주택 임대차

등록임대주택 계약·월세 수납·수리를 관리 업체에 맡겨도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 등록임대주택의 임대차계약 체결·갱신, 임대료 징수, 명도·퇴거와 시설 보수는 주택임대관리업자에게 맡길 수 있습니다. 민간임대주택법 제11조가 업무 범위를 정하고, 규모에 따라 업체 등록이 의무이며 위·수탁계약서를 받아야 합니다. 지금은 업체의 주택임대관리업 등록증부터 확인하십시오.

관리를 맡긴다고 임대사업자의 의무까지 넘어가지는 않습니다. 임대료 증액 한도, 임대차계약 신고, 임대보증금 보증 가입은 여전히 임대사업자 본인 책임입니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2023년 오피스텔 여섯 채를 장기일반민간임대주택으로 등록해 직접 관리해 왔습니다. 2026년 해외 근무가 정해지자 임대차계약, 월세 수납, 수리 요청 처리를 한 업체에 맡기려 했는데, 업체가 주택임대관리업 등록을 했는지, 계약을 어떻게 써야 하는지 몰랐습니다. N씨는 위탁해도 되는지와 문제가 생기면 누가 책임지는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등록임대주택 관리를 업체에 맡길 수 있나요?

네, 주택임대관리업자에게 맡길 수 있습니다. 주택임대관리업자는 임대차계약의 체결·해제·해지·갱신과 갱신거절, 임대료 부과·징수, 임차인의 입주와 명도·퇴거 업무를 수행합니다. 다만 공인중개사법상 중개업은 여기서 빠집니다.

부수 업무로 시설물 유지·보수·개량 등 주택관리 업무와 임차인의 주거 편익을 위한 업무도 맡길 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민간임대주택에 관한 특별법」이 정한 업무 범위입니다.

자기관리형과 위탁관리형은 어떻게 다른가요?

자기관리형은 업체가 소유자에게서 주택을 빌려 자기 책임으로 임차인에게 다시 세를 주는 방식이고, 위탁관리형은 업체가 수수료를 받고 임대료 징수와 시설 관리를 대행하는 방식입니다.

자기관리형은 업체가 전대인이 되므로 공실 위험을 업체가 지고 소유자는 약정 임대료를 받습니다. 위탁관리형은 소유자가 임대인으로 남고 공실 위험도 소유자에게 있습니다. 어느 방식이든 임대사업자로서 지켜야 할 의무는 소유자에게 남는다는 점을 계약 전에 따져야 합니다.

관리 업체는 모두 등록해야 하나요?

일정 규모 이상은 등록이 의무입니다. 자기관리형은 단독·공동주택과 준주택을 합산해 100호 이상, 위탁관리형은 300호 이상 관리하려면 시장·군수·구청장에게 등록해야 합니다. 그보다 작은 규모는 등록할 수 있지만 의무는 아닙니다.

자기관리형으로 등록하면 위탁관리형도 등록한 것으로 봅니다. 등록한 업체는 위탁을 받으면 위·수탁계약서를 작성해 소유자에게 주고 사본을 보관해야 하며, 이를 게을리하면 100만원 이하의 과태료 대상입니다.

큰 단지는 관리 방식이 따로 정해져 있나요?

있습니다. 민간임대주택이 300세대 이상 공동주택 등 대통령령으로 정한 규모 이상이면 임대사업자는 공동주택관리법상 주택관리업자에게 관리를 맡기거나 인가를 받아 자체관리해야 합니다.

등록임대주택 관리 위탁 대응 순서

• 업체 등록 확인 - 주택임대관리업 등록증과 등록 유형을 확인합니다. 규모에 따라 등록이 의무입니다.
• 관리 방식 선택 - 자기관리형인지 위탁관리형인지 정합니다. 공실 위험과 수익 구조가 달라집니다.
• 위·수탁계약서 작성 - 계약기간, 업무 범위, 업체 의무를 적습니다. 국토교통부 표준계약서를 참고합니다.
• 임대사업자 의무 분담 - 임대료 증액 한도, 계약 신고, 보증 가입을 누가 챙길지 정합니다. 과태료는 소유자에게 나옵니다.
• 정기 보고 받기 - 계약 체결·갱신 내역과 수납 현황을 받습니다. 의무 위반을 미리 막는 장치입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 업체의 임대료 횡령이나 임차인과의 분쟁이 생겼다면 위·수탁계약서와 수납 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 명도·보증금 분쟁과 업무상횡령 고소 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리 업체가 임대차계약도 대신 맺을 수 있나요?
  맺을 수 있습니다. 주택임대관리업자는 임대차계약의 체결·해제·해지·갱신과 갱신거절, 임대료 부과·징수, 임차인의 입주와 명도·퇴거 업무를 수행합니다. 다만 공인중개사법상 중개업은 업무 범위에서 빠지므로 새 임차인을 찾는 중개는 공인중개사를 통해야 합니다.
• 자기관리형과 위탁관리형은 무엇이 다른가요?
  자기관리형은 업체가 소유자에게서 주택을 임차해 자기 책임으로 전대하는 방식이고, 위탁관리형은 업체가 수수료를 받고 임대료 징수와 시설 관리를 대행하는 방식입니다. 자기관리형은 공실 위험을 업체가, 위탁관리형은 소유자가 부담하는 구조입니다.
• 등록하지 않은 업체에 맡겨도 되나요?
  규모가 작으면 가능하지만 확인이 필요합니다. 자기관리형 100호 이상, 위탁관리형 300호 이상을 관리하려는 업체는 등록해야 하고, 그 미만은 등록이 선택입니다. 등록 업체는 위·수탁계약서 작성·교부 의무를 지므로 등록 업체에 맡기는 편이 분쟁 대비에 유리합니다.
• 위·수탁계약서는 꼭 받아야 하나요?
  받아야 합니다. 주택임대관리업자는 업무를 위탁받으면 위·수탁계약서를 작성해 소유자에게 교부하고 사본을 보관해야 합니다. 계약서에는 계약기간과 업체의 의무 등이 들어가야 하고, 국토교통부 표준위·수탁계약서를 활용할 수 있습니다.
• 업체가 월세를 과하게 올리면 누가 책임지나요?
  과태료는 임대사업자에게 부과될 수 있습니다. 임대료 증액 제한은 임대사업자의 의무이고, 관리를 맡겼다고 의무가 업체로 넘어가지 않습니다. 업체의 잘못으로 과태료를 냈다면 위·수탁계약에 따라 업체에 손해배상을 청구할 수 있으니 계약서에 책임 조항을 두십시오.
• 시설 수리도 업체에 맡길 수 있나요?
  맡길 수 있습니다. 주택임대관리업자는 부수 업무로 시설물 유지·보수·개량 등 주택관리 업무와 임차인의 주거 편익을 위해 필요한 업무를 할 수 있습니다. 수리 비용의 한도와 사전 승인 절차를 위·수탁계약서에 적어 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 전 소유자가 밀린 관리비를 내라고 합니다
• 계약서를 받았는데 어디를 봐야 하나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성