주택 임대차

보증금에 질권 잡은 대출회사가 계약이 끝났다며 집을 비우라면 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

임대인이 갱신을 거절하지 않아 임대차가 묵시적으로 갱신됐다면, 보증금반환채권에 질권을 잡은 대출회사도 기간 만료를 이유로 집을 비우라고 할 수 없습니다. 대법원 2020다223781 판결과 민간임대주택 갱신거절 제한, 대출 연체 시 대응을 정리했습니다.

아니요, 임대차가 갱신됐다면 나가지 않아도 됩니다. 대출회사는 임대인을 대위해 집을 비우라고 청구하는데, 이때 임대인이 주장할 수 있는 사유만 내세울 수 있습니다. 임대인이 갱신을 거절하지 않았다면 대출회사도 기간 만료를 주장할 수 없습니다. 근질권설정계약에 갱신 시 대출회사 동의를 받으라는 조항이 있어도 결론은 같으므로, 그 조항만 보고 이사를 서두를 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022. 2. 민간임대 아파트에 보증금 1억 2,000만 원으로 입주하면서 카드회사에서 대출을 받고 보증금반환채권에 근질권을 설정해 주었습니다. 계약서에는 갱신하려면 대출회사의 사전 동의를 받아야 한다는 조항이 있었습니다. 2024. 2. 기간이 끝났지만 임대인은 증액보증금을 내라고만 했고 A씨는 이를 낸 뒤 계속 살았습니다. 2026. 3. 대출이 연체되자 카드회사가 계약이 이미 끝났다며 아파트 인도 소송을 냈습니다. A씨는 정말 나가야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

대출회사의 인도청구를 받아들인 원심을 파기했습니다. 임차인은 한국토지주택공사의 임대아파트에 살며 카드회사에서 대출을 받고 보증금반환채권에 근질권을 설정해 주었습니다. 임대차기간은 2018. 1. 31.까지였고, 공사는 갱신을 거절하지 않고 오히려 증액보증금 납부와 재계약을 요청했습니다. 임차인은 그 뒤에도 차임을 냈고 미납 증액보증금과 관리비도 모두 냈습니다.

대법원은 공사가 갱신거절 의사표시를 한 적이 없으므로 기간 만료를 주장할 수 없고, 이를 대위하는 카드회사도 마찬가지라고 보았습니다. 대위채권자는 “자기와 제3채무자 사이의 독자적인 사정에 기한 사유를 주장할 수는 없다.”라고 판시했습니다. 근질권설정계약의 사전 동의 조항은 바로 그런 독자적 사정이라는 것입니다. 원심은 이 조항을 근거로 임대차가 2018. 1. 31. 끝났다고 보았지만, 대법원은 계약사실확인원에 갱신계약이 진행 중이라고 적힌 점 등을 들어 원심이 심리를 다하지 않았다고 했습니다. 대출금을 갚으라는 부분은 그대로 확정됐다는 점도 함께 기억해 두셔야 합니다.

질권 설정 뒤에 갱신하면 질권자 동의가 필요한가요?

임대인이 갱신을 거절하지 않아 묵시적으로 갱신되는 경우라면 필요하지 않습니다. 민법은 질권설정자가 질권자 동의 없이 질권의 목적인 권리를 소멸시키거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다고 정합니다. 그러나 대법원은 묵시적 갱신이 보증금반환채권 자체가 아니라 그 채권을 낳는 기본 계약관계에 관한 일이라고 보았습니다.

또 임차인이 채권을 없애려 하거나 질권자의 이익을 해치는 변경을 한 것으로도 볼 수 없다고 했습니다. 그래서 이 경우는 민법 제352조의 제한을 받지 않습니다. 보증금반환채권에 질권이 유효하게 성립하는 요건은 「임대차계약서 원본을 안 받았는데 보증금에 설정한 질권이 효력이 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

민간임대주택은 임대인이 갱신을 거절하기 어렵나요?

네, 정해진 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 임대사업자는 거짓으로 임대받은 경우, 월 임대료를 3개월 이상 연속 연체한 경우, 무단 개축이나 고의 파손, 표준임대차계약서상 의무 위반 같은 사유가 없으면 등록 기간 동안 재계약을 거절할 수 없습니다. 대법원은 이 규정을 강행규정으로 보았고, 묵시적 갱신 뒤 기간은 원칙적으로 2년이라고 했습니다.

거절 사유가 생겼더라도 임대인이 실제로 거절하기 전에 임차인이 사유를 해소하면 거절 권한은 사라집니다. 이 사건 임차인도 밀린 증액보증금과 관리비를 모두 내 거절 사유를 없앴습니다. 일부라도 연체금을 낸 경우는 「민간임대주택 월세를 석 달 밀렸지만 한 번은 일부를 냈는데 계약이 해지되나요?」에서 다뤘습니다. 판결 뒤 법령 문구가 바뀌었지만 현행 법령에서도 정한 사유 없이는 재계약을 거절할 수 없는 구조는 같습니다.

질권자 인도청구 대응 순서

• 갱신 경위 정리 - 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 했는지 확인합니다.
• 납부 자료 확보 - 기간 만료 뒤 낸 차임, 증액보증금, 관리비 영수증과 계약사실확인서를 모읍니다.
• 연체 해소 - 임대인 쪽 거절 사유가 될 수 있는 연체가 있으면 거절 의사표시 전에 정리합니다.
• 답변서 제출 - 대위청구의 한계와 묵시적 갱신을 근거로 소장 송달 30일 안에 답변합니다.
• 대출 정리 협의 - 인도청구와 별개인 대출금 채무는 분할상환이나 만기 연장을 협의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 기간 내에 갱신거절 통지를 했는지와 거절 사유인 연체를 언제 해소했는지에 따라 인도 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대차 인도 소송과 보증금 질권 분쟁에서 임차인과 금융회사를 대리합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 질권자는 보증금을 임대인에게 직접 달라고 할 수 있나요?
  임대차가 끝나 보증금반환채권의 변제기가 오면 질권자는 자기 채권 한도에서 임대인에게 직접 청구할 수 있습니다. 임대차가 갱신돼 존속 중이면 아직 청구할 수 없습니다.
• 임차인이 질권자 동의 없이 계약을 해지하면 어떻게 되나요?
  임차인이 스스로 해지해 보증금반환채권을 앞당겨 정산하거나 줄이는 것은 질권자의 이익을 해하는 처분으로 다퉈질 수 있습니다. 해지 전에 질권자와 정산 방법을 협의하는 편이 안전합니다.
• 묵시적 갱신 뒤 임대차기간은 얼마인가요?
  원칙적으로 2년입니다. 대법원은 민간임대주택에도 이 규정이 적용되고, 당사자가 따로 2년 이상으로 정하는 등 특별한 사정이 없으면 2년이라고 보았습니다.
• 월세를 두 달 밀렸는데도 묵시적 갱신이 되나요?
  2기의 차임액에 달하도록 연체했거나 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않습니다. 연체 기간과 금액을 먼저 확인하십시오.
• 대출금 연체만으로 임대인이 계약을 해지할 수 있나요?
  대출금은 임차인과 금융회사 사이의 채무라서 그 연체 자체는 민간임대주택의 해지·재계약 거절 사유에 들어 있지 않습니다. 다만 임대료 연체 등 다른 사유가 겹치면 따로 따져야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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