주택 임대차

전세 갱신을 요구해 놓고 새 기간 시작 전에 해지 통보하면 언제 끝나나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

해지 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 끝나며, 갱신된 기간이 시작되기를 기다릴 필요가 없습니다. 2024년 1월 대법원 판결(2023다258672)은 갱신요구가 도달한 때 갱신 효력이 생기고, 그 뒤 해지 통지가 새 기간 시작 전에 도달해도 3개월이 지나면 해지된다고 보았습니다. 지금은 갱신요구와 해지 통지가 각각 집주인에게 도달한 날짜를 확인해 두십시오.

갱신을 요구한 직후 마음이 바뀌었다고 해서 갱신된 2년 중 일정 기간을 채우거나 위약금을 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 보증금 3억원, 월차임 120만원에 아파트를 2년 임차했습니다. 만료를 앞둔 2024년 12월 말 집주인에게 계약갱신을 요구하는 문자를 보내 갱신됐는데, 한 달도 안 돼 직장 발령으로 이사해야 했습니다. A씨는 2025년 1월 20일 해지 통지를 보냈고 집주인은 같은 날 받았지만, 집주인은 「갱신된 기간이 시작되는 3월부터 3개월이 지나야 끝난다」며 6월까지의 월차임을 공제하겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

갱신을 요구한 뒤 해지 통지를 하면 언제 계약이 끝나나요?

집주인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지난 때 끝납니다. 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결은 갱신요구가 집주인에게 도달하면 그때 갱신의 효력이 생기고, 그 뒤 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있으며 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 판단했습니다. 해지 통지가 갱신된 기간이 시작되기 전에 도달했어도 마찬가지입니다.

원심은 갱신된 기간이 시작되는 날부터 3개월을 세어 해지일을 늦게 잡았고, 그 결과 반환할 보증금이 남지 않는다고 보았습니다. 대법원은 이 계산이 잘못됐다며 통지 도달일부터 3개월이 지난 날을 기준으로 미지급 차임을 공제해 남은 보증금을 정산하라고 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 환송 후 실제 정산액은 그 뒤 심리에서 정해집니다.

갱신요구권으로 갱신된 계약도 임차인이 자유롭게 해지할 수 있나요?

있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 계약갱신요구권으로 갱신되는 임대차의 해지에 묵시적 갱신의 해지 규정을 준용합니다. 그래서 임차인은 갱신된 기간 중 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 사유를 댈 필요도 없습니다.

이 해지권은 임차인에게만 있습니다. 집주인은 갱신된 2년 동안 같은 방식으로 해지할 수 없고, 갱신요구권은 1회만 쓸 수 있으며 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

3개월은 어느 날부터 세나요?

집주인이 해지 통지를 받은 날부터 셉니다. 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로, 문자·카카오톡이라면 집주인이 읽을 수 있는 상태가 된 때, 내용증명이라면 우체국 배달 완료일이 기준이 됩니다. 판결 사안에서도 통지가 1월 29일 도달해 4월 29일 해지 효력이 생겼다고 보았습니다.

갱신요구도 같은 원리로 집주인에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 갱신요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 하므로, 이 기간 안에 도달했는지와 해지 통지 도달일을 함께 확인합니다.

해지된 뒤 보증금은 어떻게 정산하나요?

해지 효력이 생긴 날까지의 차임과 관리비 등을 공제하고 남은 보증금을 돌려받습니다. 해지일보다 먼저 집을 비워 넘겼어도 해지일까지의 차임은 부담하는 것이 원칙이고, 반대로 집주인이 갱신 기간 개시일을 기준으로 해지일을 늦춰 차임을 더 공제했다면 그 차액은 다툴 수 있습니다.

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있습니다. 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.

갱신 후 해지 통지 대응 순서

• 도달일 확보 - 갱신요구와 해지 통지가 집주인에게 도달한 날을 문자 캡처·내용증명 배달증명으로 남깁니다. 3개월 계산의 출발점이 됩니다.
• 해지일 계산 - 해지 통지 도달일부터 3개월이 지난 날을 해지일로 계산합니다. 갱신된 기간의 시작일과는 관계가 없습니다.
• 정산 내역 요구 - 집주인에게 해지일까지의 차임·관리비 공제 내역을 문서로 요구합니다. 공제 기준일이 다르면 차액이 생깁니다.
• 인도 일정 조율 - 이사 날짜와 집 인도일을 해지일에 맞춥니다. 일찍 비워도 해지일까지의 차임은 원칙적으로 부담합니다.
• 반환 지연 대응 - 해지일에 보증금을 받지 못하면 임차권등기명령과 보증금반환 청구를 검토합니다. 이사 전에 등기를 마치는 편이 안전합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 중도해지 특약이나 중개보수 부담 약정이 따로 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 갱신요구 후 바로 해지하면 위약금을 내야 하나요?
  법에 따른 위약금은 없습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 갱신요구권으로 갱신된 임대차의 해지에 제6조의2를 준용해, 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있게 했습니다. 해지 통지 도달 후 3개월까지의 차임만 부담하면 되고, 계약서에 별도 위약 특약이 있으면 그 효력은 따로 따집니다.
• 갱신 효력은 언제 생기나요?
  임차인의 갱신요구가 집주인에게 도달한 때 생깁니다. 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결은 집주인에게 갱신거절 사유가 없는 한 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다고 밝혔습니다. 그래서 갱신된 기간이 시작되기 전이라도 갱신된 계약의 해지를 통지할 수 있습니다.
• 집주인도 갱신된 계약을 3개월 통지로 끝낼 수 있나요?
  아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 임차인만 언제든지 계약해지를 통지할 수 있다고 정하고, 이 규정이 갱신요구로 갱신된 임대차에 준용됩니다. 집주인은 차임 연체 등 법정 사유가 없는 한 갱신된 2년 동안 일방적으로 해지할 수 없습니다.
• 문자로 해지 통지해도 효력이 있나요?
  있습니다. 해지 통지의 방식은 법에 정해져 있지 않아 문자나 카카오톡도 됩니다. 다만 민법 제111조 제1항에 따라 집주인에게 도달한 때 효력이 생기므로, 읽음 표시나 답장이 있는 화면을 남겨 두어야 합니다. 도달을 다툴 가능성이 있으면 내용증명을 함께 보내는 편이 안전합니다.
• 집을 일찍 비우면 차임을 덜 내나요?
  원칙적으로 아닙니다. 해지 효력은 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생기므로, 그 전에 이사해도 해지일까지의 차임은 부담합니다. 집주인이 그 사이 새 임차인을 들여 차임을 받았다면 중복 부분을 조정해 달라고 협의해 볼 수 있습니다.
• 묵시적 갱신된 계약도 같은 기준인가요?
  같습니다. 주택임대차보호법 제6조의2는 원래 묵시적 갱신된 계약의 해지 규정으로, 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 갱신요구권으로 갱신된 계약은 제6조의3 제4항이 이 규정을 준용합니다.
• 해지일에 보증금을 못 받으면 이사해도 되나요?
  바로 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따라 임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기를 마친 뒤 이사하면 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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