주택 임대차

이미 보유한 오피스텔 한 채를 임대사업자로 등록하면 어떤 혜택이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

이미 보유한 오피스텔 한 채를 임대사업자로 등록하면 임대료 증액 제한 등 의무는 생기지만, 취득세·재산세 감면은 대부분 받기 어렵습니다. 지방세특례제한법 제31조의3은 재산세 감면을 2세대 이상 오피스텔에, 취득세 감면을 최초 분양 취득에 한정합니다. 지금은 보유 호수와 시가표준액부터 확인하십시오.

이미 가진 오피스텔이라고 등록 자체를 포기할 필요는 없습니다. 다만 취득세 감면은 새로 사는 경우에 맞춰진 제도라 지금 등록한다고 이미 낸 취득세를 돌려받지는 못합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2021년 수도권에서 전용 33제곱미터 오피스텔 한 채를 2억 3,000만원에 사서 보증금 1,000만원, 월세 70만원에 임대하고 있습니다. 2026년 재산세 고지서를 받고 임대사업자로 등록하면 재산세와 예전에 낸 취득세를 줄일 수 있다는 말을 듣고 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보유 중인 오피스텔도 민간임대주택으로 등록할 수 있나요?

있습니다. 전용면적 120제곱미터 이하이고 상하수도가 갖춰진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 갖춘 오피스텔은 준주택으로서 민간임대주택으로 등록할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민간임대주택에 관한 특별법」은 오피스텔을 10년 이상 임대하는 장기일반민간임대주택이나 6년 이상 임대하는 단기민간임대주택으로 등록하게 합니다.

등록하면 어떤 의무를 지게 되나요?

임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 임대료는 5퍼센트 범위에서 정한 비율을 넘겨 올릴 수 없으며, 증액 후 1년 이내에는 다시 올리지 못합니다. 증액 비율을 넘겨 청구하면 3천만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

임대의무기간 중 임대하지 않거나 허가 없이 비사업자에게 팔아도 3천만원 이하의 과태료 대상입니다. 임대보증금 보증 가입 의무도 있습니다. 보증금이 소액이고 임차인이 동의한 경우 등 예외가 있어 계약 조건에 맞춰 따져 봐야 합니다.

오피스텔 한 채로 받을 수 있는 세금 혜택은 무엇인가요?

생각보다 좁습니다. 재산세 감면은 장기일반민간임대주택 등으로 등록한 임대사업자가 2세대 이상의 오피스텔을 임대 목적으로 직접 쓰는 경우에 적용되고, 시가표준액이 2억원(수도권은 4억원)을 넘는 오피스텔은 제외됩니다. 한 채만 등록하면 재산세 감면 대상이 아닙니다.

취득세 감면은 건축주로부터 실제 입주한 사실이 없는 오피스텔을 최초로 유상취득하는 경우 등에 적용됩니다. 이미 보유하던 오피스텔을 나중에 등록하는 경우는 여기에 해당하지 않습니다. 감면을 받은 뒤 임대의무기간 중 등록이 말소되면 감면세액이 추징됩니다.

양도소득세·종합부동산세 특례는 소득세법·조세특례제한법·종합부동산세법에서 등록 시기와 주택 유형별로 요건을 따로 정하고 자주 바뀝니다. 등록 전에 그 시점의 요건을 확인해야 합니다.

토지 우선공급이나 용적률 완화도 받을 수 있나요?

기존 오피스텔 한 채의 임대사업자에게는 해당이 거의 없습니다. 토지 우선공급은 민간임대주택을 건설하려는 임대사업자에게, 건폐율·용적률·층수 완화는 공공지원민간임대주택을 건설하려고 사업계획승인이나 건축허가를 신청하는 경우에 적용됩니다.

오피스텔 임대사업자 등록 대응 순서

• 등록 요건 확인 - 전용면적 120제곱미터 이하와 부엌·화장실·목욕시설 구비를 확인합니다. 요건을 못 갖추면 준주택으로 등록할 수 없습니다.
• 세제 혜택 계산 - 보유 호수와 시가표준액으로 재산세 감면 가능성을 따져 봅니다. 한 채이거나 기준 가액을 넘으면 감면이 없습니다.
• 의무 비용 비교 - 임대의무기간, 5퍼센트 증액 제한, 보증 가입 비용을 계산합니다. 혜택보다 부담이 크면 등록 실익이 없습니다.
• 등록 신청 - 시장·군수·구청장에게 유형(장기일반·단기)을 정해 신청합니다. 유형에 따라 임대의무기간이 10년 또는 6년이 됩니다.
• 계약·신고 관리 - 표준임대차계약서로 계약하고 임대차계약을 신고합니다. 미신고와 미사용은 각각 1천만원 이하 과태료 대상입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 다른 주택을 보유하고 있거나 양도 시기를 앞두고 있다면 보유 현황과 등록 시점을 보고 세법 요건을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 임대사업 관련 세무·행정 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 어떤 오피스텔이 민간임대주택으로 등록되나요?
  전용면적 120제곱미터 이하이고, 상하수도가 갖춰진 전용 입식 부엌과 전용 수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔입니다. 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제2조 제2호가 이 요건을 정합니다. 업무용으로만 꾸민 오피스텔은 등록이 어렵습니다.
• 오피스텔은 몇 년 임대해야 하나요?
  장기일반민간임대주택은 10년 이상, 단기민간임대주택은 6년 이상 임대할 목적으로 등록합니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호와 제6호의2가 각 유형을 정하고, 단기민간임대주택에서는 아파트만 빠지므로 오피스텔은 두 유형 모두 선택할 수 있습니다.
• 임대료는 얼마까지 올릴 수 있나요?
  임대료의 5퍼센트 범위에서 대통령령이 정한 비율까지입니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제2항·제3항은 증액 비율 상한과 함께, 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 증액을 청구하지 못한다고 정합니다. 위반하면 3천만원 이하 과태료 대상입니다.
• 오피스텔 한 채도 재산세 감면을 받나요?
  받지 못합니다. 지방세특례제한법 제31조의3 제4항은 2세대 이상의 공동주택·오피스텔을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에 재산세를 감면합니다. 두 채 이상이어도 시가표준액이 2억원(수도권 4억원)을 넘는 오피스텔은 제외됩니다.
• 이미 낸 취득세를 등록 후 돌려받을 수 있나요?
  어렵습니다. 지방세특례제한법 제31조의3 제2항은 임대사업자가 건축주로부터 실제 입주한 사실이 없는 오피스텔을 최초로 유상거래로 취득하는 경우에 취득세를 감면하고, 취득 당시 가액이 3억원(수도권 6억원)을 넘으면 제외합니다. 보유 중인 오피스텔을 뒤늦게 등록하는 경우는 해당하지 않습니다.
• 임대의무기간 중 팔면 어떻게 되나요?
  허가 없이 임대사업자가 아닌 사람에게 팔면 3천만원 이하 과태료 대상입니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제67조 제1항 제2호가 정합니다. 다른 임대사업자에게 신고 후 양도하는 것은 가능하고, 이때 양수인이 임대사업자 지위를 포괄 승계합니다.
• 임대보증금 보증에 꼭 가입해야 하나요?
  원칙적으로 가입해야 합니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항은 민간매입임대주택도 보증 가입 대상으로 정합니다. 다만 같은 조 제7항 제1호에 따라 보증금이 주택임대차보호법상 소액 기준 이하이고 임차인이 동의하면 가입하지 않을 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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