주택 임대차

임대사업자 등록 주택 세입자가 월세를 2개월 연속 밀리면 해지할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 임대사업자로 등록된 주택은 세입자가 월세를 3개월 이상 연속 연체해야 해지나 재계약 거절이 가능하고 2개월 연체로는 할 수 없습니다. 민간임대주택법 시행령 제35조가 해지 사유를 좁게 정해 두었고, 과거에 밀렸다 갚은 이력은 연속 기간에 합산되지 않습니다. 지금은 월별 입금 내역으로 연속 연체 개월 수부터 세어 보십시오.

과거에 연체했다가 갚은 이력까지 모아서 따질 필요는 없습니다. 법이 보는 것은 지금 이어지고 있는 연속 연체 기간입니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 3월 임대사업자로 등록한 오피스텔을 보증금 1,000만원, 월세 75만원에 임대하고 있습니다. 세입자는 2025년에 두 달 월세를 밀렸다가 모두 갚았고, 2026년 7월과 8월 월세를 다시 내지 않았습니다. B씨는 과거 이력까지 합치면 4개월이니 해지할 수 있지 않느냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등록 임대주택 세입자가 월세를 2개월 밀리면 해지할 수 있나요?

아니요. 임대사업자로 등록된 기간에는 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우처럼 시행령이 정한 사유가 있어야만 임대차계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민간임대주택에 관한 특별법」과 그 시행령의 내용입니다.

일반 주택 임대차라면 민법상 2기의 차임액에 이르는 연체로 해지할 수 있지만, 등록 임대주택은 특별법이 해지 사유를 따로 좁혀 두었습니다. 2개월 연속 연체는 이 사유에 해당하지 않습니다.

예전에 밀렸다가 갚은 이력도 합쳐서 셀 수 있나요?

아니요. 시행령은 「3개월 이상 연속하여」 연체한 경우를 요구합니다. 작년에 2개월을 밀렸다가 모두 갚고, 올해 다시 2개월을 밀린 경우는 연속 3개월이 아니므로 해지 사유가 되지 않습니다.

연체가 계속 이어져 3개월째에 이르면 그때부터 해지할 수 있습니다. 해지 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로, 3개월째 연체가 확정된 뒤 내용증명으로 보내는 것이 안전합니다.

연체 말고 해지나 재계약 거절이 가능한 사유는 무엇인가요?

거짓이나 부정한 방법으로 임대받은 경우, 임대사업자 동의 없이 개축·증축하거나 용도 외로 쓴 경우, 고의로 파손한 경우, 표준임대차계약서상 의무를 어긴 경우 등이 시행령에 열거돼 있습니다. 목록에 없는 사유로는 해지할 수 없습니다.

사유 없이 해지하면 어떤 불이익이 있나요?

해지 사유가 없는데도 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절한 임대사업자에게는 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 해지 자체도 효력이 다퉈질 수 있어 명도 소송에서 불리해집니다.

임대사업자 월세 연체 대응 순서

• 연체 월 수 확인 - 월별 약정일과 입금일을 대조해 연속 연체 개월 수를 셉니다. 3개월 연속에 이르러야 해지 사유가 됩니다.
• 지급 독촉 - 연체 초기에 문자와 내용증명으로 지급을 요구합니다. 연체 사실과 독촉 이력이 나중에 해지의 근거 자료가 됩니다.
• 보증금 공제 검토 - 계약 종료 때 밀린 월세를 보증금에서 공제할 수 있는지 계산합니다. 계약이 이어지는 동안에는 연체액이 쌓이는지 봅니다.
• 해지 통지 - 3개월 연속 연체가 확인되면 해지 사유를 적어 내용증명으로 해지를 통지합니다. 도달일이 해지 효력 발생일이 됩니다.
• 명도 소송 - 임차인이 나가지 않으면 건물명도와 연체 차임 청구 소송을 제기합니다. 점유이전금지가처분을 먼저 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 표준임대차계약서에 별도 특약이 있거나 공공지원민간임대주택이라면 계약서와 등록 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 분쟁의 명도·차임 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등록 임대주택은 월세 몇 달 밀리면 해지되나요?
  월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우입니다. 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제1항 제3호가 이 기준을 정하고, 임대사업자로 등록된 기간에는 이 기준보다 짧은 연체로 해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다.
• 민법의 2기 연체 해지 규정은 적용 안 되나요?
  등록 기간에는 특별법이 우선합니다. 민법 제640조는 건물 임대차에서 2기의 차임액에 달하는 연체 시 해지를 허용하지만, 민간임대주택에 관한 특별법 제45조 제1항은 등록 기간 동안 대통령령이 정한 사유 외에는 해지할 수 없다고 정해 두었습니다.
• 연체 중 일부만 입금되면 연속 연체가 끊기나요?
  입금액과 명목에 따라 다릅니다. 밀린 월세 전액을 갚지 않고 일부만 들어왔다면 연체 상태가 계속된다고 볼 여지가 있지만, 특정 달 월세 전액을 낸 것이라면 연속성이 끊길 수 있습니다. 시행령 제35조 제1항 제3호의 적용은 통장 내역과 입금 메모를 보고 판단합니다.
• 사유 없이 재계약을 거절해도 과태료가 있나요?
  있습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제67조 제2항 제4호는 제45조를 위반해 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절한 임대사업자에게 1천만원 이하의 과태료를 부과한다고 정합니다. 해지와 재계약 거절이 같은 제한을 받습니다.
• 해지 통지는 언제 효력이 생기나요?
  임차인에게 도달한 때입니다. 민법 제111조 제1항은 상대방 있는 의사표시가 상대방에게 도달한 때 효력이 생긴다고 정합니다. 3개월 연속 연체가 확정된 뒤 내용증명으로 보내고 배달 기록을 보관하면 도달일을 증명하기 쉽습니다.
• 임차인이 동의 없이 구조를 바꾸면 해지할 수 있나요?
  있습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제1항 제4호는 임대사업자의 동의 없이 주택이나 부대시설을 개축·증축 또는 변경하거나 본래 용도가 아닌 용도로 사용한 경우를 해지 사유로 정합니다. 고의 파손도 같은 항 제5호의 사유입니다.

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