주택 임대차

만료 전 집주인 연락이 없어 갱신됐는데 확정일자를 새로 받아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 집주인 연락 없이 묵시적으로 갱신된 전세는 기존 계약서의 확정일자 효력이 그대로 유지되므로 새로 받을 필요가 없습니다. 주택임대차보호법 제6조는 만료 2개월 전까지 통지가 없으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 지금은 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게서 받은 연락이 있는지 확인해 두십시오.

묵시적으로 갱신됐다고 주민센터에 가서 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024. 4. 빌라를 보증금 1억8천만원에 2년 전세로 얻어 입주와 전입신고, 확정일자를 마쳤습니다. 2026. 4. 만료를 앞두고 2026. 2. 초까지 집주인에게서 아무 연락이 없었습니다. D씨는 계약이 연장되는지, 확정일자를 새로 받아야 하는지 물었습니다. 집에는 2025. 8. 설정된 근저당권이 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

만료 전 집주인 연락이 없으면 계약이 갱신되나요?

갱신됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 만료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 같습니다.

원안이 작성될 때는 이 기준이 「만료 1개월 전」이었습니다. 2020. 12. 10. 시행된 개정 법은 이를 2개월로 늘렸고, 시행 후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용합니다. 지금 계약에는 2개월 기준이 적용된다고 보면 됩니다.

갱신된 계약의 기간은 2년입니다. 다만 2기의 차임을 연체하는 등 임차인 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.

기존 확정일자는 갱신 후에도 효력이 있나요?

있습니다. 묵시적 갱신은 같은 조건으로 임대차가 이어지는 것이어서, 처음 계약서에 받은 확정일자와 그로 인한 우선변제 순위가 그대로 유지됩니다. 위 사례에서 D씨는 2024. 4. 확정일자 순위로 2025. 8. 근저당권보다 먼저 배당받을 권리를 유지합니다.

오히려 새 계약서를 쓰고 그 계약서에만 확정일자를 받아 내세우면, 새 날짜로 순위가 매겨져 2025. 8. 근저당권보다 뒤로 밀릴 수 있습니다. 새 계약서를 쓰더라도 처음 계약서는 버리지 말고 함께 보관합니다.

보증금을 올려 갱신하면 확정일자는 어떻게 하나요?

올린 부분만 새로 확정일자를 받습니다. 종전 보증금은 처음 확정일자 순위를 유지하고, 증액분은 새 확정일자를 받은 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 증액 계약서에 확정일자를 받지 않으면 올린 금액은 경매 때 우선변제를 받기 어렵습니다.

묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 무엇이 다른가요?

묵시적 갱신은 양쪽이 아무 통지를 하지 않아 자동으로 이어지는 것이고, 계약갱신요구권은 임차인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구해 1회 연장하는 권리입니다. 묵시적 갱신 뒤에는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

묵시적 갱신 확정일자 대응 순서

• 만료일 계산 - 계약서 만료일에서 6개월 전과 2개월 전 날짜를 셉니다. 통지 유효 기간이 여기서 정해집니다.
• 연락 기록 저장 - 그 기간의 문자·내용증명을 날짜가 보이게 보관합니다. 갱신 여부 다툼의 증거입니다.
• 처음 계약서 보관 - 확정일자 도장이 찍힌 원본을 그대로 둡니다. 우선변제 순위가 이 날짜로 유지됩니다.
• 증액 여부 확인 - 보증금을 올렸다면 증액 계약서에 새로 확정일자를 받습니다. 증액분 순위가 여기서 정해집니다.
• 등기부 확인 - 갱신 즈음 새 근저당권이 설정됐는지 봅니다. 배당 순위를 미리 계산할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 만료 전 조건 변경을 협의하던 중이었거나 계약갱신요구권을 이미 행사했다면 문자 내용과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인이 만료 한 달 전에 연락하면 갱신 안 되나요?
  현행 기준으로는 갱신을 막지 못합니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 집주인의 갱신거절 통지를 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 하도록 정합니다. 만료 한 달 전 통지는 이 기간을 지나 효력이 없으므로, 다른 사정이 없으면 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다.
• 묵시적 갱신 뒤 새 계약서를 써야 하나요?
  쓸 필요가 없습니다. 묵시적 갱신은 법에 따라 같은 조건의 임대차가 이어지는 것이어서 처음 계약서로 충분합니다. 집주인이 새 계약서를 원하면 조건이 같다는 문구를 넣고, 처음 계약서와 확정일자 원본은 따로 보관해 우선변제 순위를 지킵니다.
• 확정일자를 다시 받으면 무엇이 불리한가요?
  새 날짜만 내세우면 순위가 늦어집니다. 우선변제 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 시점으로 정해지므로, 처음 계약서를 두고 새 계약서의 확정일자만 제출하면 그 사이 설정된 근저당권보다 뒤로 밀릴 수 있습니다. 두 계약서를 모두 제출해야 합니다.
• 묵시적 갱신 기간은 몇 년인가요?
  2년입니다. 주택임대차보호법 제6조 제2항은 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간을 2년으로 봅니다. 처음 약정 기간이 1년이었어도 갱신 후 기간은 2년이고, 집주인은 그 기간 중 차임 연체 같은 사유가 없으면 계약을 끝낼 수 없습니다.
• 묵시적 갱신 뒤 중간에 이사 갈 수 있나요?
  해지 통지로 가능합니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 따라 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 보증금 반환일도 그때로 보고 이사 날짜를 정합니다.
• 월세를 두 달 밀렸는데도 갱신되나요?
  묵시적 갱신이 인정되지 않을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 연체를 먼저 정리하고 집주인과 기간을 서면으로 정해 두십시오.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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