주택 임대차

전세대출 질권을 승낙한 집주인이 임차인에게 보증금을 주면 은행에 또 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 질권설정을 승낙한 임대인이 은행 동의 없이 임차인에게 보증금을 돌려줬다면 은행에 대항할 수 없어 은행이 다시 지급을 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 경우 질권자가 여전히 제3채무자에게 직접 변제를 청구할 수 있다고 봅니다. 지금은 임대차 때 서명한 질권설정승낙서와 은행에 반환할 금액부터 확인하십시오.

임차인이 「대출은 제가 알아서 갚겠다」고 해도, 그 말만 믿고 보증금 전액을 임차인 계좌로 보낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 임차인과 보증금 3억원에 전세계약을 맺으면서 임차인의 은행 전세대출(2억 4,000만원)에 대한 질권설정승낙서에 서명했습니다. 2026년 5월 계약이 끝나자 임차인 요청대로 3억원 전액을 임차인 계좌로 보냈는데, 한 달 뒤 은행이 질권을 근거로 2억 4,000만원을 지급하라고 통지했습니다. A씨는 은행에 또 돈을 줘야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

왜 임대인이 은행에 다시 줘야 하나요?

임대인이 질권설정을 승낙하면 은행은 보증금반환채권에 대한 질권을 임대인에게 주장할 수 있게 됩니다. 이후 임차인은 은행 동의 없이 그 채권을 소멸시키지 못하므로, 임대인이 임차인에게 보증금을 줘도 은행에 대해서는 갚은 것으로 인정되지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 질권 규정과 판례에 따른 결론입니다.

지명채권에 대한 질권은 설정 사실을 제3채무자에게 통지하거나 제3채무자가 승낙해야 제3채무자에게 대항할 수 있습니다. 전세대출에서 임대인이 서명하는 질권설정승낙서가 바로 이 승낙입니다.

은행은 얼마까지 청구할 수 있나요?

보증금 전액이 아니라 은행 자기 채권의 한도에서 직접 청구할 수 있습니다. 대출 원금과 이자, 연체이자를 합한 금액이 기준이고, 그보다 보증금이 많으면 남는 돈은 임차인 몫입니다.

예를 들어 보증금 3억원에 대출 잔액이 2억 4,000만원이면, 은행은 2억 4,000만원까지 임대인에게 청구할 수 있습니다. 임대인이 임차인에게 3억원을 모두 줬다면 은행에 2억 4,000만원을 다시 지급해야 할 위험이 생깁니다.

임차인에게 준 돈은 돌려받을 수 있나요?

임대인은 은행에 이중으로 지급한 금액만큼 임차인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 임차인은 은행 몫까지 받아 간 것이므로 그만큼 법률상 원인 없이 이득을 본 것이 됩니다. 다만 임차인에게 재산이 없으면 실제 회수가 어려우므로 처음부터 은행 몫을 은행에 보내는 것이 안전합니다.

• 은행 동의 받고 임차인에게 지급 - 은행에 대항할 수 있습니다.
• 은행 몫을 은행에 직접 지급 - 그 범위에서 채무가 소멸합니다.
• 동의 없이 임차인에게 전액 지급 - 은행에 대항할 수 없어 이중 지급 위험이 있습니다.

은행 채권 변제기가 아직이면요?

보증금 반환 시기가 은행 대출 변제기보다 먼저 오면, 은행은 임대인에게 그 금액을 공탁하라고 청구할 수 있습니다. 이 경우 질권은 공탁금 위에 남습니다. 임대인도 반환 방법이 애매하면 은행과 협의해 공탁을 검토할 수 있습니다.

전세대출 질권 보증금 반환 대응 순서

• 승낙서 확인 - 질권설정승낙서와 반환 방법 조항을 찾아봅니다.
• 잔액 확인 - 은행에 대출 잔액과 반환 계좌를 서면으로 확인받습니다.
• 분할 송금 - 은행 몫은 은행 계좌로, 나머지는 임차인에게 보냅니다.
• 공탁 검토 - 금액이 불분명하거나 다툼이 있으면 공탁을 검토합니다.
• 이중 지급 회수 - 이미 전액을 임차인에게 줬다면 부당이득 반환을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 승낙서가 아니라 통지만 받았거나 보증금에서 밀린 차임을 공제할 사정이 있으면 승낙서와 임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 보증금 반환과 질권·채권 회수 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 질권설정승낙서를 안 썼다면요?
  임대인이 승낙하지 않았고 임차인이 질권설정 사실을 통지하지도 않았다면 은행은 임대인에게 질권을 주장할 수 없습니다. 이 경우 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주면 유효한 변제가 됩니다. 통지서를 받은 적이 있는지 우편물과 문자를 확인하십시오.
• 은행은 보증금 전액을 청구하나요?
  아니요, 은행은 자기 채권의 한도에서 직접 청구할 수 있습니다. 대출 원금과 이자, 연체이자를 합한 금액까지이고, 보증금이 그보다 많으면 나머지는 임차인에게 돌려줍니다. 반환 전에 은행에서 잔액 확인서를 받아 두면 금액 다툼을 줄일 수 있습니다.
• 임차인과 합의로 상계하면 되나요?
  은행 동의 없이 임차인과 상계합의를 해서 보증금 채무를 없애도 은행에 대항할 수 없습니다. 대법원은 제3채무자가 질권자 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 한 경우도 변제와 마찬가지로 본다고 판단했습니다. 밀린 차임 공제와는 구별해야 합니다.
• 임차인이 동의 없이 보증금을 받아 가면요?
  임차인은 질권자 동의 없이 질권의 목적인 권리를 소멸시키거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없습니다. 임차인이 은행 몫까지 받아 갔다면 은행에 대한 대출금 상환 의무와 별도로, 임대인이 이중 지급한 금액을 임차인에게 돌려달라고 청구할 수 있습니다.
• 대출 만기가 남았으면 어떻게 하나요?
  보증금 반환 시기가 대출 변제기보다 먼저 오면 은행은 임대인에게 반환할 금액의 공탁을 청구할 수 있습니다. 공탁하면 은행의 질권은 공탁금 위에 남고 임대인은 그 범위에서 책임을 벗습니다. 은행과 협의해 공탁 여부와 금액을 정하십시오.
• 이미 전액을 줬다면 임차인에게 받을 수 있나요?
  은행에 다시 지급한 금액만큼 임차인에게 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 임차인이 은행 몫까지 법률상 원인 없이 받아 간 것이기 때문입니다. 임차인 재산이 부족할 수 있으므로 빨리 청구하고 필요하면 가압류를 검토합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?

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