상가 임대차

상가 임대차계약서를 담보로 받고 돈을 빌려주면 보증금에 질권이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

계약서를 받아 두는 것만으로는 부족하고, 보증금 반환채권에 질권을 설정하기로 합의한 뒤 임대인에게 통지하거나 승낙을 받아야 질권을 주장할 수 있습니다. 민법 제349조 제1항이 임대인에 대한 통지·승낙을 대항요건으로 정하고, 임대차계약서 교부는 질권의 효력 요건이 아닙니다. 지금은 임차인과 질권설정계약서를 쓰고 확정일자 있는 증서로 임대인 승낙을 받으십시오.

임대차계약서 원본을 굳이 받아 둘 필요는 없습니다. 대법원은 임대차계약서가 질권 설정 때 교부해야 하는 채권증서가 아니라고 보았습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 9월 지인인 상가 임차인 B씨에게 3,000만 원을 빌려주면서, 보증금 5,000만 원이 적힌 B씨의 상가 임대차계약서 원본을 담보로 받아 두었습니다. 따로 질권설정계약서를 쓰거나 임대인에게 알리지는 않았습니다. 2026년 9월 변제기가 지나도 B씨가 돈을 갚지 않자, A씨는 계약서를 가지고 있으니 보증금에 질권이 생긴 것 아니냐며 권리를 행사할 방법을 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 보증금에도 질권을 설정할 수 있나요?

있습니다, 가게를 쓰는 권리인 임차권 자체에는 질권을 설정할 수 없지만, 계약이 끝날 때 보증금을 돌려받을 권리인 임대차보증금 반환채권은 재산권이어서 질권의 목적이 됩니다. 민법은 부동산의 사용·수익을 목적으로 하는 권리만 권리질권의 목적에서 뺍니다.

권리질권은 그 권리를 양도하는 방법으로 설정합니다. 보증금 반환채권은 지명채권이므로 질권자와 임차인이 질권설정계약을 맺으면 두 사람 사이에서는 질권이 성립합니다.

임대차계약서를 받아 두면 질권이 설정되나요?

아니요, 계약서를 가지고 있다는 사실만으로 질권이 생기지는 않습니다. 질권설정 합의가 있어야 하고, 임대인에게 대항하려면 임차인이 임대인에게 질권설정 사실을 통지하거나 임대인이 승낙해야 합니다.

민법 제347조는 채권증서가 있으면 그 증서를 교부해야 질권 설정의 효력이 생긴다고 정하지만, 대법원 2013. 8. 22. 선고 2013다32574 판결은 임대차계약서처럼 쌍방의 권리의무를 정한 서면은 채권증서가 아니라고 보았습니다. 그래서 임대차계약서를 넘겨받지 않아도 질권 설정의 효력에는 영향이 없습니다. 계약서 교부가 필요하다는 옛 설명은 이 판결로 정리되었습니다.

질권자는 보증금을 어떻게 받아 내나요?

질권자는 민사집행 절차를 거치지 않고 임대인에게 보증금을 직접 청구할 수 있고, 보증금이 금전이므로 자기 채권액 한도에서 직접 받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 민법 제353조의 내용입니다.

임대차가 먼저 끝나 보증금 반환 시기가 질권자의 대여금 변제기보다 앞서면, 질권자는 임대인에게 보증금을 공탁하라고 청구할 수 있고 질권은 공탁금 위에 남습니다. 은행이 보증금 반환채권에 근질권을 설정하고 임대인이 승낙한 사안에서 대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다202228 판결은 은행이 근질권을 실행해 임대인에게 보증금 반환을 직접 구할 수 있다고 보았습니다.

다만 받을 수 있는 금액은 계약서에 적힌 보증금 전액이 아닐 수 있습니다. 임대인은 가게를 돌려받을 때까지 생긴 밀린 월세와 손해를 보증금에서 공제한 나머지만 반환하면 되므로, 질권의 실제 담보 가치도 그만큼 줄어듭니다.

보증금 질권 설정 대응 순서

• 질권설정계약서 작성 - 임차인과 피담보채권(대여금), 질권 목적(보증금 반환채권), 실행 방법을 적은 계약서를 씁니다. 질권 성립의 기초입니다.
• 임대인 승낙 확보 - 임대인에게서 질권설정 승낙서를 받습니다. 임대인에게 질권을 주장하는 요건입니다.
• 확정일자 갖추기 - 승낙서나 통지서에 공증 또는 내용증명으로 확정일자를 받습니다. 다른 채권자에게 대항하는 요건입니다.
• 연체 여부 점검 - 임차인의 월세 연체와 계약 만료일을 정기적으로 확인합니다. 공제 후 잔액이 실제 담보 가치입니다.
• 직접 청구·공탁 청구 - 계약 종료 후 임대인에게 대여금 한도에서 보증금을 직접 청구합니다. 변제기가 늦으면 공탁을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금 반환채권에 이미 압류·가압류가 있거나 임차인이 파산·회생 절차에 들어갔으면 등기부와 법원 결정문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 대여금 회수와 보증금 반환채권 추심 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권 자체에도 질권을 설정할 수 있나요?
  설정할 수 없습니다. 민법 제345조 단서는 부동산의 사용·수익을 목적으로 하는 권리를 권리질권의 목적에서 제외합니다. 가게를 쓰는 권리인 임차권은 여기에 해당하고, 질권의 목적이 되는 것은 계약이 끝날 때 보증금을 돌려받을 권리인 임대차보증금 반환채권입니다.
• 임대차계약서 원본을 꼭 받아야 하나요?
  받지 않아도 질권의 효력에는 영향이 없습니다. 대법원 2013. 8. 22. 선고 2013다32574 판결은 임대차계약서가 민법 제347조의 채권증서에 해당하지 않는다고 보았습니다. 원본을 받아 두면 임차인이 계약서를 다른 담보로 쓰는 것을 사실상 막는 효과는 있지만, 법적 요건은 아닙니다.
• 임대인에게 알리지 않으면 어떻게 되나요?
  임대인과 제3자에게 질권을 주장할 수 없습니다. 민법 제349조 제1항은 설정자가 제3채무자인 임대인에게 질권설정 사실을 통지하거나 임대인이 승낙하지 않으면 임대인과 그 밖의 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 임대인이 모르고 임차인에게 보증금을 돌려주면 질권자는 임대인에게 다시 청구하기 어렵습니다.
• 다른 채권자가 보증금을 압류하면 누가 먼저인가요?
  확정일자 있는 통지·승낙과 압류 송달의 선후로 정합니다. 민법 제349조 제1항은 제450조를 따르도록 하고, 제450조 제2항은 확정일자 있는 증서가 아니면 채무자 이외의 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 확정일자 없는 승낙서만 있으면 압류채권자에게 밀릴 수 있습니다.
• 보증금 전액을 받을 수 있나요?
  밀린 월세 등을 공제한 나머지와 내 대여금 중 적은 금액까지 받습니다. 민법 제353조 제2항은 채권의 목적물이 금전이면 질권자가 자기채권의 한도에서 직접 청구할 수 있다고 정합니다. 임대인은 가게를 돌려받을 때까지 생긴 연체차임을 보증금에서 먼저 공제할 수 있습니다.
• 임대차가 먼저 끝났는데 대여금 변제기는 아직이면요?
  임대인에게 보증금을 공탁하라고 청구할 수 있습니다. 민법 제353조 제3항은 질권의 목적인 채권의 변제기가 질권자 채권의 변제기보다 먼저 오면 질권자가 제3채무자에게 공탁을 청구할 수 있고, 질권은 그 공탁금 위에 존재한다고 정합니다. 임차인에게 보증금이 먼저 나가는 것을 막는 방법입니다.

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