주택 임대차

임대차계약서 원본을 안 받았는데 보증금에 설정한 질권이 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 임대차보증금 반환채권에 질권을 설정받으면서 임대차계약서 원본을 넘겨받지 않았더라도 질권은 유효하게 성립합니다. 대법원은 임대차계약서처럼 쌍방의 권리의무를 정한 서면은 질권 설정 때 교부해야 하는 「채권증서」가 아니라고 보았습니다. 지금은 질권설정 사실을 임대인에게 통지했거나 임대인이 승낙한 서면이 있는지부터 확인하십시오.

질권의 효력을 다투는 임대인을 설득하려고 임차인에게서 임대차계약서 원본을 뒤늦게 돌려받아 올 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월 상가 임차인에게 3,000만 원을 빌려주면서 임차인의 보증금 5,000만 원 반환채권에 질권을 설정받았습니다. 임차인은 확정일자 있는 통지서를 임대인에게 보냈지만 임대차계약서 원본은 A씨에게 넘기지 않았습니다. 2026년 6월 임대차가 끝나자 A씨가 임대인에게 보증금 지급을 청구했는데, 임대인은 계약서 원본을 받지 못했으니 질권이 효력이 없다며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채권질권에 증서를 넘겨야 하는 경우는 언제인가요?

채권증서가 있을 때입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 채권을 질권의 목적으로 하는 경우 채권증서가 있으면 그 증서를 질권자에게 교부해야 질권 설정의 효력이 생긴다고 정합니다. 채권증서가 없는 채권이라면 질권설정 합의만으로 질권이 성립합니다.

임대차계약서는 왜 채권증서가 아닌가요?

채무가 소멸할 때 돌려받는 문서가 아니기 때문입니다. 대법원 2013. 8. 22. 선고 2013다32574 판결은 채권증서란 채권의 존재를 증명하려고 채권자에게 제공된 문서로서, 이름이나 형식은 자유롭지만 장차 변제로 채권이 소멸하면 채무자가 반환을 청구할 수 있는 것이어야 한다고 보았습니다. 차용증이 대표적입니다.

임대차계약서는 임대인과 임차인 쌍방의 권리의무를 정한 약정서이고, 보증금 반환채권의 존재를 증명하려고 임대인이 임차인에게 제공한 문서가 아닙니다. 그래서 이 판결은 계약서를 교부받지 않았다는 이유로 질권 성립을 부정한 원심을 파기했습니다.

임대인에게 질권을 주장하려면 무엇이 필요한가요?

통지나 승낙이 필요합니다. 지명채권을 목적으로 한 질권은 설정자인 임차인이 임대인에게 질권설정 사실을 통지하거나 임대인이 승낙해야 임대인과 그 밖의 제3자에게 대항할 수 있습니다. 다른 채권자와 우열을 다툴 때는 확정일자 있는 증서로 통지하거나 승낙받아야 합니다.

질권자는 임대인에게 직접 보증금을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 질권자는 질권의 목적이 된 채권을 직접 청구할 수 있고, 목적물이 금전이면 자기 채권의 한도에서 직접 청구합니다. 보증금 반환채권의 변제기가 질권자의 채권 변제기보다 먼저 오면 임대인에게 변제금액의 공탁을 청구할 수 있고, 질권은 그 공탁금 위에 존재합니다.

보증금 질권 대응 순서

• 질권설정계약서 확인 - 질권의 목적이 된 채권, 피담보채권, 설정일을 확인합니다. 질권 성립의 기초입니다.
• 통지·승낙 확인 - 임대인에게 보낸 질권설정 통지서나 임대인의 승낙서, 그 확정일자를 확인합니다. 임대인과 다른 채권자에게 대항할 수 있는지가 정해집니다.
• 보증금 공제 항목 확인 - 연체 차임, 원상복구비처럼 임대인이 공제할 항목을 확인합니다. 질권자가 받을 수 있는 금액은 공제 후 잔액입니다.
• 직접 청구 - 임대차 종료 후 임대인에게 질권자로서 보증금 지급을 청구하는 내용증명을 보냅니다. 도달일부터 지연손해금 계산이 가능합니다.
• 소송 제기 - 임대인이 거절하면 질권자 명의로 보증금 반환 소송을 냅니다. 임차인의 목적물 인도 여부도 함께 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 질권설정 통지 전에 임차인에게 보증금 일부를 돌려줬거나 다른 채권자가 보증금 반환채권을 압류했다면 통지일과 압류일을 비교해 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 반환채권을 둘러싼 질권·압류 경합 사건과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 차용증을 담보로 받을 때도 증서가 필요 없나요?
  차용증은 채권증서에 해당할 수 있습니다. 채권의 존재를 증명하려고 채권자에게 제공되고, 변제하면 채무자가 반환을 청구할 수 있는 문서이기 때문입니다. 이런 채권에 질권을 설정하려면 그 증서를 질권자에게 넘겨야 질권이 성립합니다.
• 통지를 안 했으면 질권이 무효인가요?
  무효는 아닙니다. 질권은 설정 합의로 성립하지만, 임대인에게 통지하거나 임대인이 승낙하지 않으면 임대인과 그 밖의 제3자에게 대항하지 못합니다. 통지 전에 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주면 질권자는 임대인에게 다시 청구하기 어렵습니다.
• 통지는 누가 해야 하나요?
  질권설정자인 임차인이 해야 합니다. 질권자가 임의로 보낸 통지는 대항요건으로 인정되지 않을 수 있으므로, 임차인 명의 통지서를 받아 질권자가 대신 발송하거나 임대인에게서 승낙서를 받아 두는 방법을 씁니다.
• 보증금 전액을 받을 수 있나요?
  자기 채권 한도에서 받습니다. 금전채권에 질권을 가진 질권자는 자기 채권의 한도에서 직접 청구할 수 있습니다. 또 임대인이 공제할 연체 차임이나 손해배상이 있으면 그 공제 후 남은 보증금이 청구 대상이 됩니다.
• 보증금이 질권자 채권보다 먼저 돌려줄 때가 되면요?
  공탁을 청구할 수 있습니다. 질권의 목적이 된 채권의 변제기가 질권자 채권의 변제기보다 먼저 오면, 질권자는 임대인에게 그 변제금액의 공탁을 청구할 수 있고 질권은 공탁금 위에 존재합니다. 임차인이 먼저 받아 가는 것을 막는 방법입니다.
• 다른 채권자가 보증금을 압류하면 누가 우선인가요?
  확정일자 있는 통지·승낙과 압류명령 송달의 선후로 정합니다. 질권설정 통지가 확정일자 있는 증서로 먼저 임대인에게 도달했다면 질권자가 우선하고, 압류명령이 먼저 송달됐다면 압류채권자와의 관계가 달라집니다. 날짜 자료를 모두 모아 비교해야 합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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