주택 임대차

대장상 근린생활시설인 다가구 3층도 임차권등기명령이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 건축물대장에 근린생활시설로 적혀 있어도 실제로 주거에 썼다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 대법원은 주거용 건물인지를 공부상 표시가 아니라 실제 용도로 판단합니다. 지금은 그 층에서 생활했다는 자료부터 모아 두십시오.

건축물대장의 용도를 주택으로 바꾸고 나서 신청할 필요는 없습니다. 용도변경은 소유자의 일이고, 임차인은 실제 이용 상태만 소명하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 다가구주택 3층을 보증금 1억 2천만원에 빌려 배우자와 함께 살았습니다. 2025년 5월 계약이 끝났지만 집주인은 보증금을 돌려주지 않았고, A씨는 이사할 집을 이미 구해 둔 상태였습니다. 임차권등기명령을 알아보다가 건축물대장상 3층이 근린생활시설로 되어 있다는 사실을 알고 신청이 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근린생활시설로 등재된 곳도 주택임대차보호법이 적용되나요?

적용됩니다. 주거용 건물인지는 건축물대장 같은 공부의 표시가 아니라 실제 용도로 판단합니다. 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결은 공부상 근린생활시설로 표시된 부분이라도 실제로 주거에 쓰였다면 주택으로 볼 수 있다는 기준을 세웠습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되고, 임차주택의 일부가 주거 외 목적으로 쓰여도 같다고 정합니다. 다가구주택 3층이 대장상 근린생활시설이라도 방·부엌·욕실을 갖추고 가족이 살았다면 주택임대차보호법상 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 집주인이 주택을 근린생활시설로 불법 용도변경한 경우에도 임차인의 보호 여부는 같은 기준으로 판단합니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 이 요건은 공부상 용도와 관계없이 같습니다.

가게와 방을 같이 쓰면 주거용으로 보나요?

겸용이면 따로 따집니다. 판례는 임대차의 목적, 전체 건물과 임차 부분의 구조와 형태, 임차인의 이용 관계, 그곳에서 일상생활을 했는지를 함께 보고 정합니다. 같은 판결은 방 1칸과 미용실을 함께 쓰며 자녀와 산 임차인을 주택임대차보호법 보호 대상으로 인정했습니다.

반대로 사무실로 쓰면서 가끔 잠만 잔 정도라면 주거용으로 보기 어렵습니다. 계약서에 「사무실」「점포」로만 적혀 있다면, 계약할 때부터 임대인이 주거 사용을 알았다는 문자나 중개대상물 확인·설명서 기재가 있는지 확인해 두십시오.

임차권등기명령 신청서에는 무엇을 적고 붙이나요?

신청서에는 반환받지 못한 보증금과 차임, 임대차의 목적인 주택의 표시, 신청 이유를 적습니다. 신청 이유에는 계약 체결 사실과 계약이 끝난 원인 사실을 적어야 하고, 주택의 일부를 빌린 경우에는 그 부분을 표시한 도면을 붙입니다.

다가구주택의 한 층만 빌린 이 사례에서는 3층 도면이 필요합니다. 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실은 소명해야 하므로, 주거용이라는 사정을 보여 주는 사진과 공과금 자료를 함께 내는 편이 좋습니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

근린생활시설 임차권등기명령 대응 순서

• 이용 실태 자료 수집 - 주민등록초본, 공과금 고지서, 내부 사진을 모읍니다. 법원이 주거용인지 판단하는 재료가 됩니다.
• 계약 종료 확인 - 기간 만료일이나 해지 통지 도달일을 확인합니다. 임대차가 끝나야 신청할 수 있습니다.
• 도면 준비 - 빌린 층이나 호실을 표시한 도면을 그립니다. 주택 일부를 빌렸다면 필수 첨부서류입니다.
• 신청서 제출 - 임차주택 소재지 관할 법원에 신청합니다. 결정 뒤 등기가 되었는지 등기사항증명서로 확인합니다.
• 이사와 전출 - 등기가 된 것을 확인한 뒤에 이사합니다. 그 전에 전출하면 대항력을 잃을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 사무실·점포로만 적혀 있거나 영업과 주거를 섞어 쓴 경우에는 계약서와 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임차권등기명령 신청과 임차보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축물대장만 보고 법원이 기각하나요?
  대장만으로 기각하지 않습니다. 대법원 87다카2024 판결은 주거용 여부를 공부상 표시가 아니라 실지용도로 정한다고 보았습니다. 신청서에 실제 생활 모습을 보여 주는 자료를 함께 내면 법원은 그 자료로 주거용인지를 판단합니다.
• 계약서에 사무실이라고 적혀 있으면요?
  불리하지만 그것만으로 끝나지 않습니다. 주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물의 임대차에 적용되고, 실제로 주거용으로 계약하고 살았다는 사정이 드러나면 보호받을 수 있습니다. 계약 당시 임대인과 주고받은 문자, 중개사 설명 자료가 도움이 됩니다.
• 임대차가 안 끝났는데 신청할 수 있나요?
  신청할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있다고 정합니다. 기간 만료나 적법한 해지로 계약이 끝났는지부터 확인해야 합니다.
• 주택 일부만 빌렸는데 도면이 꼭 필요한가요?
  필요합니다. 임차권등기명령절차에 관한 규칙 제2조 제1항 제4호는 임대차 목적이 건물의 일부이면 그 부분을 표시한 도면을 첨부하도록 정합니다. 다가구주택 3층을 빌렸다면 층과 호실 위치가 드러나게 그려 내면 됩니다.
• 신청 비용은 누가 내나요?
  먼저 임차인이 내고 나중에 임대인에게 청구합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 보증금 반환 소송에서 함께 청구하는 경우가 많습니다.
• 등기가 되면 바로 이사해도 되나요?
  등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤라면 이사해도 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따라 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 임차권등기 이후 대항요건을 잃어도 유지됩니다. 결정문만 받고 등기 전에 전출하면 안 됩니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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