주택 임대차

임대차 뒤 전세권등기를 했는데 등기필증 접수인이 확정일자가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 임대차계약 뒤 지위를 강화하려고 같은 당사자·목적물·금액으로 전세권설정등기를 했다면 등기필증의 접수인이 임대차계약서의 확정일자가 됩니다. 대법원 2001다51725 판결은 두 계약서의 동일성이 인정되면 전세권설정계약서도 임대차계약서로 본다고 판단했습니다. 지금은 두 계약서의 금액과 목적물이 같은지 대조해 보십시오.

전세권설정등기를 했으니 확정일자를 따로 받아야 한다고 걱정하지 않아도 되는 경우가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 6월 보증금 2억원에 단독주택 1층을 빌려 입주하고 전입신고를 했지만 확정일자는 받지 않았습니다. 몇 달 뒤 불안한 마음에 집주인과 전세금 2억원의 전세권설정계약서를 따로 쓰고 건물에만 전세권설정등기를 마쳤습니다. 2026년 집이 경매에 넘어가자 H씨는 임대차계약서에 확정일자가 없어 주택임차인으로 우선변제를 받지 못하는지, 대지 매각대금에서도 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권설정계약서를 원래 임대차계약서로 볼 수 있나요?

볼 수 있습니다. 임대차계약을 맺은 임차인이 지위를 강화하려고 따로 전세권설정계약서를 쓰고 전세권설정등기를 했다면, 두 계약서의 날짜가 달라도 계약당사자, 목적물, 보증금액(전세금액)이 같아 동일성이 인정되는 한 전세권설정계약서도 원래 임대차계약에 관한 증서로 봅니다. 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결의 판단입니다.

동일성은 이름, 주소, 금액이 서로 맞는지로 판단합니다. 임대차 보증금과 전세금이 다르거나 목적물 범위가 크게 다르면 인정받기 어렵습니다. 그래서 전세권설정계약서를 쓸 때는 임대차계약서와 같은 금액과 목적물을 적어야 합니다.

등기필증의 접수인이 확정일자가 되나요?

됩니다. 같은 판결은 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인 계약서에 대한 확정일자(민법 부칙 제3조 제4항 후단)에 해당하므로, 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 접수인이 있으면 원래 임대차계약서에 확정일자가 있는 것으로 본다고 판단했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춰야 생깁니다.

그래서 주택임대차보호법상 우선변제권의 순위는 전입과 입주로 대항요건을 갖춘 날과 접수인 날짜 중 늦은 날을 기준으로 정해집니다. 전세권자로서의 순위와 임차인으로서의 순위를 모두 주장할 수 있어 경매에서 유리한 쪽을 택할 수 있습니다.

건물에만 전세권을 설정했는데 대지 몫도 받나요?

받을 수 있습니다. 원래 임대차가 대지와 건물 전부에 관한 것이라면, 사정상 전세권설정계약서와 전세권등기가 건물에만 되어 있어도 전세금이 임대차보증금과 같은 금액으로 적혀 있는 한 대지와 건물 전부에 관한 임대차계약서에 확정일자가 있는 것으로 봅니다. 주택임차인의 우선변제권은 대지의 환가대금에도 미칩니다.

전세권만으로는 건물에 대해서만 우선변제를 받지만, 주택임차인 지위로는 대지 몫까지 주장할 수 있다는 뜻입니다. 대지와 건물이 따로 매각되는 경우 이 차이가 배당액을 크게 바꿉니다.

다만 경매에서 확정일자가 없다고 스스로 밝혀 배당요구를 정정하면 우선변제권을 포기한 것으로 처리될 수 있습니다. 같은 판결은 그런 경우 배당을 받지 못한다고 보았으므로 배당요구서 기재를 신중히 해야 합니다.

전세권등기 확정일자 확인 순서

• 등기필증 확인 - 등기필증에 첨부된 전세권설정계약서와 접수인 날짜를 확인합니다. 확정일자로 인정받을 기준일이 됩니다.
• 동일성 대조 - 임대차계약서와 전세권설정계약서의 당사자, 목적물, 금액을 대조합니다. 금액이 같아야 인정받기 쉽습니다.
• 대항요건 날짜 확인 - 전입신고일과 입주일을 주민등록초본으로 확인합니다. 접수인 날짜와 비교해 늦은 날이 순위 기준이 됩니다.
• 배당요구서 작성 - 경매에서는 임차인과 전세권자 지위를 모두 적고 등기필증 사본을 붙입니다. 확정일자 없음으로 적지 않습니다.
• 대지 몫 주장 - 대지와 건물이 함께 매각되면 대지 매각대금에서도 배당을 주장합니다. 전세권만으로는 받기 어려운 부분입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 계약서의 금액이나 목적물이 다르거나 등기필정보만 있고 계약서 사본이 없다면 등기 신청서류를 확인해 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권설정계약서 날짜가 임대차계약서와 달라도 되나요?
  됩니다. 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결은 계약일자가 달라도 계약당사자, 목적물, 보증금액이 같아 동일성이 인정되면 전세권설정계약서를 원래 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있다고 했습니다. 금액이 다르면 동일성을 인정받기 어려우므로 두 계약서를 나란히 대조해 봅니다.
• 등기필정보만 있고 종이 등기필증이 없으면요?
  현재는 등기를 마치면 종이 등기필증 대신 등기필정보가 발급되는 경우가 많습니다. 이때는 등기소에서 전세권설정등기의 신청서류와 등기원인 계약서의 접수 날짜를 확인해야 합니다. 등기 접수일이 전산으로 남아 있으므로 등기사항증명서의 접수일자와 신청서류 열람으로 증명합니다.
• 확정일자를 따로 받아 두는 편이 나은가요?
  받아 두는 편이 안전합니다. 전세권설정계약서의 접수인이 확정일자로 인정되려면 동일성 판단을 거쳐야 하므로 다툼이 생길 수 있습니다. 임대차계약서에 읍·면사무소, 동 주민센터, 등기소, 공증인에게서 확정일자를 받아 두면 이런 판단 없이 기준일이 분명해집니다.
• 전세권자와 임차인 지위 중 어느 쪽으로 배당받나요?
  두 지위는 근거와 요건이 다른 별개의 권리여서 모두 주장할 수 있습니다. 경매에서는 순위와 배당 범위가 유리한 쪽을 기준으로 배당요구를 하고, 한쪽으로 다 받지 못한 나머지는 다른 지위로 주장해 볼 수 있습니다. 배당요구서에 두 지위를 함께 적어 둡니다.
• 확정일자 없음이라고 적었다가 문제가 되나요?
  문제가 됩니다. 같은 판결의 사안에서 임차인이 확정일자가 없다고 명백히 밝힌 배당요구서를 다시 내자 법원은 우선변제권을 포기한 것으로 처리했고, 대법원은 그 임차인이 우선변제를 받을 수 없다고 봤습니다. 서류를 다시 낼 때는 접수인 날짜를 확정일자로 적어야 합니다.
• 건물만 전세권등기했는데 대지 매각대금도 받나요?
  주택임차인으로서는 받을 수 있습니다. 전세금이 임대차보증금과 같은 금액으로 적혀 있다면 대지와 건물 전부에 관한 임대차계약서에 확정일자가 있는 것으로 봅니다. 주택임차인의 우선변제권은 대지를 포함한 환가대금에 미치므로 대지 몫까지 배당을 주장합니다.

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