주택 임대차

1년 조건 그대로 묵시적 갱신된 전세, 기간은 2년인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 묵시적으로 갱신된 주택 임대차의 존속기간은 처음 약정과 관계없이 2년으로 봅니다. 주택임대차보호법 제6조 제2항이 이를 정하고, 갱신된 계약은 갱신 당시 시행 중인 법을 따릅니다. 지금은 계약 만료일과 그 전 6개월 동안 집주인과 주고받은 연락이 있었는지부터 확인해 두십시오.

묵시적으로 갱신됐다고 해서 새 계약서를 쓰거나 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 3. 빌라를 보증금 1억2천만원에 1년 기간으로 임차해 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 2025. 3. 만료 때 집주인도 A씨도 아무 말이 없어 그대로 살았습니다. 2026. 2. 집주인은 「처음 조건이 1년이었으니 2026. 3.에 나가야 한다」고 통보했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

묵시적 갱신이 되면 임대차 기간은 얼마인가요?

2년입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 묵시적 갱신이 되면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 존속기간은 2년으로 본다고 정합니다. 처음 약정이 1년이었더라도 갱신된 계약의 기간은 2년입니다.

위 사례라면 갱신된 계약은 2025. 3.부터 2년, 즉 2027. 3.까지 이어집니다. 집주인이 2026. 3.을 만료일로 삼아 퇴거를 요구할 근거는 없습니다. 처음부터 2년 미만으로 정한 계약도 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다.

묵시적 갱신은 어떤 경우에 성립하나요?

집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 성립합니다. 임차인이 만료 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않은 경우도 같습니다. 이 기간을 지나서 한 통지는 갱신을 막지 못합니다.

2020. 12. 10. 개정 전에는 이 기간이 「만료 1개월 전까지」였습니다. 개정 부칙은 개정 규정을 시행 후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다고 정했으므로, 지금 맺거나 갱신되는 계약에는 모두 「2개월 전」 기준이 적용됩니다.

계약 도중 법이 바뀌면 갱신된 계약에는 어느 법이 적용되나요?

갱신 당시 시행 중인 법이 적용됩니다. 대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결은 개정법 시행일에 묵시적으로 갱신된 임대차를 종전 계약의 연장이 아니라 개정법 시행 후 새로 시작된 별개의 임대차로 보았습니다. 그래서 구법이 아니라 기간을 2년으로 보는 개정 규정을 적용했습니다.

이 법리는 지금도 같습니다. 법이 임차인에게 유리하게 바뀐 뒤 계약이 묵시적으로 갱신되면, 처음 계약 때의 법이 아니라 갱신 시점의 법을 기준으로 기간과 권리를 따집니다.

묵시적 갱신 뒤 임차인이 먼저 나갈 수 있나요?

있습니다. 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 2년 기간과 관계없이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 집주인에게는 이런 해지권이 없습니다.

묵시적 갱신 전세 대응 순서

• 만료일 확인 - 계약서의 만료일을 기준으로 6개월 전과 2개월 전 날짜를 계산합니다. 통지가 유효한 기간이 정해집니다.
• 통지 기록 수집 - 그 기간 안에 받은 문자·내용증명을 모읍니다. 기록이 없으면 묵시적 갱신이 추정됩니다.
• 갱신 시점 법 확인 - 갱신일에 시행 중인 법 조항을 확인합니다. 법 개정 전후에 걸친 계약에서 쓰입니다.
• 퇴거 요구에 답변 - 갱신된 만료일을 적어 문자나 내용증명으로 답합니다. 나중에 다툼이 생기면 증거가 됩니다.
• 해지 통지 시점 결정 - 먼저 나가려면 이사 날짜보다 3개월 앞서 통지합니다. 보증금 반환일이 그 뒤로 정해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 만료 직전에 조건 변경을 협의하던 중이었거나 계약갱신요구권을 이미 쓴 계약이라면 문자 내용과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1년 계약도 묵시적 갱신되면 2년인가요?
  네, 2년입니다. 주택임대차보호법 제6조 제2항은 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간을 2년으로 봅니다. 처음 약정 기간이 1년이었더라도 갱신된 계약은 2년이고, 집주인이 1년 조건을 내세워 퇴거를 요구할 수 없습니다.
• 집주인이 만료 한 달 전에 나가라고 하면요?
  묵시적 갱신을 막지 못합니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 집주인의 갱신거절 통지 기간을 만료 6개월 전부터 2개월 전까지로 정합니다. 만료 한 달 전 통지는 이 기간을 지난 것이어서, 다른 사정이 없으면 계약은 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다.
• 2020년 전에 맺은 계약도 2개월 기준인가요?
  갱신 시점에 따라 다릅니다. 개정 부칙은 2개월 기준을 2020. 12. 10. 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다고 정했습니다. 그 전 계약이 그 뒤 한 번이라도 갱신됐다면 갱신된 계약에는 2개월 기준이 적용됩니다.
• 묵시적 갱신 뒤 바로 이사 가도 되나요?
  해지 통지를 먼저 해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 따라 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 효력은 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다. 보증금 반환일도 그때로 보므로 이사 날짜를 거꾸로 계산해 통지합니다.
• 집주인도 중간에 해지할 수 있나요?
  아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의2는 묵시적 갱신 뒤 해지 통지 권한을 임차인에게만 줍니다. 집주인은 갱신된 2년 동안 차임 연체 같은 해지 사유가 없으면 계약을 끝낼 수 없고, 2기 차임 연체 등으로 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 묵시적 갱신 자체가 적용되지 않습니다.
• 법 개정일에 갱신되면 어느 법이 적용되나요?
  개정법이 적용됩니다. 대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결은 개정법 시행일에 묵시적으로 갱신된 계약을 시행 후 새로 시작된 별개의 임대차로 보고, 기간을 2년으로 정한 개정 규정을 적용했습니다. 갱신 시점의 법이 기준입니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성