주택 임대차

전세 만기가 지났는데 보증금을 못 받았으면 임차권등기명령은 어떻게 신청하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 전세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 집주인 동의 없이 집 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 혼자 신청할 수 있습니다. 등기가 되면 이사나 전출을 해도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 지금은 계약이 끝났다는 사실을 보여 줄 만료일과 해지 통지 기록부터 확인하십시오.

집주인 도장이나 동의서는 필요 없고, 변호사 없이 임차인이 직접 신청할 수도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 2월 아파트를 전세보증금 3억원에 2년 계약으로 빌렸고, 만료 4개월 전 집주인에게 재계약하지 않겠다고 문자로 알렸습니다. 2026년 2월 만료일이 지났지만 집주인은 새 세입자가 구해지지 않았다며 보증금을 주지 않았습니다. D씨는 새 직장 근처로 이사해야 하는데 이사하면 보증금을 잃을까 걱정돼 임차권등기명령 절차를 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?

임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했을 때 신청할 수 있습니다. 계약기간 만료로 끝났거나, 묵시적 갱신 뒤 해지 통지로 끝났거나, 합의로 끝낸 경우 모두 포함됩니다. 신청은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 합니다.

신청서에는 신청 취지와 이유, 임대차 목적인 주택, 대항력·우선변제권을 취득한 사실을 적고, 신청 이유와 등기 원인 사실을 소명해야 합니다. 임대차계약서, 주민등록초본, 계약 종료를 보여 주는 내용증명이나 문자가 소명 자료가 됩니다.

신청서에는 무엇을 적고 비용은 얼마인가요?

사건의 표시, 임차인·임대인 인적사항, 주택 표시, 반환받지 못한 보증금과 차임, 신청 취지와 이유 등을 적습니다. 주택 일부를 빌렸다면 그 부분 도면을 붙입니다. 신청서에는 2,000원의 인지를 붙이고, 등록면허세와 송달료가 더 듭니다.

이 비용은 임차인이 먼저 내지만 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보증금 반환 소송이나 지급명령을 낼 때 등기 비용을 함께 청구하면 됩니다.

등기가 되면 무엇이 달라지나요?

이사를 가도 보증금 순위가 지켜집니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 가지고 있던 권리는 그대로 유지되며, 그 뒤 전출로 대항요건을 잃어도 권리를 잃지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 이 효력은 같습니다.

원안이 설명한 대로 이 제도는 1999. 3. 1. 시행된 개정법에서 처음 생겼습니다. 그 전에는 보증금을 받지 못한 채 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃었기 때문에, 새 집을 구해 놓고도 옮기지 못하는 임차인이 많았습니다.

신청이 기각되면 어떻게 하나요?

항고할 수 있습니다. 법원이 계약 종료 소명이 부족하다는 등의 이유로 신청을 기각하면 임차인은 그 결정에 항고할 수 있습니다. 기각 사유가 소명 부족이라면 자료를 보완해 다시 신청하는 편이 빠를 수 있습니다.

임차권등기명령 신청 대응 순서

• 종료 사실 확인 - 만료일이 지났는지, 해지 통지가 도달했는지 봅니다. 종료 전에는 신청이 기각됩니다.
• 서류 준비 - 임대차계약서, 주민등록초본, 등기사항증명서, 종료 통지 자료를 모읍니다. 신청 이유 소명에 쓰입니다.
• 관할 법원 신청 - 집 소재지 관할 법원에 신청서와 인지·송달료를 냅니다. 전자소송으로도 낼 수 있습니다.
• 등기 기입 확인 - 결정 후 등기사항증명서에 임차권등기가 올라왔는지 확인합니다. 확인 전에는 전출하지 않습니다.
• 보증금 반환 청구 - 등기 뒤 지급명령이나 반환 소송을 내고 등기 비용도 함께 청구합니다. 판결로 경매를 신청할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집주인이 사망했거나 집이 이미 경매에 들어간 경우에는 등기사항증명서와 가족관계 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 임차권등기명령 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약 만료 전에도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
  신청할 수 없습니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 경우에만 신청할 수 있습니다. 만료 전이라면 종료 통지를 날짜가 남는 방식으로 해 두고, 만료일이 지나면 곧바로 신청합니다.
• 집주인이 결정문을 받지 않으면 등기가 늦어지나요?
  늦어지지 않습니다. 2023년 개정된 규칙은 주택임차권등기명령의 경우 결정을 임대인에게 송달하기 전에도 법원사무관 등이 등기 기입을 촉탁할 수 있게 했습니다. 결정 뒤에는 등기사항증명서로 기입 여부를 확인하면 됩니다.
• 등기가 되기 전에 이사하면 어떻게 되나요?
  대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 권리가 유지되는 것은 임차권등기를 마친 이후 대항요건을 잃은 경우입니다. 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 전출해야 합니다.
• 신청 비용은 누가 부담하나요?
  임차인이 먼저 내고 임대인에게 청구합니다. 임차인은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 반환 소송이나 지급명령에 함께 넣어 청구하면 됩니다.
• 신청서에 붙이는 인지는 얼마인가요?
  2,000원입니다. 임차권등기명령 절차에 관한 규칙은 신청서에 2,000원의 인지를 붙이도록 정합니다. 여기에 등록면허세, 지방교육세, 송달료가 더 들고 금액은 법원 안내에 따라 냅니다.
• 신청이 기각되면 다시 할 수 있나요?
  항고하거나 보완해 다시 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령 신청을 기각하는 결정에 대해 임차인은 항고할 수 있습니다. 계약 종료 소명이 부족해 기각됐다면 내용증명이나 문자 등 자료를 보완해 재신청하는 편이 빠를 수 있습니다.

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