주택 임대차

올린 보증금을 안 내면 해지한다는 통지에 갱신거절 뜻도 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 인상된 보증금과 월세를 내고 새로 계약하지 않으면 해지하겠다는 통지는 갱신거절 의사를 포함한 것으로 해석될 수 있습니다. 대법원 2002다23482 판결은 이런 통지로 묵시적 갱신이 이루어질 여지가 없다고 보았습니다. 지금은 통지 도달일과 계약 만료일을 비교해 갱신요구권을 쓸 수 있는지 확인하십시오.

통지 문구에 「갱신하지 않는다」는 말이 없더라도 갱신거절이 될 수 있습니다. 반대로 갱신거절 통지를 받았다고 곧바로 이사 갈 곳부터 구할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2025년 1월 보증금 3억원에 아파트를 2년간 임차했습니다. 2026년 8월 집주인은 보증금을 3억6천만원으로 올린 새 계약을 하지 않으면 계약을 해지하고 명도절차를 밟겠다는 내용증명을 보냈습니다. L씨는 이 통지로 계약이 끝나는지, 계속 살 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

인상 안 하면 해지한다는 통지도 갱신거절로 보나요?

그렇게 볼 수 있습니다. 계약기간 중에 인상된 보증금과 차임을 내고 새 계약을 하지 않으면 해지하고 명도절차를 밟겠다는 통지는, 기간 중 해지 뜻 외에 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻까지 담고 있다고 해석됩니다. 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결은 이런 통지로 묵시적 갱신이 이루어질 여지가 없다고 보았습니다.

해석 기준은 통지의 문언, 통지하게 된 동기와 경위, 통지로 이루려는 목적입니다. 인상을 요구하며 명도절차까지 언급했다면 조건 변경 없이는 계약을 이어가지 않겠다는 뜻으로 읽힙니다.

갱신거절 통지는 언제 해야 효력이 있나요?

만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임대인이 이 기간에 갱신거절이나 조건 변경 없이는 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이렇게 묵시적으로 갱신되면 존속기간은 2년입니다.

기간 중 해지 통지 자체는 효력이 없습니다. 임대인은 약정 기간 중 인상에 응하지 않았다는 이유로 계약을 끝낼 수 없고, 통지가 갱신거절 기간 안에 도달했는지만 따로 따집니다. 통지 도달일을 기준으로 기간을 계산합니다.

갱신거절 통지를 받은 뒤 임차인은 무엇을 할 수 있나요?

계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임대인이 갱신거절 통지를 했더라도 임차인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구하면, 임대인은 법에 정한 사유 없이 거절하지 못합니다. 인상 요구에 응하지 않았다는 것은 거절 사유에 들어가지 않습니다.

갱신요구로 갱신되면 차임과 보증금은 5%와 조례 상한 안에서만 올릴 수 있습니다. 원안의 판례는 갱신요구권이 없던 때 사안이어서, 당시에는 갱신거절 통지로 계약이 끝났지만 지금은 임차인이 갱신요구로 한 번 더 2년을 확보할 수 있습니다.

갱신거절 통지 대응 순서

• 통지 도달일 확인 - 임대인의 통지가 언제 도달했는지 문자·내용증명 수령일로 확인합니다. 갱신거절 기간 안인지 계산합니다.
• 통지 문구 해석 - 해지만 말했는지, 조건 변경 없이는 갱신하지 않겠다는 뜻이 있는지 봅니다. 묵시적 갱신 여부가 갈립니다.
• 갱신요구권 행사 - 기간 안에 문자나 내용증명으로 갱신을 요구합니다. 1회만 쓸 수 있습니다.
• 거절 사유 확인 - 임대인이 실거주 등 사유를 들면 사실인지 확인합니다. 사유가 없으면 갱신됩니다.
• 명도소송 대응 - 임대인이 소송을 걸면 갱신요구 도달 기록으로 갱신을 주장합니다. 판결 전 이사는 신중히 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 갱신요구권을 쓴 적이 있거나 차임을 2기 이상 연체한 사실이 있으면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해지 통지만 받았는데 계약이 끝났나요?
  기간 중이라면 끝나지 않았습니다. 임대인은 약정 기간 중 인상에 응하지 않는다는 이유로 해지할 수 없습니다. 다만 그 통지가 갱신거절 기간 안에 도달했고 조건 변경 없이는 갱신하지 않겠다는 뜻으로 읽히면, 기간 만료 때 묵시적 갱신은 되지 않습니다.
• 통지를 문자로 받았는데 효력이 있나요?
  있습니다. 갱신거절 통지의 방식은 법에 정해져 있지 않아 문자나 카카오톡도 도달이 확인되면 효력이 있습니다. 다만 도달 시점을 두고 다툼이 생길 수 있어 화면을 저장해 두고, 임차인의 갱신요구도 같은 방식이나 내용증명으로 도달을 남깁니다.
• 만료 1개월 전에 받은 통지는 어떻게 되나요?
  갱신거절 통지로 효력이 없습니다. 임대인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 통지해야 하므로, 그 뒤에 도달한 통지로는 묵시적 갱신을 막지 못합니다. 이 경우 같은 조건으로 2년간 다시 임대차한 것으로 봅니다.
• 묵시적으로 갱신되면 저는 언제든 나갈 수 있나요?
  나갈 수 있습니다. 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 임대인은 2년 동안 이런 해지를 할 수 없습니다.
• 갱신요구를 했는데 집주인이 무시하면요?
  거절 사유가 없는 한 계약은 갱신됩니다. 임대인이 법에 정한 사유 없이 거절하지 못하므로, 만료 뒤 명도를 요구하면 갱신요구 도달 기록으로 갱신을 주장합니다. 임대인이 명도소송을 내면 그 소송에서 거절 사유가 있는지가 다퉈집니다.
• 판례의 결론이 지금도 그대로인가요?
  통지 해석 부분은 그대로입니다. 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결처럼 인상 조건부 해지 통지에는 갱신거절 뜻이 포함된 것으로 볼 수 있습니다. 다만 지금은 임차인이 갱신요구권을 행사해 그 거절을 넘어설 수 있다는 점이 달라졌습니다.

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