주택 임대차

계약 기간 중 해외 발령이 났는데 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 계약 기간이 남아 있으면 해외 발령으로 이사해야 해도 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에만 신청할 수 있기 때문입니다. 지금은 집주인과 중도 해지 합의부터 시도하십시오.

집주인 말대로 새 임차인을 직접 구해 올 의무는 없습니다. 다만 계약 기간 중 떠나는 쪽이 임차인이므로, 새 임차인을 소개하는 것은 합의를 끌어내기 위한 선택지일 뿐입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2025년 1월 오피스텔을 보증금 2억 5천만원에 2년 계약으로 빌렸습니다. 2025년 11월 회사에서 해외 지사 발령을 받아 2026년 2월까지 출국해야 했는데, 집주인은 보증금을 돌려줄 돈이 없으니 새 임차인을 구해 오라고만 했습니다. E씨는 출국 전에 임차권등기명령을 신청해 둘 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약 기간이 남았는데 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?

신청할 수 없습니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 신청하는 제도입니다. 신청서의 이유에도 계약이 종료한 원인 사실을 적어야 하므로, 기간이 남아 있으면 요건을 갖추지 못합니다.

해외 발령 같은 개인 사정은 그 자체로 해지 사유가 되지 않습니다. 계약서에 「발령·이직 시 중도 해지할 수 있다」는 특약이 있어야 임차인이 일방적으로 해지할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에도 처음 계약 기간 중 임차인의 사정만으로 해지할 수 있다는 규정은 없습니다.

집주인과 중도 해지에 합의하면 신청할 수 있나요?

할 수 있습니다. 합의해지로 계약이 끝났는데 집주인이 약속한 날 보증금을 돌려주지 않으면, 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 해당합니다. 이때 신청 이유에는 합의 날짜와 합의 내용을 계약 종료 원인으로 적습니다.

합의 과정에서 집주인이 남은 기간의 차임이나 중개보수를 요구하는 경우가 많습니다. 금액을 정했다면 보증금에서 빼는 방식으로 합의서에 적어 두십시오. 합의 없이 먼저 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있으니 등기 전 전출은 피해야 합니다.

갱신된 계약이라면 언제든 해지할 수 있나요?

처음 계약이 아니라 묵시적으로 갱신된 계약이라면 다릅니다. 이때 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 계약갱신요구권으로 갱신된 계약도 같습니다.

그 3개월이 지나면 임대차가 끝난 것이므로 보증금을 받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 해외로 나가기 전에 등기까지 마치려면 통지 시점을 거꾸로 계산해야 합니다. 통지는 도달해야 효력이 생기므로 문자와 내용증명을 함께 보내 도달일을 남겨 두십시오.

만기 전 이사 임차권등기명령 대응 순서

• 계약 상태 확인 - 처음 2년 계약 중인지, 묵시적 갱신이나 갱신요구로 연장된 계약인지 봅니다. 해지 방법이 달라집니다.
• 특약 확인 - 계약서에 중도 해지 특약이 있는지 봅니다. 있으면 그 절차대로 해지를 통지합니다.
• 합의해지 요청 - 특약이 없으면 집주인에게 합의를 요청합니다. 해지일·반환일·공제 금액을 문서로 남깁니다.
• 임차권등기명령 신청 - 계약이 끝났는데 보증금이 반환되지 않으면 관할 법원에 신청합니다. 종료 원인 사실을 소명합니다.
• 등기 확인 후 출국 - 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 전출합니다. 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가족이 남아 계속 살거나 계약서에 해지 특약이 있는 경우에는 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임차권등기명령 신청과 임차보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 회사 발령이면 해지 사유가 되나요?
  특약이 없으면 되지 않습니다. 민법 제543조 제1항은 계약이나 법률에 해지권이 있을 때 의사표시로 해지한다고 정합니다. 처음 계약 기간 중에는 발령을 이유로 한 법정 해지권이 없으므로 계약서 특약이나 집주인 합의가 필요합니다.
• 합의해지 후 보증금을 안 주면 신청 가능한가요?
  가능합니다. 합의로 계약이 끝났으므로 주택임대차보호법 제3조의3 제1항의 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 해당합니다. 신청 이유에는 합의 날짜와 내용을 계약 종료 원인으로 적고 합의서를 붙입니다.
• 신청서에 무엇을 적어야 하나요?
  계약 체결 사실, 계약 내용, 계약이 종료한 원인 사실을 적습니다. 임차권등기명령절차에 관한 규칙 제2조 제2항이 이렇게 정합니다. 만기 전 합의해지라면 합의서, 갱신 계약의 해지라면 통지 도달 자료가 종료 원인을 보여 주는 서류가 됩니다.
• 묵시적 갱신 상태면 바로 해지되나요?
  바로 되지는 않습니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따라 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 그 뒤 보증금을 받지 못하면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
• 등기 전에 출국해도 되나요?
  전출하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있어 위험합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 이후에 대항요건을 잃어도 권리가 유지된다고 정하므로, 등기가 기입된 것을 확인한 뒤 전출해야 안전합니다.
• 가족이 남아 살면 괜찮나요?
  가족이 점유와 주민등록을 유지하면 대항력이 유지될 수 있습니다. 대법원 95다30338 판결은 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 옮긴 경우 대항력을 잃지 않는다고 보았습니다. 가족 전원이 나가면 이 방법은 쓸 수 없습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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