주택 임대차

민간임대주택 월세를 석 달 밀렸지만 한 번은 일부를 냈는데 계약이 해지되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 민간임대주택 월세를 석 달 연속 밀렸어도 연체 합계가 석 달 치에 못 미치면 해지 사유가 되지 않습니다. 대법원 전원합의체는 「3개월 이상 연속 연체」를 횟수와 금액 모두 3개월분 이상이어야 한다는 뜻으로 해석했습니다. 지금은 통장 내역으로 달마다 낸 금액과 밀린 합계부터 계산해 두십시오.

석 달 동안 월세가 밀렸다는 말만 듣고 바로 짐을 뺄 필요는 없습니다. 밀린 금액의 합계가 석 달 치에 못 미치면 해지 사유가 되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 1월 등록 임대사업자가 공급한 민간임대주택에 보증금 5천만원, 월 임대료 60만원으로 입주했습니다. 형편이 어려워진 A씨는 2026년 5월 월 임대료 중 30만원만 냈고, 6월과 7월에는 내지 못했습니다. 임대사업자는 2026년 7월 말 「월 임대료 3개월 연속 연체」를 이유로 계약 해지를 통보했지만, 밀린 금액은 150만원으로 석 달 치인 180만원에 못 미쳤습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

석 달 연속 밀렸지만 합계가 석 달 치가 안 되면 해지되나요?

해지되지 않습니다. 민간임대주택의 임대사업자는 등록 기간 동안 법령이 정한 사유가 없으면 계약을 해지할 수 없고, 그 사유 중 하나가 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우입니다. 대법원은 이 요건을 연체 횟수뿐 아니라 연체 금액도 3개월분 이상이어야 한다는 뜻으로 해석했습니다.

대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결은 같은 문구의 해지 사유를 두고, 횟수만 따지면 민법상 일반 임대차보다 임차인이 더 불리해진다는 점을 이유로 들었습니다. 건물 임대차에서는 연체액이 2기의 차임액에 이르러야 해지할 수 있기 때문입니다. 위 사례처럼 한 달 치 일부를 냈다면 연체 합계가 석 달 치에 못 미쳐 해지 사유가 되지 않습니다.

이 판결은 지금 법에도 그대로 적용되나요?

그대로 적용될 가능성이 큽니다. 판결은 폐지된 옛 임대주택법의 표준임대차계약서 조항을 해석한 것이지만, 2026. 9. 28. 기준 현행 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」도 「월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우」라는 같은 구조의 문구를 해지 사유로 둡니다. 판결의 이유인 임차인 보호 취지도 현행법에 그대로 남아 있습니다.

다만 현행 시행령 조항을 직접 다룬 대법원 판결은 확인하지 못했습니다. 임대사업자가 해지를 밀어붙이면 판결의 논리를 들어 다투되, 그 사이 밀린 금액을 갚아 합계를 줄여 두는 편이 안전합니다.

매달 조금씩 덜 낸 경우에도 해지될 수 있나요?

될 수 있습니다. 매달 임대료 전액을 연체해야만 해지 사유가 되는 것은 아닙니다. 매달 일부씩을 3개월 이상 연속해 밀렸고, 밀린 금액의 합계가 3개월분 임대료 이상이 되면 해지 사유에 해당한다는 것이 위 전원합의체 판결의 설명입니다.

예를 들어 월 60만원 중 매달 20만원만 내는 상태가 아홉 달 이어져 밀린 합계가 360만원이 됐다면, 합계가 석 달 치를 넘어 해지될 수 있습니다. 그래서 일부라도 냈다는 사실만으로 안심하지 말고 누적 연체액을 따로 관리해야 합니다.

임대사업자가 해지할 수 있는 다른 사유는 무엇인가요?

시행령이 정한 사유로 한정됩니다. 거짓이나 부정한 방법으로 임대받은 경우, 동의 없이 개축·증축하거나 용도를 바꾼 경우, 고의로 주택이나 부대시설을 파손한 경우, 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우 등이 여기에 해당합니다.

반대로 시장·군수·구청장이 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등에는 임차인이 계약을 해제하거나 해지할 수 있습니다.

민간임대주택 월세 연체 해지 대응 순서

• 연체액 계산 - 달마다 낸 금액과 밀린 금액을 통장 내역으로 표를 만듭니다. 합계가 3개월분 이상인지가 첫 기준입니다.
• 임대사업자 등록 확인 - 임대인이 등록 임대사업자이고 등록 기간 중인지 확인합니다. 등록 기간에는 시행령 사유 외 해지가 막힙니다.
• 해지 통보에 이의 - 연체 합계가 3개월분에 못 미친다는 점과 판결을 적어 내용증명으로 답합니다. 통보를 그대로 두면 명도 소송으로 이어질 수 있습니다.
• 밀린 금액 변제 - 가능한 만큼 먼저 갚아 누적 연체액을 줄입니다. 입금할 때 어느 달 임대료인지 적어 두십시오.
• 명도 소송 대응 - 소장을 받으면 기한 안에 답변서를 내고 연체 계산표를 증거로 냅니다. 해지 사유가 부정되면 계약은 유지됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공공임대주택처럼 공공주택 특별법이 적용되거나 임대사업자 등록이 말소된 뒤라면 적용 조문이 달라지므로 계약서와 등록 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대주택 해지·명도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 3개월 연속 연체는 무엇을 기준으로 보나요?
  횟수와 금액을 함께 봅니다. 대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결은 임대주택 해지 사유인 3개월 이상 연속 연체를 연체 횟수 3회 이상이면서 연체 금액도 3개월분 이상이어야 한다는 뜻으로 해석했습니다. 현행 시행령 제35조 제1항 제3호도 같은 구조의 문구입니다.
• 일부라도 내면 해지를 막을 수 있나요?
  당장은 막을 수 있어도 계속되면 안 됩니다. 매달 일부만 내더라도 3개월 이상 연속으로 밀렸고 밀린 금액 합계가 3개월분 임대료 이상이 되면 해지 사유에 해당한다는 것이 대법원 2013다42236 전원합의체 판결의 설명입니다. 누적 연체액을 따로 계산해 관리해야 합니다.
• 일반 주택 임대차와 해지 기준이 다른가요?
  다릅니다. 일반 건물 임대차는 민법 제640조에 따라 연체액이 2기의 차임액에 이르면 해지할 수 있습니다. 등록 임대사업자의 민간임대주택은 민간임대주택법 제45조 제1항에 따라 시행령이 정한 사유가 있어야만 등록 기간 중 해지할 수 있어 임차인 보호가 더 두텁습니다.
• 임대사업자 등록이 끝나면 어떻게 되나요?
  민간임대주택법 제45조 제1항의 해지 제한은 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 적용됩니다. 등록이 말소된 뒤에는 이 제한 대신 주택임대차보호법과 민법의 일반 규정이 적용될 수 있으므로, 해지 통보 당시 등록이 유지되고 있었는지를 임대사업자 등록 내역으로 확인해야 합니다.
• 임대사업자가 해지할 수 있는 다른 사유는요?
  시행령 제35조 제1항이 정한 사유로 한정됩니다. 거짓이나 부정한 방법으로 임대받은 경우, 동의 없이 개축·증축하거나 용도를 바꾼 경우, 고의로 주택이나 부대시설을 파손한 경우, 표준임대차계약서상 의무를 위반한 경우 등입니다. 이 사유가 없으면 등록 기간 중 해지나 재계약 거절을 할 수 없습니다.
• 임차인이 먼저 계약을 끝낼 수 있는 경우는요?
  있습니다. 민간임대주택법 제45조 제2항과 시행령 제35조 제2항은 시장·군수·구청장이 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정한 경우, 임대사업자가 보증금 보증에 가입해야 하는데 가입하지 않은 경우 등에 임차인이 계약을 해제하거나 해지할 수 있다고 정합니다.

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