주택 임대차

만기 이틀 전에 임차인이 나간다며 보증금을 달라고 하면 바로 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 만기 2개월 전까지 아무 통지가 없었다면 계약은 묵시적으로 갱신되고, 임차인의 해지 통지는 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤에 효력이 생깁니다. 그때까지 임대인은 월세를 받을 수 있고 보증금은 효력일에 돌려주면 됩니다. 지금은 통보를 받은 날짜부터 기록해 두십시오.

보증금을 당장 돌려주지 못했다고 손해배상을 걱정할 필요는 없습니다. 해지 효력이 생기기 전에는 보증금 반환 의무가 아직 생기지 않았기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2024년 3월 오피스텔을 보증금 1천만원, 월세 70만원에 2년 계약으로 세놓았습니다. 만기를 이틀 앞둔 2026년 3월 임차인이 갑자기 다른 집을 구했으니 모레 이사하겠다며 보증금을 바로 돌려 달라고 연락했습니다. P씨는 갱신 여부를 따로 묻지 않았는데 당장 돌려줘야 하는지, 못 주면 손해배상을 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

만기 이틀 전에 나간다고 하면 계약은 어떻게 되나요?

묵시적으로 갱신되었다고 봅니다. 임대인이 기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않았고, 임차인도 기간 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않았다면 기간이 끝난 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이틀 전 통보는 이 기한을 넘긴 것입니다.

원안은 1개월 전 기준으로 설명했지만, 2020. 12. 10.부터 시행된 개정법은 기한을 2개월 전으로 바꾸었고 그 뒤 새로 체결되거나 갱신된 임대차에 적용됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」으로 보면 지금 이 규정이 적용되는 계약이 대부분입니다. 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

묵시적 갱신 뒤 해지 통지는 언제 효력이 생기나요?

임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 갱신된 2년에도 불구하고 언제든지 해지를 통지할 수 있지만, 효력은 3개월 뒤에 생깁니다.

만기 이틀 전에 통보를 받았다면 그 통보를 갱신 뒤 해지 통지로 볼 수 있고, 통보를 받은 날부터 3개월이 지난 날 계약이 끝납니다. 통보는 임대인에게 도달해야 효력이 생기므로, 문자나 전화로 받은 날이 기준이 됩니다.

해지 효력 전까지 월세와 보증금은 어떻게 되나요?

해지 효력이 생길 때까지는 계약이 이어지므로 임대인은 약정한 월세를 받을 수 있고, 보증금은 그때 돌려주면 됩니다. 임차인이 먼저 이사해도 3개월분 차임은 보증금에서 공제할 수 있습니다.

계약이 끝난 뒤에는 보증금 반환과 집 인도가 동시이행 관계입니다. 임차인이 집을 비우지 않고 계속 살면 임대인은 보증금 반환을 미룰 수 있고, 그 기간의 차임 상당액은 부당이득으로 청구해 보증금에서 뺄 수 있습니다. 집을 넘겨받았는데도 보증금을 돌려주지 않으면 그때부터는 지연손해금이 붙습니다.

만기 직전 해지 통보 임대인 대응 순서

• 통지 도달일 기록 - 임차인의 해지 통보를 받은 날짜를 남깁니다. 3개월 계산의 시작점입니다.
• 갱신 여부 확인 - 기간 끝나기 2개월 전까지 서로 통지가 없었는지 봅니다. 없었다면 묵시적 갱신입니다.
• 종료일 안내 - 해지 효력이 생기는 날을 임차인에게 문자로 알립니다. 보증금 반환일도 함께 정합니다.
• 차임·공제 정리 - 효력일까지의 월세와 관리비, 원상복구 비용을 계산합니다. 보증금에서 뺄 금액입니다.
• 반환과 인도 - 효력일에 집을 넘겨받으며 보증금을 돌려줍니다. 새 임차인이 먼저 들어오면 그날부터 차임을 정산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약이 2020. 12. 10. 전에 체결된 뒤 갱신된 적이 없거나 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우에는 계약서와 통지 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인이 나가면 바로 보증금을 줘야 하나요?
  해지 효력이 생기기 전에는 반환 의무가 없습니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따라 묵시적 갱신 뒤 해지는 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 그 전에 이사해도 효력일에 정산하면 됩니다.
• 임대인도 3개월 뒤에 나가라고 할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 임차인에게만 언제든 해지할 권리를 줍니다. 묵시적 갱신된 계약의 존속기간은 제6조 제2항에 따라 2년으로 보므로 임대인은 그 기간을 지켜야 합니다.
• 통지 기한이 1개월 아니었나요?
  2020. 12. 10. 시행 개정법부터 2개월입니다. 주택임대차보호법 부칙(법률 제17363호) 제2조는 개정된 제6조 제1항을 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다고 정합니다. 그 전 계약이 한 번도 갱신되지 않았다면 1개월 기준입니다.
• 3개월 동안 월세를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 해지 효력 전까지는 임대차가 유지되므로 민법 제618조에 따른 차임 지급 의무가 남습니다. 임차인이 먼저 이사했다면 밀린 월세를 보증금에서 공제하고 돌려줍니다.
• 효력일 뒤에도 안 나가면 어떻게 하나요?
  보증금 반환과 집 인도는 동시이행이므로 보증금을 미룰 수 있고, 계속 사는 기간의 차임 상당액은 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 민법 제741조가 근거입니다. 끝까지 버티면 명도 소송을 검토합니다.
• 새 임차인이 먼저 들어오면요?
  새 임차인에게서 차임을 받는 날부터는 기존 임차인에게 차임을 받을 수 없습니다. 같은 기간 이중으로 받으면 민법 제741조의 부당이득이 되므로, 새 임차인 입주일을 기준으로 정산해 보증금을 돌려주십시오.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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