이라도 등록을 말소하거나, 시장·군수·구청장의 허가를 받아 임대사업자가 아닌 사람에게 양도할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」은 관계 법령에 따라 재개발·재건축 등으로 철거가 예정되어 있거나 철거된 경우를 그 경제적 사정의 하나로 정합니다.

허가는 철거 사유가 생긴 주택에 한정해 내줍니다. 같은 임대사업자가 등록한 다른 주택까지 함께 정리할 수는 없습니다.

그 밖에 임대의무기간 중 양도가 허용되는 경우는?

2년 연속 적자, 2년 연속 부의 영업현금흐름, 최근 12개월간 전체 주택 중 20퍼센트 이상 미임대, 상속인이 지위 승계를 거부하는 경우, 전세사기피해주택을 공공기관에 양도하는 경우 등이 있습니다. 임대의무기간 8년 이상 주택을 300호 이상 등록한 사업자는 이 중 일부 사유만 적용됩니다.

임대의무기간 중 철거 대응 순서

• 철거 예정 증빙 확보 - 관리처분계획인가 고시문, 이주 안내문, 철거 일정 공문을 받습니다. 허가 사유를 증명합니다.
• 처리 방식 선택 - 등록 말소, 임대사업자가 아닌 사람에게 양도, 다른 임대사업자에게 양도 중 하나를 고릅니다. 방식마다 절차가 다릅니다.
• 구청 신청 - 국토교통부령이 정한 신청서와 첨부서류를 관할 구청에 냅니다. 허가 전에 양도하면 위반이 됩니다.
• 임차인 협의 - 계약 종료일과 보증금 반환 일정을 임차인과 문서로 정합니다. 이주비와 보증금 정산이 얽힙니다.
• 세제 확인 - 말소 전 받은 세제 혜택의 추징 여부를 따로 확인합니다. 세목마다 요건이 다릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 이주를 거부하거나 보증금 반환 시기를 두고 다툼이 생긴 경우, 말소에 따른 양도소득세·종합부동산세 추징이 문제 되는 경우에는 계약서와 등록 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대주택 명도·보증금 분쟁과 임대사업자 세제 추징 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대의무기간은 언제부터 세나요?
  주택 유형에 따라 다릅니다. 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조 제1항은 민간건설임대주택은 입주지정기간 개시일부터, 민간매입임대주택은 임대사업자 등록일부터 세도록 정합니다. 매입임대주택을 등록한 뒤 임대를 시작했다면 임대차계약서상 실제 임대개시일부터 셉니다.
• 의무기간 중 다른 임대사업자에게 팔 수 있나요?
  팔 수 있습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제2항은 임대의무기간 중에도 시장·군수·구청장에게 신고한 뒤 다른 임대사업자에게 양도할 수 있게 하고, 양수인은 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하며 그 뜻을 양수도계약서에 적어야 한다고 정합니다.
• 철거 예정이면 허가 없이 팔아도 되나요?
  허가를 받아야 합니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항은 경제적 사정이 있는 경우 대통령령에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 양도할 수 있게 정합니다. 시행령 제34조 제2항은 신청서와 첨부서류를 관할 구청에 내도록 합니다.
• 허가를 받으면 다른 임대주택도 같이 팔 수 있나요?
  철거 사유가 생긴 주택만 가능합니다. 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조 제4항은 재개발·재건축 철거 등 제3항 제4호 사유로 양도허가를 하는 경우 해당 사유가 발생한 주택에 한정해 허가하도록 정합니다. 다른 주택은 각자 요건을 따로 갖춰야 합니다.
• 양도 대신 등록을 말소할 수 있나요?
  가능합니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항은 경제적 사정 등이 있으면 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 않고 말소하거나 허가를 받아 양도할 수 있다고 정합니다. 말소 신청 절차는 같은 법 시행령 제34조 제6항에 따라 등록사항 말소 규정을 준용합니다.
• 재개발 말고 적자도 양도 허가 사유인가요?
  사유가 됩니다. 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조 제3항 제1호와 제2호는 2년 연속 적자나 2년 연속 부의 영업현금흐름을 경제적 사정으로 정합니다. 다만 임대의무기간 8년 이상 주택을 300호 이상 등록한 임대사업자에게는 이 두 사유가 적용되지 않습니다.

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